Wortlaut

Dans les contrats de location, la facturation des frais accessoires donne souvent lieu à des abus et par conséquent à des différends entre bailleurs et locataires. Dans certains cas, les frais accessoires sont en fait des hausses de loyer camouflées. Les locataires de logements subventionnés sont particulièrement exposés à ce risque.

Une situation similaire résulte des dispositions relatives aux frais accessoires qui figurent dans la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements, dans l'ordonnance afférente, ainsi que dans l'ordonnance d'application des règles du droit de bail dans le Code des obligations (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, OBLF). Ces dispositions incluent par exemple dans les frais accessoires les impôts fonciers et les cotisations d'assurance immobilières, qui ne constituent manifestement pas de frais assumés par le bailleur pour des prestations effectives au locataire.

Les soussignés demandent au Conseil fédéral de modifier les dispositions prévues à l'article 38 de la loi et aux articles 4, 5, 6 OBLF, de manière à ce que :

- les frais accessoires imputables, conformément aux articles 257a et 257b du CO, tant pour la location de logements sur le marché libre que pour les appartements subventionnés, soient exclusivement ceux qui ont été expressément convenus et qui correspondent au coût des prestations effectivement fournies au locataire ;

- les références aux impôts immobiliers et aux cotisations d'assurance soient éliminées des listes d'exemples figurant dans les ordonnances susmentionnées.

Begründung

La question des frais accessoires qui peuvent être perçus au titre d'un contrat de bail est réglée par une disposition générale, une disposition spéciale, ainsi que par quelques règles d'exécution. La disposition générale figurant à l'article 257a du Code des obligations établit de manière impérative trois principes, qui ne peuvent être éludés par contrat :

1. les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que s'ils sont expressément convenus (art. 257a al. 2 CO);

2. ces frais ne peuvent être imputés, pour les logements et les locaux commerciaux, que s'ils sont dus à des dépenses effectives (art. 247b al. 1er CO);

3. ils doivent correspondre à des prestations effectives, jugées comme telles seulement si elles ne sont pas déjà incluses dans le bail, comme le sont les frais d'entretien.

Par ailleurs, l'art. 256, al. 2, CO détermine clairement qu'en échange du versement d'un loyer le bailleur doit fournir l'objet loué et le maintenir dans un état propre à l'usage convenu. En vertu de ces principes, il nous semble que ni les cotisations d'assurance ni les taxes d'usage (comme la taxe d'évacuation des eaux usées) ne devraient être considérées comme frais accessoires, car elles ne servent qu'à couvrir des risques encourus par le bailleur (s'agissant des cotisations d'assurance) ou des frais subis par lui qui sont déjà inclus dans le calcul des loyers (taxes et impôts immobiliers), et ne correspondent donc pas à des prestations fournies au locataire.

Or, les articles 4, 5, 6 de l'OBLF, qui précisent les normes générales rappelées plus haut, fournissent une série d'exemples, parmi lesquels figure l'imputation des cotisations d'assurance, concernant uniquement, il est vrai, l'installation de chauffage (art. 5 al. 2 let. h OBLF).

Pire encore, l'art. 38, al. 2, de la loi, qui établit comme règle impérative le principe selon lequel, pour les appartements subventionnés, les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que s'ils sont expressément convenus, inclut dans la liste des exemples de tels frais :

- les impôts fonciers ;

- les cotisations d'assurance sur les bâtiments.

Ces dispositions sont contraires aux principes généraux qui établissent que seuls peuvent être considérés comme frais accessoires les coûts correspondant à des prestations effectives.

Enfin, si l'on tient compte du fait que le système légal prévoit que le loyer fixé par les parties sur le marché libre est calculé sur la base des coûts financiers (charges hypothécaires, rémunération du capital propre), des frais d'administration et d'entretien, ainsi que des charges fixes (tels les cotisations d'assurance et les impôts fonciers), tandis que le loyer des appartements subventionnés n'inclut pas les charges fixes, les dispositions de l'art. 38, al. 2, de la loi paraissent encore plus discutables. En effet, cette situation crée une inégalité de traitement entre locataires d'appartements du marché libre et locataires de logements subventionnés.

Pour tous ces motifs, les dispositions en vigueur doivent être modifiées dans le sens indiqué par la motion.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Dans le cadre de la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP), le loyer est déterminé selon le principe du loyer couvrant les coûts. Cette couverture par le loyer s'étend à l'intérêt du capital étranger et du capital propre, à un amortissement du capital étranger de 25 % en 25 ans ainsi qu'à un forfait pour l'entretien et l'administration. Toutes les autres prestations fournies par le bailleur au profit du locataire sont à imputer en tant que frais accessoires. Cette réglementation se fonde sur l'article 38 LCAP où sont mentionnés ces frais accessoires ; l'article 25 de l'ordonnance LCAP complète les frais listés dans l'article 38 et rappelle qu'il s'agit de tous les frais qui découlent de l'utilisation de l'immeuble loué, y compris les contributions publiques. Cette réglementation a été établie en vue d'unifier les frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités de conciliation compétentes.

La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'application de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non négligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires.

En revanche, dans la construction de logements ne bénéficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux parties de décider si les frais accessoires doivent être payés séparément.

La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1er janvier 1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de logements. Il est appliqué uniformément dans tout le pays.

En ce qui concerne l'art. 5, al. 2, de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà valeur dans l'ancien droit (art. 5a let. g de l'ordonnance concernant des mesures contre les abus dans le secteur locatif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun problème dans son application.

C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preuves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la motion.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.