Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de modifier l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) de sorte qu'un taux hypothécaire lissé constitue le taux de référence qui permettra de vérifier le caractère abusif de la hausse d'un loyer.

Ce taux lissé sera égal à la moyenne des taux hypothécaires pratiqués par les banques cantonales sur les hypothèques de 1er rang des anciens immeubles d'habitation, lors des quatre ou cinq années ayant précédé la hausse du loyer.

Begründung

1. Notion

Le taux hypothécaire lissé est égal à la moyenne mobile des taux pratiqués lors des quatre ou des cinq dernières années par les banques cantonales sur les hypothèques de 1er rang. C'est la moyenne arithmétique des taux mensuels des 48 ou des 60 derniers mois (ce pourrait être aussi la moyenne des taux trimestriels des 16 ou des 20 derniers trimestres).

La moyenne mobile enregistre, elle aussi, les fluctuations des taux, mais avec un certain retard : hauts et bas des courbes sont ajustés ou encore lissés.

2. Aspect juridique

D'après la jurisprudence et la manière dont est appliqué l'article 13 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), le taux hypothécaire de référence est le taux du leader du marché, soit en général le taux d'une banque cantonale. On remarquera toutefois que ni la loi ni l'ordonnance ne définissent ce taux de référence de manière explicite. On pourrait introduire le lissage dans l'OBLF, laquelle traite du taux de référence pour les loyers, sans avoir à modifier la loi. Il semble tout indiqué d'ajouter un alinéa 1a à l'article 13.

3. Avantage du lissage

Les taux de référence actuels confèrent une importance politique énorme aux taux pratiqués par les banques cantonales. Tout mouvement à la hausse ou à la baisse a des effets sur les loyers et entraîne, dès qu'il est annoncé, des réactions politiques, mais aussi psychologiques. On sait de surcroît qu'il fait monter ou descendre en flèche l'indice suisse des prix à la consommation. En lissant le taux qui sert de référence dans le droit de bail, on provoquerait une accalmie tant statistiquement que politiquement, les fluctuations des taux perdant de leur importance et ne se répercutant plus immédiatement sur les loyers.

4. Les baisses de loyer se font souvent attendre

Face aux fluctuations des taux hypothécaires, les bailleurs adoptent, on le sait, une attitude souvent ambiguë : alors qu'ils s'empressent d'augmenter les loyers en cas de hausse des taux, ils tardent à les abaisser dans le cas contraire, allant même jusqu'à annuler l'effet de la baisse au moyen d'autres facteurs de renchérissement. Le Conseil fédéral l'a d'ailleurs reconnu lorsqu'il a répondu à la motion 93.3460 de Dardel (5 octobre 1993/17 novembre 1993), intitulée "Répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers". Il a, à cette occasion, exhorté tous les bailleurs à opérer les baisses appropriées, faute de quoi, a-t-il ajouté, une révision en profondeur de la base légale serait rendue inéluctable.

5. Recommandation des experts

La commission d'experts "Loyer libre", instituée par le Conseil fédéral, a , dans son rapport final, majoritairement plaidé en faveur de l'introduction de taux hypothécaires lissés qui serviraient de référence (cf. rapport, 1993, p. 100 ss).

6. Compensation de la volatilité croissante

Le remplacement, dans la pratique, du taux actuel de référence par un taux lissé, tout en étant promis à un bel avenir, présenterait des avantages pour l'économie. Les taux pratiqués sur les marchés des capitaux sont en effet de plus en plus volatils, autrement dit la vitesse à laquelle ils fluctuent s'accroît. Les marchés des capitaux sont caractérisés par l'accélération des mouvements (due à la plus forte interaction des segments du marché), par la disparité des politiques menées par les banques centrales des principaux pays à monnaie forte, enfin - plus récemment - par l'apparition de produits dérivés. Les banques auraient-elles aussi intérêt à ce que la volatilité des taux ait des effets plus modérés sur la formation des prix, sur l'indice suisse des prix à la consommation et sur la situation politico-psychologique ?

7. Problèmes de liquidités et financement à long terme

Les associations de bailleurs ont objecté jusqu'à présent qu'en cas de hausse des taux l'existence d'un taux lissé pourrait causer à certains propriétaires d'immeubles des problèmes de liquidités, vu que ladite hausse renchérirait immédiatement le loyer du capital emprunté, mais non les loyers versés par les locataires (à l'inverse, la baisse des taux réduirait immédiatement le loyer du capital emprunté - pour le plus grand profit des bailleurs -, mais pas les loyers versés par les locataires). Nous leur rétorquons premièrement qu'une telle hausse des taux ne causerait de problèmes de liquidités qu'aux nouveaux bailleurs et aux bailleurs très endettés, et deuxièmement que le danger de voir naître un manque de liquidités entraînerait, toujours en cas d'existence d'un taux lissé, très rapidement une modification de la manière de se procurer des fonds. Soucieux de stabiliser ses dépenses pendant plusieurs années, le constructeur ou l'acquéreur de logements contracterait alors des prêts à long terme, sous forme par exemple d'hypothèques à taux fixe. Il est souhaitable, pour l'économie, que le financement des logements ne soit plus totalement tributaire du marché des capitaux, très volatil. On pourrait favoriser les financements à long terme, comme cela se fait par exemple ailleurs avec les plans d'épargne-logement. Nous renvoyons ici le lecteur au rapport final que la commission d'experts pour les questions relatives au marché hypothécaire a adressé le 5 juillet 1991 au Conseil fédéral et où elle préconise qu'on généralise crédits et taux fixes à long terme (pages 58 ss et 72 ss). Ladite commission a en outre plaidé en faveur de nouveaux instruments de financement (titrisation des hypothèques, hypothèques à taux fixe matérialisées par un titre, acquisition - par les banques - de capital à long terme au moyen de lettres de gage, etc.) qui tous sont susceptibles de promouvoir le financement à long terme de la construction de logements. Le lissage que nous proposons va dans ce sens.

8. Question du renchérissement

On a parfois objecté que les capitaux empruntés à long terme (à taux fixe) revenaient, en moyenne, plus cher que les capitaux à taux variable. C'est vrai, mais la différence, qui oscille entre 1/4 et 1,2 % sur une moyenne de plusieurs années, est largement compensée par le fait que les fluctuations des taux vers le haut et vers le bas sont lissées. Pour le locataire et pour l'économie, la stabilité des taux d'intérêt est plus importante que leur niveau moyen.

9. Procédure

Les signataires demandent que leur motion soit traitée en même temps que celle que le groupe PDC a déposée le 16 juin 1994, laquelle exige de même que l'OBLF soit modifiée, en ne formulant toutefois que les exigences des milieux des bailleurs ; ils demandent encore qu'elle soit prise en considération lorsqu'il s'agira de faire la part des intérêts.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

L'idée du motionnaire, qui demande de tempérer les variations lors de l'établissement des loyers en recourant à un taux hypothécaire lissé, mérite examen.

Certes des réserves ont été émises à ce sujet, par le passé, notamment par les bailleurs. Vu cependant les récentes décisions du Parlement de soumettre le droit de bail à un examen approfondi, il se justifie de reprendre la question du lissage des taux C'est pourquoi le Conseil fédéral propose d'accepter la motion sous la forme de postulat.

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.