Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d’évaluer la situation des locataires commerciaux lors des transferts de baux liés à des remises de commerce et de prendre les mesures adéquates pour assurer la continuité de l’exploitation de l’entreprise ou, à tout le moins, le maintien de sa valeur patrimoniale pour ses propriétaires, au besoin en modifiant l’art. 263 CO ou toute autre disposition légale.

Begründung

Selon le monitoring réalisé par l’Office fédéral du logement en octobre 2020, il existe 390 000 baux commerciaux. Ceci équivaut à plus de la moitié des PME.

La poursuite de l’exploitation de l’entreprise et sa valeur patrimoniale dépendent du maintien du contrat portant sur les locaux.

La prévoyance professionnelle des petits et moyens entrepreneurs dépend par ailleurs souvent, pour l’essentiel, de la vente du fonds de commerce. Or, lorsqu’ils sont locataires des locaux, celle-ci ne peut se réaliser qu’à la faveur d’un transfert du bail commercial.

La loi prévoit que le bailleur doit donner son consentement, qui ne peut pas être refusé, sauf juste motif.

Cependant, en pratique, il est fréquent que le bailleur s’y refuse et résilie le bail, escomptant ainsi relouer plus cher au futur acquéreur ou à un tiers. Il n’est pas rare d’ailleurs qu’un acquéreur, visant à racheter le fonds à prix cassé, s’annonce auprès de la régie pour quasiment l’inciter à résilier le bail.

Par ce simple fait – et quand bien même le congé serait annulable – le bailleur dispose d’un droit de veto. Quel acheteur prendra le risque d’acquérir une entreprise dont le bail est résilié avec l’incertitude d’une procédure judiciaire en cours, souvent longue et coûteuse ? Quel entrepreneur continuera à réaliser les investissements nécessaires pour le maintien de la valeur de son entreprise, alors que le bail est résilié ?

Le commerçant perd ainsi l’essentiel de sa retraite, sans compter que cela peut conduire à des licenciements.

Il s’agit donc de préserver les intérêts économiques de ces entreprises face au risque d’un congé.

Des solutions pourraient être trouvées en se fondant sur l’expérience, par exemple en prévoyant une période durant laquelle un congé ne pourrait pas être donné, sauf justes motifs, pour permettre aux négociations d’être menées à bien. Autre piste, faciliter les démarches de l’entrepreneur-locataire, tendant à la réparation de son dommage auprès du bailleur, en pareilles circonstances.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

La motion aborde des questions relevant non seulement du droit du bail, mais également du droit des sociétés, du droit fiscal et de la prévoyance vieillesse. Comme le souligne la motion, les investissements réalisés par la partie locataire dans les locaux et le transfert prévu du contrat de bail commercial, lorsque la prévoyance vieillesse est intégrée dans l'entreprise, soulèvent des questions complexes. Le législateur a prévu des mesures pour de telles situations à l'art. 263, du Code des obligations (CO ; RS 220). L'art. 263, al. 1, CO prévoit en effet que le locataire d’un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Dans son Message, le Conseil fédéral partait du principe que le locataire pouvait avoir intérêt à imposer un nouveau locataire lorsqu’une plus-value conférée par le locataire lui-même à la chose louée devait être transférée (Message du 27 mars 1985, Feuille fédérale 1985I 1369, 1424). Le bailleur ne peut quant à lui refuser son consentement que pour des justes motifs, conformément à l'art. 263, al. 2, CO, par exemple si le tiers ne peut pas offrir la même solvabilité. Si le consentement est refusé sans justification, le locataire peut faire valoir ses droits en vertu de l’art. 263 CO devant l’autorité judiciaire. Les règles en vigueur relatives au transfert de bail commercial peuvent toujours être appliquées conformément à l'objectif initialement visé par le législateur. Les problèmes décrits dans la motion sont précisément à l’origine de la création de ce droit. Une résiliation contraire au principe de la bonne foi peut être contestée (art. 271, al. 1, CO). La jurisprudence s'est penchée de manière approfondie sur les résiliations et a élaboré des critères différenciés. En fonction des circonstances concrètes du cas particulier, il peut être utile pour le locataire de contester une résiliation. En exploitant pleinement le droit en vigueur et avec le soutien des associations représentant les intérêts des locataires, des bailleurs ou du secteur commercial, il est possible de remédier aux situations décrites. En raison de son ancrage dans un contexte impliquant d'autres domaines juridiques et facteurs économiques, la problématique ne peut pas être résolue par une modification de l'art. 263 CO ou d'une disposition relative à la protection contre le congé. Il semble également essentiel de sensibiliser les personnes concernées à la nécessité de trouver d'autres solutions pour leur prévoyance vieillesse. Lier cette dernière à l'activité commerciale peut entraîner des répercussions négatives non seulement en cas de transfert prévu du contrat de bail, mais aussi à un stade antérieur. Le Conseil fédéral partage l'avis de l'auteur selon lequel les économies pour la vieillesse doivent être protégées. Cela ne doit toutefois pas se faire par une révision du droit du bail.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.