Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de présenter à l'Assemblée fédérale les bases légales nécessaires à la suppression du critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier pour le calcul du loyer en cas de pénurie ou à tout le moins de permettre aux cantons de renoncer à l'application d'un tel critère en cas de pénurie.

Begründung

La pratique actuelle consistant à aligner les loyers demandés sur ceux qui sont usuels dans la localité et le quartier génère un phénomène de surchauffe sur le marché du logement. En conséquence, les loyers ne cessent d’augmenter. Des loyers surévalués dans le voisinage entraînent généralement une hausse du prix de la location dans tout le quartier.

Le critère de conformité aux loyers usuels dans la localité et le quartier a des répercussions négatives qui créent de sérieux problèmes pour le développement urbain. 1. Hausse des prix : l’alignement sur les loyers usuels dans la localité et le quartier entraîne une augmentation constante des loyers ; il devient difficile de se loger à un prix abordable. 2. Distorsion du marché : les loyers élevés d’un quartier sont utilisés comme une valeur de référence pour réclamer des loyers encore plus élevés dans les quartiers voisins. Ils contribuent ainsi à une évolution malsaine des prix sur le marché. 3. Injustice sociale : la hausse des loyers affecte tout particulièrement les ménages à faibles revenus, produisant des inégalités sociales et de l’exclusion.

Pour ces motifs, il est judicieux de supprimer l'application d'un tel critère en cas de pénurie. Si la Confédération ne souhaite pas légiférer de façon uniforme dans toute la Suisse, elle pourrait à tout le moins conférer aux cantons la compétence de supprimer l'application d'un tel critère en cas de pénurie.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

En vertu de l’art. 269a, let. a, du code des obligations (CO ; RS 220), les loyers ne sont en règle générale pas abusifs si, notamment, ils se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Ce critère fait partie d’un système permettant d’évaluer si les loyers sont abusifs. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour les bâtiments récents, le critère du rendement net prime celui des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Si la construction ou la dernière acquisition remonte à au moins 30 ans lors de la conclusion du bail, cette hiérarchie des critères est inversée (cf. ATF 148 III 209 consid. 3.1 p. 212).Si le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier n’était plus appliqué qu’en période d’équilibre du marché du logement, les règles de lutte contre les abus s’en trouveraient modifiées et compliquées. Compte tenu de la jurisprudence évoquée, la motion n’aurait pratiquement d’effet que sur les immeubles anciens. La mise en œuvre de la motion soulèverait en outre des questions pratiques complexes, tant au niveau fédéral qu’au niveau cantonal, par exemple dans les cas où il s’écoule beaucoup de temps entre la signature du bail et la réception de la chose louée. De plus, il convient de mentionner l’initiative parlementaire Egloff 17.493 « Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante », dont la mise en œuvre est actuellement au programme de la Commission des affaires juridiques du Conseil national.Les bases légales et la jurisprudence imposent des exigences strictes pour prouver le caractère usuel du loyer dans la localité ou le quartier. On peut dès lors douter que ce critère tire systématiquement les loyers vers le haut ; dans certaines circonstances, un loyer comparatif peut aussi atténuer la hausse des loyers. L’augmentation des loyers sur des marchés du logement tendus résulte pour l’essentiel d’une activité de construction insuffisante, qui est elle-même due à d’autres facteurs.L’étude « Besoin d’adaptations dans le droit du bail ? » menée par gfs.berne pour le compte de l’Office fédéral du logement (OFL) et publiée en juin 2021 montre qu’une meilleure base statistique est souhaitable concernant les loyers usuels dans la localité et le quartier, mais dans le cadre du maintien du loyer comparatif (ch. 4.2, p. 74).Face à la pénurie croissante de logements, le Conseil fédéral estime qu’il est plus urgent de prendre des mesures au niveau de l’offre plutôt que d’apporter des modifications ponctuelles au mécanisme de fixation des loyers. Pour ce faire, la Confédération a élaboré le plan d’action sur la pénurie de logements en collaboration avec des représentants des cantons, des villes et des communes ainsi que des secteurs de la construction et de l’immobilier, plan qu’elle met en œuvre dans son domaine de compétence.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.