Wortlaut

Récemment, les médias ont rapporté un cas particulier d’acquisition de biens immobiliers sans maître en Suisse. Un particulier a acquis par occupation 149 biens immobiliers sans maître dans neuf cantons, soit une superficie totale de 114 000 m2, en ne payant que les émoluments pour l’inscription au registre foncier. Il semblerait qu’il s’agisse d’immeubles qui n’appartiennent à personne et que la commune n’a pas inscrits au registre foncier comme étant sa propriété. On peut supposer que les communes ne souhaitent pas reprendre ces biens immobiliers afin de ne pas avoir à assumer les éventuels frais d’entretien ou de réparation. Dans ce contexte se posent les questions suivantes :

1. Sur quelles dispositions du code civil (CC) la procédure d’acquisition par occupation repose-t-elle ? Le CC ne précise pas si les biens immobiliers reviennent au canton ou à la commune. Merci de clarifier ce point.

2. La pratique varie-t-elle d’un canton à l’autre ?

3. Quelle est la marge de manœuvre dont disposent les communes ?

4. On peut supposer que l’inscription d’un bien immobilier comme « sans maître » remonte parfois à plusieurs décennies. La situation (p. ex. plan de zone) ou les besoins (p. ex. surfaces dédiées à la biodiversité) ont donc pu évoluer entre-temps. En cas de demande d’acquisition par occupation, existe-t-il des dispositions prévoyant que les communes doivent demander aux organes compétents de la commune et, en aval, du canton, s’ils souhaitent revendiquer le bien immobilier ? Si non, cela ne serait-il pas judicieux ?

5. Les propriétaires voisins ne devraient-ils pas être informés de la situation ? Le bien immobilier sans maître ne devrait-il pas leur être proposé ? Si non, cela ne serait-il pas judicieux ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Conformément à l’art. 658, al. 1, du code civil (CC ; RS 210), un immeuble immatriculé ne peut être acquis par occupation que s’il est devenu chose sans maître. C’est le cas lorsque le propriétaire enregistré dans le registre foncier abandonne sa propriété sans la transférer à une autre personne (déréliction, art. 666 CC). La déréliction est effective dès la radiation de l’ancien propriétaire du registre foncier. Pour ce faire, une déclaration écrite adressée au registre foncier est nécessaire (réquisition au registre foncier). C’est seulement après la présentation de cette réquisition que l’immeuble devient chose sans maître et qu’il peut être occupé, en principe par tout un chacun. Afin de pouvoir disposer de la propriété d’un immeuble sans maître, il faut en prendre possession avec la volonté d’acquérir la propriété de cet immeuble et transmettre une déclaration d’occupation écrite à l’office du registre foncier (voir l’art. 665, al. 2, CC). En principe, les communes peuvent occuper des immeubles sans maître en suivant la même procédure que les particuliers. À cet égard, certains cantons ont édicté une obligation de communiquer particulière afin de faciliter l’occupation par la collectivité. Dans le canton du Valais, le conservateur du registre foncier doit aviser sans délai la commune municipale du lieu de situation de l’abandon d’un droit de propriété sur un immeuble (art. 162, al. 1, de la loi d’application du code civil suisse [RS 211.1]). Ainsi, la commune peut décider si elle veut le reprendre (voir également l’art. 62 du Code de droit privé judiciaire vaudois [RSV 211.02]). 2./3. En Suisse, il y a globalement peu d’immeubles sans maître. La plupart sont des routes d’accès, des éboulis ou de petites parcelles forestières sans valeur économique, qui génèrent des frais d’entretien. Aujourd’hui encore, des dérélictions isolées se produisent, par exemple lors de litiges relatifs à l’entretien de routes privées. Dans l’ensemble, elles sont toutefois très rares et surviennent en règle générale seulement lorsque même une aliénation à titre gratuit est impossible. Les procédures de déréliction et d’occupation sont régies par le droit fédéral et s’appliquent donc de manière uniforme à tous les offices du registre foncier de Suisse. Néanmoins, on admet en principe, même si cela ne fait pas l’unanimité, que les cantons excluent l’occupation d’immeubles sans maître par des particuliers. Ainsi, les cantons peuvent déterminer que la collectivité (p. ex. les communes ou le canton) acquiert en vertu de la loi des immeubles qui sont l’objet d’une déréliction (p. ex. Bâle-Campagne). 4./5. En cas de déréliction, l’office du registre foncier est tenu d’aviser les personnes directement concernées (p. ex. les voisins ayant un droit de passage à véhicule sur l’immeuble concerné). Conformément à l’art. 970a CC, les cantons peuvent publier les transferts de propriété immobilière et donc les dérélictions (comme le font Schwyz et Lucerne par exemple). Ils peuvent également prévoir que les immeubles sans maître reviennent légalement à la collectivité (voir les ch. 2./3.). De plus, ils ont la possibilité d’imposer des obligations d’information spécifiques à leurs offices du registre foncier, comme c’est le cas en Valais, pour faciliter l’occupation des immeubles sans maître par la collectivité (voir le ch. 1). Une telle réglementation semble tout à fait judicieuse. En outre, une obligation d’information des cantons envers le voisinage immédiat pourrait, le cas échéant, être étudiée. Au vu de ce qui précède, le Conseil fédéral estime qu’il n’y a actuellement pas de nécessité d’agir au niveau fédéral. Par souci d’exhaustivité, il convient de mentionner que l’occupation d’immeubles sans maître, telle que décrite ci-dessus, doit être distinguée de l’occupation des choses sans maître (art. 664, al. 3, CC). Les choses sans maître, comme les eaux publiques, les roches ou les glaciers, sont considérées comme des biens du domaine public en raison de leur nature. Pour cette raison, contrairement aux immeubles sans maître, il n’est en principe pas possible pour un particulier d’en acquérir la propriété.