Wortlaut

1. La Fondation Locacasa-Vaud a-t-elle abusé de l'aide fédérale en achetant un immeuble à la Tour-de-Peilz en 1992 pour 8,135 millions de francs et en annonçant à l'Office fédéral du logement un prix de 10,460 millions de francs, ainsi qu'en annonçant des fonds propres prétendus en 530 000 francs ?

2. Est-il possible que l'aide fédérale soit accordée à un propriétaire pour une acquisition financée à plus de 1,0 % par un prêt hypothécaire ?

3. Comment se fait-il que Locacasa-Vaud puisse acquérir un immeuble déjà construit avec l'aide fédérale d'accession à la propriété du logement, alors que tous les locataires de cet immeuble resteront locataires sans accéder à la propriété juridique ou économique de leurs logements ?

4. N'y aurait-il pas lieu de réserver l'aide fédérale, accordée à des promoteurs comme Locacasa, à des constructions nouvelles (et non à l'acquisition d'immeubles locatifs existants)?

5. N'y aurait-il pas lieu de procéder à une vérification de l'administration sur le financement des autres immeubles de Locacasa dans le canton de Vaud (20 immeubles en tout) et dans le canton de Genève (plusieurs immeubles)?

Begründung

En 1992, la Fondation Locacasa-Vaud a fait l'acquisition d'un immeuble locatif, route de Chailly 60-72 à la Tour-de-Peilz.

Elle a formé une demande d'aide fédérale auprès de l'Office fédéral de logement en annonçant un coût de revient de 10,460 millions de francs, financé par :

- hypothèque 1er rang, 6,8 millions de francs ;

- hypothèque 2e rang, 3,13 millions de francs ;

- fonds propres 530 000 francs.

Un cautionnement fédéral était demandé pour l'hypothèque en 2e rang de 3,13 millions de francs.

Effectivement, Locacasa-Vaud a obtenu un prêt hypothécaire total en 1er et 2e rang de 9,93 millions de francs de la part du Crédit foncier vaudois, ainsi que le cautionnement fédéral nécessaire pour ce prêt.

Or, la vente de l'immeuble, par acte du 31 juillet 1992, s'est faite pour un prix de 8,135 millions de francs seulement. Il ne semble pas que Locacasa en ait avisé le Crédit foncier vaudois, ni l'Office fédéral du logement, ce qui aurait eu pour conséquence une réduction du prêt hypothécaire consenti et une modification des conditions de l'aide fédérale.

Quoi qu'il en soit, le coût de revient et les prétendus fonds propres déclarés à l'Office fédéral du logement n'ont aucune réalité économique quelconque. Non seulement Locacasa n'a rien versé en fonds propres, mais elle a obtenu un prêt hypothécaire total de 1,2 % de la valeur de transaction de l'immeuble.

La différence entre le prix de revient annoncé de 10,46 millions de francs et le prix de vente effectif de 8,135 millions de francs ne s'explique pas par l'inclusion dans le prix de revient d'une provision pour rénovation. En effet, les travaux envisagés pas Locacasa pour les cinq prochaines années s'élèvent à 660 000 francs. De plus, Locacasa annonce un fonds de rénovation de 1,12 million de francs, qui est inférieur à la différence entre le prix de revient annoncé et le prix de vente effectif.

Enfin, il ne semble pas que Locacasa, dans le canton de Vaud et dans celui de Genève, offre à ses locataires un statut intermédiaire entre la situation de locataire et celle de propriétaire. Dans ces cantons, Locacasa ne construit pas d'immeubles neufs, mais se borne à acquérir des immeubles existants depuis de nombreuses années. On peut donc se demander si les conditions de l'aide fédérale, au plan légal, sont vraiment remplies.

Stellungnahme des Bundesrates

1. La Fondation Locacasa-Vaud a présenté en 1992 une demande d'aide fédérale pour l'acquisition de l'immeuble à La Tour-de-Peilz. En application de la méthode usuelle pour les immeubles locatifs déjà construits, les loyers déterminants lors de l'achat de l'immeuble (587 735 francs) ont été capitalisés par l'Office fédéral du logement au taux technique de l'abaissement de base selon la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP). Ce taux était en 1993 à 5,6 %. Le coût de revient déterminant s'élevait de ce fait à 10,46 millions de francs lors de la fixation de l'aide fédérale.

Ce montant comprend les éléments suivants :

- prix d'achat 8,135 millions de francs ;

- frais de la transaction 675 000 francs ;

- fonds propres (5 % du coût de revient, à mettre à disposition par Locacasa) 530 000 francs ;

- fonds de rénovation 1,12 million de francs ;

- total 10,46 millions de francs.

La différence résultant entre le coût de revient et les dépenses de la Locacasa correspond au fonds de rénovation qui est destiné aux travaux de remise en état à effectuer dans les deux ans suivant l'opération, ainsi qu'au financement des travaux de rénovation ultérieurs.

Le 2 juillet 1992, le Crédit foncier vaudois a certifié la disponibilité des fonds propres à l'intention de l'Office fédéral du logement. L'hypothèque de second rang est garantie par une caution de la Confédération.

Cette base de calcul n'engendre aucune augmentation des loyers au moment de la soumission à la LCAP. En revanche, les loyers ont baissé pour les locataires bénéficiant de l'abaissement supplémentaire. Cette question fait cependant l'objet d'une procédure selon le droit de bail auprès des instances judiciaires compétentes du canton de Vaud, raison pour laquelle le Conseil fédéral renonce actuellement à se prononcer plus avant sur ce point.

2. En règle générale, le requérant d'aide fédérale doit fournir au moins 10 % du coût de revient en fonds propres. Pour les maîtres d'ouvrage d'utilité publique, un minimum de 5 % du coût de revient est exigé dans tous les cas.

3. En vertu de l'article 54 de l'ordonnance relative à la LCAP, la Confédération encourage les activités des maîtres d'ouvrage et des organisations de la construction de logements d'utilité publique. C'est à ce titre, et seulement pour des maîtres d'ouvrage d'utilité publique, que l'acquisition d'un immeuble déjà construit peut être encouragée. Le but de cette mesure est de mettre à disposition des locataires des logements qui, pour la durée de l'aide fédérale, présentent des loyers à prix abordables et fixés par l'Office fédéral du logement. Une comparaison de l'évolution de ces loyers démontre une augmentation nettement inférieure à celle des loyers de l'indice général.

4. Depuis l'entrée en vigueur de la LCAP, la part prédominante du volume des encouragements - de 97 à 98 % - est constituée par des constructions nouvelles ou des transformations globales, alors que l'acquisition d'immeubles existants - généralement combinée avec une remise en état - ne représente en moyenne que 2 à 3 % du total des logements encouragés.

5. Toutes les demandes d'aide fédérale présentées par les Fondations Locacasa Vaud et Genève pour l'achat d'immeubles ont toujours mentionné des prix de vente corrects et certifiés par un contrat de vente notarié. L'utilisation des fonds destinés aux travaux de rénovation à effectuer a également été vérifiée dans tous les cas. De même, les instituts bancaires qui ont accordé le financement ont certifié dans tous les cas la disponibilité des fonds propres à l'Office fédéral du logement. Cela étant, il n'y a pas de motif de procéder pour les Fondations Vaud et Genève à des vérifications qui iraient au-delà de ce qui est usuel pour tous les autres demandeurs d'aide fédérale.

Réponse du Conseil fédéral.