Wortlaut

En vertu de l'article 21bis de la loi sur les rapports entre les conseils, je dépose une initiative parlementaire dans laquelle je demande que le Code des obligations soit modifié comme il suit :

Article 269d alinéa 1bis (nouveau)

Le loyer peut être adapté dans la mesure où des faits nouveaux sont intervenus depuis la date de la fixation du dernier loyer. Des ajustements ultérieurs sont possibles si, en fixant le dernier loyer, le bailleur a expressément formulé une réserve.

Article 269d alinéa 1bis a (nouveau)

Même s'il n'a pas expressément formulé de réserve en fixant le dernier loyer, le bailleur peut l'adapter dans les limites de l'art. 269a, let. a, à condition que deux ans au minimum se soient écoulés entre la date à laquelle le bail est entré en vigueur, ou encore la date à laquelle a eu lieu, pour la même raison, la dernière adaptation du loyer, et la date à laquelle l'augmentation est prévue.

Begründung

Depuis quelque temps, les juges appliquent ce qu'on appelle la méthode relative pour trancher les contestations des hausses de loyer. D'après cette méthode, il n'est désormais possible de relever un loyer qui aurait été fixé sans réserve que dans la mesure où des faits nouveaux sont intervenus. Or, cette méthode n'a aucune base légale, et bien qu'on la trouve mentionnée dans divers jugements établis d'après l'ancien droit de bail, rares sont les bailleurs qui ont soupçonné son importance.

Nombreux, par contre, sont ceux qui, notamment parmi les non professionnels, n'ont pas utilisé toutes les prérogatives qu'ils avaient de relever les loyers et qui ne se sont pas réservé la possibilité de la faire plus tard sous la forme qui est désormais indispensable. Ils ne pouvaient d'ailleurs pas savoir qu'ils allaient définitivement se priver de la possibilité d'invoquer a posteriori des motifs qu'ils avaient omis de mentionner en communiquant la dernière hausse. Aujourd'hui, en effet, les juges ne se demandent plus en premier lieu si le loyer exigé est abusif, mais presque uniquement si les conditions formelles de la hausse sont remplies. Il en résulte qu'on ne tient pratiquement plus compte que des facteurs de coûts relatifs (taux hypothécaires, renchérissement du capital-risque, augmentations générales des coûts ou fournitures de prestations supplémentaires) alors que le rendement approprié et les loyers pratiqués dans la localité ou dans le quartier perdent constamment de leur importance.

La méthode relative est justifiée par le principe de la bonne foi. On semble cependant oublier que ce n'est pas là le seul droit fondamental, et que d'autres droits tels que la garantie de la propriété, la liberté du commerce et de l'industrie et la liberté de conclure des contrats sont tout aussi importants en matière de conclusion de baux. Le fait d'avoir recours à une méthode de calcul de ce type défavorise à la longue toujours le locataire. En effet, si un bailleur se voit contraint de vendre l'immeuble par suite des interdictions qui lui sont faites, c'est en général le locataire qui en fera les frais, car l'acheteur qui, lui, n'est pas lié par la méthode relative, pourra imposer au locataire un loyer qui sera calculé sur le prix d'achat de l'immeuble. Restera à ce dernier à prouver - et ce n'est pas simple ! - que le prix de l'immeuble était surfait.

Soucieux d'éviter les désagréments qui résultent de la méthode relative, beaucoup de bailleurs préfèrent, à titre préventif, formuler des réserves en invoquant les loyers usuels pratiqués dans le quartier ou dans la localité. Or, on manque le plus souvent d'éléments de comparaison. Et ces réserves ne peuvent être contestées, même lorsqu'elles ne reposent sur aucune base réelle ; elles restent donc présentes, en perdant tout leur sens.

En outre, on peut trouver choquant qu'il faille, selon la pratique actuelle de certains tribunaux, que le bailleur communique ces réserves au locataire cinq à sept ans avant de pouvoir s'en prévaloir. Le droit d'encaisser un loyer convenable ne doit, pensons-nous, pas déprendre de formalités de ce type qui déroutent le profane.

La jurisprudence du Tribunal fédéral a, du reste, pénalisé surtout les bailleurs qui ont fait preuve de modération, alors qu'elle a favorisé ceux qui ont utilisé toutes les possibilités dont ils disposaient.

La modification du Code des obligations que je propose est de l'intérêt des locataires, car elle rend plus clairs les facteurs coûts qui entrent dans la formation des loyers. En outre, elle officialise la méthode relative, dont on ne trouve nulle part trace dans la loi. Enfin, elle donne la possibilité aux bailleurs qui auraient omis de réajuster les loyers dans les limites autorisées par la loi de corriger périodiquement ce fait, pour autant que ces corrections ne violent pas les dispositions sur les loyers abusifs : ils devront en effet prouver dans chaque cas - ce qui n'est pas simple ! - que le nouveau loyer qu'ils réclament ne dépasse pas le niveau pratiqué dans le quartier ou dans la localité. Les locataires y verront aussi un peu plus clair, puisque les bailleurs ne formuleront des réserves que lorsque cela sera vraiment nécessaire, autrement dit, quand ils n'auront pas épuisé toutes les possibilités d'adapter les loyers en invoquant les facteurs coûts. La modification de l'article 269d CO que je propose comble donc une lacune choquante du droit, en créant une base claire, et pourquoi ne pas le dire, honnête pour toutes les parties.