Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de prendre des mesures pour limiter la prise en compte des fonds propres dans le calcul du rendement net prévu par le droit du bail, afin de lutter contre les loyers très élevés.

Begründung

Selon une étude de CIFI, les coûts liés à la rémunération des fonds propres représentent la plus grande partie des loyers. Cela signifie que pour de nombreux biens immobiliers, une grande partie ou la totalité des coûts de revient est financée par des fonds propres. De nombreux cas concrets le confirment. Les bailleurs institutionnels, mais aussi les particuliers, recourent de moins en moins à des capitaux de tiers pour se financer. Actuellement, lors du calcul du rendement, ils peuvent faire valoir une majoration de 2 % jusqu’à concurrence d’un taux d’intérêt de référence de 2 %. Le Conseil fédéral ne souhaite pas modifier ce taux d’intérêt fixé par le Tribunal fédéral, mais entend au contraire le consacrer dans une ordonnance. Il ignore par contre totalement la question de la part élevée de fonds propres et de son effet à la hausse sur les loyers.

En raison de cette majoration élevée, des loyers dépassant largement 2000 francs pour un appartement d’une valeur de 500 000 francs et des loyers avoisinant les 4000 francs pour un appartement neuf dont le coût de revient s’élève à 1 million de francs ne sont pas abusifs – toujours dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas. Si les taux d’intérêt augmentent, des loyers encore bien plus élevés seront légalement admissibles. Cette dynamique des prix n’est pas compatible avec la lutte contre les loyers abusifs définie dans la Constitution.

Pour limiter cet effet, il convient de plafonner la part des fonds propres soumise à un taux d’intérêt plus élevé et de ne pas la prendre intégralement en compte.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Il convient de donner raison à l’auteur de la motion dans la mesure où la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral peut, selon le montant des fonds propres investis, conduire à des différences entre les loyers maximaux admissibles (cf. ATF 147 III 14).Voici un exemple pour illustrer ce propos : dans l’hypothèse où un appartement d’une valeur de 600 000 francs serait financé à 40 % par des fonds propres et à 60 % par des fonds étrangers, le rendement net admissible serait inférieur de 600 francs par mois à celui d’un même appartement entièrement financé par des fonds propres, dans l’environnement de taux d’intérêt actuel. Le Tribunal fédéral admet en effet que l’ensemble des fonds propres investis soient rémunérés à un taux d’intérêt dépassant jusqu’à deux points de pourcentage le taux hypothécaire de référence (lorsque ce dernier est inférieur à 2 %). S’agissant des fonds étrangers, seuls les coûts effectifs peuvent être pris en compte, sans supplément.Le Tribunal fédéral a expressément opéré cette distinction. Le Conseil fédéral a proposé d’introduire une réglementation correspondante dans l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11). Au travers de cette révision partielle de l’OBLF, le Conseil fédéral met en œuvre la motion 22.4448 transmise par le Parlement. La procédure de consultation relative à cette révision partielle est ouverte jusqu’au 5 juin 2026 (https://fedlex.data.admin.ch/eli/dl/proj/2026/3/cons_1). Le modèle de loyer en vigueur, qui remonte au siècle dernier, soulève de nombreuses questions, notamment en ce qui concerne la fixation des loyers. Le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), et plus précisément l’Office fédéral du logement (OFL), de réviser le modèle de loyer en vigueur et les règles d’adaptation des loyers en fonction des conditions actuelles du marché et de lui faire une proposition d’ici à la fin de septembre 2026. Ainsi, le réexamen des règles en vigueur est déjà en cours et ne nécessite pas de mandat supplémentaire.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.