Wortlaut

En avril 2024, le Conseil fédéral a mis en consultation quatre « mesures ciblées pour atténuer les hausses de loyers » prenant la forme d’une modification d’ordonnance. La première mesure consiste à interdire la répercussion forfaitaire des hausses générales de coûts. Elle fait suite à un arrêt du Tribunal fédéral qui avait estimé que seules les augmentations dûment attestées étaient admissibles. La deuxième mesure consiste en l’abaissement du taux fixé pour la compensation du renchérissement pour le capital propre, qui passe de 40 % à 28 %. Le Conseil fédéral rectifie ainsi une erreur de calcul qui a perduré pendant plusieurs décennies (règle de trois : 40 % – cf. art. 269a, let. e, CO – de 70 %, part théorique du loyer exposée au risque) : le capital propre étant fixé trop haut, il donnait lieu à un rendement « admissible » lui aussi trop élevé. La troisième mesure consiste à ajouter, parmi les éléments que doit contenir la formule de notification des hausses de loyer, l’indication de la possibilité de contester la hausse en invoquant un rendement excessif. Il s’agit donc simplement d’informer les locataires d’un droit qui leur revient, ce qui aurait déjà dû être fait il y a longtemps. . Enfin, la quatrième mesure consiste à ajouter, parmi les éléments que doit contenir la formule de communication du loyer initial, le niveau du taux d’intérêt de référence et le niveau de l’indice suisse des prix à la consommation déterminants pour l’ancien loyer, c’est-à-dire des informations dont le locataire doit absolument disposer pour être en mesure de juger le loyer initial. On remarque toutefois que le montant de l’ancien loyer n’a lui-même pas à figurer sur la formule, alors que cette information serait nécessaire pour que le locataire puisse contester le loyer.
Je prie dès lors le Conseil fédéral de répondre aux questions suivantes :
1. Pourquoi des mesures qui s’imposent de toute façon (rectification d’une erreur de calcul, communication aux locataires d’informations sur leurs droits, modification faisant suite à un arrêt du Tribunal fédéral) sont-elles présentées comme des « mesures ciblées pour atténuer les hausses de loyers » ?

2. Pourquoi des adaptations sont-elles prévues pour permettre aux locataires de disposer d’une partie seulement des informations indispensables à l’exercice de leurs droits (contestation du loyer initial en raison de rendements excessifs), alors qu’il est par ailleurs affirmé que la vérification du loyer initial fonctionne en principe de manière exhaustive et efficace ?

3. Le Conseil fédéral a-t-il l’intention de s’excuser auprès des locataires pour leur avoir fait financer pendant des dizaines d’années des rendements excessifs fondés sur un calcul erroné et n’avoir pas fait en sorte qu’ils disposent des informations nécessaires pour faire valoir leurs droits dans la relation contractuelle totalement asymétrique qui les lie aux bailleurs ?

Stellungnahme des Bundesrates

Les mesures visant à atténuer les hausses de loyers proposées dans le cadre de la procédure de consultation relative à l’adaptation de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11) ont deux objectifs. D’une part, plusieurs mesures s’attachent à permettre aux locataires de mieux faire valoir leurs droits en augmentant la transparence. Les propositions de modification qui vont dans ce sens se fondent en partie sur la jurisprudence ou précisent des règles déjà en vigueur.

D’autre part, la suppression proposée du report forfaitaire de la hausse générale des coûts, qui relève d’une amélioration par rapport à la pratique actuelle, entend contribuer à une répartition des coûts plus équitable, en ne faisant supporter aux locataires que les hausses effectives et attestées. Par ailleurs, la règle en vigueur qui admet une augmentation de loyer jusqu’à concurrence de 40 % du renchérissement ne résulte pas d’une erreur de calcul, mais d’une décision politique délibérée du législateur. Le Conseil fédéral considère aujourd’hui que cette disposition n’est plus appropriée et propose donc d’abaisser le taux admissible pour le calquer sur la valeur arithmétique exacte de 28 %.

Le Conseil fédéral estime que les mesures proposées, à travers l’abandon d’un report forfaitaire de la hausse de coûts et la réduction du taux admissible de répercussion du renchérissement, déploieront dans l’ensemble un effet modérateur sur les loyers. En outre, on peut espérer d’une amélioration de la transparence qu’elle participera à limiter les majorations de loyer indues ou, le cas échéant, qu’elle permettra aux parties concernées de contester de telles majorations.

Réponses aux différentes questions :

1. Les modifications d’ordonnance proposées vont au-delà d’un simple alignement sur la jurisprudence. Il est prévu que l’effet atténuateur sur les loyers se traduise avant tout par une fixation des loyers d’emblée modérée, de sorte que, idéalement, les locataires n’aient pas à passer par la contestation.

2. L’actuel instrument de contestation du loyer initial n’exclut pas des améliorations. Une plus grande transparence renforcerait la position des locataires en la matière.

3. Le Conseil fédéral s’attache à exploiter le potentiel que recèle le cadre légal en vigueur en matière d’effet modérateur sur les loyers en faveur des locataires. Le fait qu’il y ait un potentiel d’amélioration est dans l’ordre des choses et ne donne pas matière à des excuses.

Le Conseil fédéral a conscience que l’effet modérateur ne sera pas démesurément grand, en raison notamment de l’urgence qu’il y a à agir, qui implique de passer par l’échelon de l’ordonnance. En effet, une procédure législative, en plus de durer plus longtemps, aurait des perspectives de réussite incertaines, comme l’ont montré les multiples refus, tantôt par le Parlement, tantôt par le peuple, des modifications plus fondamentales du droit du bail proposées par le Conseil fédéral. Au demeurant, dans les cantons qui prévoient une formule officielle obligatoire, le loyer précédent doit déjà être communiqué dans la formule officielle pour le loyer initial. Une initiative parlementaire souhaitant introduire une formule officielle obligatoire à l’échelle nationale a été récemment rejetée par le Conseil national, le 12 décembre 2023.

La consultation relative à la modification de l’OBLF a pris fin le 11 juillet 2024. Il est prévu que le Conseil fédéral décide de la suite à donner à la procédure en automne 2024, après avoir pris en considération les avis recueillis.