Wortlaut

Le droit de bail du 1er juillet 1994 et l'ordonnance afférente ne donnent pas entière satisfaction. Tout en maintenant les dispositions sur la lutte contre les abus, il faut donc modifier celles qui ne servent pas à protéger des intérêts légitimes.

J'invite dès lors le Conseil fédéral à réviser, quand ce n'est pas à compléter, les points suivants de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF):

1. Notion de logement familial en référence aux articles 266n et 266m et à l'article 273a CO.

Je propose un nouvel article à la teneur suivante :

"Est réputé logement familial le logement où habitent effectivement des époux non séparés avec l'intention d'y vivre ensemble de manière durable.

Si l'un des époux quitte volontairement ou sur ordre du juge le logement familial pour une période indéterminée, aucun des logements habités par lui ou par l'autre époux ne constitue plus un logement familial au sens de l'article 266m du Code des obligations."

2. Dispositions transitoires, article 26 OBLF.

Nouvel alinéa 3 :

"Les contrats de bail dont le loyer est indexé ou échelonné et qui entrent en vigueur après le 1er juillet 1990 sont soumis au nouveau droit ; ceux qui sont entrés en vigueur avant le 1er juillet 1990, mais qui prennent fin après cette date, sont soumis à l'ancien droit.

Les contrats de bail qui sont entrés en vigueur avant le 1er juillet 1990 et qui prévoient l'adaptation du loyer en fonction d'un indice (art. 269b CO) sont soumis uniquement au nouveau droit."

Nouvel alinéa 4 :

"Si, au 1er juillet 1990, le loyer est fondé sur un taux hypothécaire de moins de 6 %, le bailleur peut, à une date ultérieure, augmenter le loyer de 3,5 % par quart de pourcentage inférieur à 6 %. Au demeurant sont applicables, en cas de modification du taux hypothécaire intervenant après le 1er juillet 1990, uniquement les hausses de loyer fixées à l'art. 13, al. 1er,."

Begründung

1. Notion de logement familial

La loi renferme plusieurs dispositions sur l'exercice du droit en relation avec les logements familiaux :

L'article 266n CO exige que le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (article 257d) soient communiqués séparément au locataire et à son conjoint.

L'article 266m CO précise que, lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint. Enfin, l'article 273a CO dispose, toujours lorsque la chose louée sert de logement à la famille, que le conjoint du locataire peut aussi contester le congé, demander la prolongation du bail et exercer les autres droits du locataire en cas de congé.

Les prolongations d'un bail ne sont au demeurant valables que si elles ont été conclues avec les deux époux.

Je comprends parfaitement que le législateur ait voulu accorder une protection toute particulière aux logements familiaux, mais il n'en demeure pas moins que les normes en vigueur gênent, par leur rigidité, l'exercice légitime des droits du bailleur et ce, à un tel point, qu'on peut se demander si la protection souhaitée se justifie encore.

Il suffit en effet que le locataire s'abstienne de faire connaître au bailleur son changement d'état civil ou ce à quoi il utilise l'objet loué pour que ledit bailleur se voie dans l'impossibilité d'exercer son droit, lequel peut être, en cas de non-paiement du loyer, de lui fixer un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation au sens de l'article 257d CO ou de lui signifier son congé. Résultat : le bailleur se trouve dans l'obligation de demander des renseignements sur le locataire aux organes officiels, et il risque, parce qu'il n'aura pas respecté la forme, de commettre - sans pour autant être fautif - un acte nul, ce qui cause dans bien des cas une perte de temps et d'argent considérable.

2. Dispositions transitoires, article 26 OBLF

Dès l'entrée en vigueur du nouveau droit de bail, les dispositions transitoires se sont révélées insuffisantes. Quatre ans plus tard, il subsiste encore des zones d'ombre, par exemple en ce qui concerne le problème - non réglé - des hausses à répercuter sur les loyers. La question de savoir s'il faut partir de l'ancien taux (plus élevé) ou du nouveau taux (plus bas) commence seulement maintenant à faire l'objet d'une querelle juridique de principe. Contrairement à ce qu'on avait imaginé au début, ce n'est pas une simple querelle de chapelles, puisque la question se reposera tôt au tard, quand les taux hypothécaires remonteront.

Autre exemple : le nouveau droit de bail a, d'un point de vue formel, entraîné une réelle aggravation de la situation en l'absence de relèvement intégral des loyers. Dans la pratique, en effet, nombre de bailleurs ont laissé passer la possibilité d'ajuster correctement leurs loyers, faute d'avoir exprimé une réserve, donc pour une raison purement formelle qu'ils ne pouvaient connaître. Les conflits qui en ont résulté ont été résolus de manière fort diverse (intervention des autorités de conciliation, jugement du tribunal des baux, arrangement extrajudiciaire, retrait de la hausse, non-recours à l'arbitrage du tribunal des baux, etc.).

Étant donné que la réglementation de la réserve est l'une des rares réglementations dont les insuffisances sont reconnues par les défenseurs des locataires, on peut s'attendre à ce que la modification de l'OBLF clarifie la situation. Il serait choquant que l'on cimente de vieilles injustices. Aussi faut-il absolument veiller, dans les dispositions transitoires, à ce que cette clarification profite aux deux parties, indépendamment de la manière dont tel ou tel conflit fut naguère résolu.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

La motion demande, en deux points, que soit révisée ou complétée une ordonnance édictée par le Conseil fédéral (Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux). Par conséquent, elle concerne le domaine législatif délégué et serait irrecevable en soi d'après la pratique juridique usuelle.

Bien que les travaux de révision portant sur l'ordonnance susmentionnée aient déjà été entamés - indépendamment de la présente motion -, le Conseil fédéral est toutefois prêt à accepter les deux requêtes du motionnaire en tant que propositions pour l'examen qui se déroule dans le cadre des travaux de révision.

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.