Wortlaut

Le Conseil fédéral est invité à présenter au parlement fédéral un projet d'arrêté urgent :

a. autorisant le Conseil fédéral à décréter en 1996 une baisse générale des loyers de l'ordre de 12 % ;

b. réservant aux bailleurs le droit de contester, dans des cas exceptionnels (par exemple, en cas de rénovation), l'application de cette baisse générale, de cas en cas, en s'adressant aux autorités de conciliation en matière de baux et loyers ;

c. prévoyant qu'une fois la baisse générale des loyers intervenue, l'évolution ultérieure des loyers, en ce qui concerne les intérêts hypothécaires, sera soumise au système du "lissage" de ces intérêts.

Begründung

1. Deux milliards par année ne sont pas restitués aux locataires

Une étude de l'Institut BASS compare l'évolution effective des loyers de novembre 1989 à mai 1995 avec l'évolution théorique des loyers, pendant la même période, en application des règles légales (AMSL, CO). Les conclusions de ce rapport sont inquiétantes : les loyers en 1995 sont de douze % plus hauts qu'ils ne devraient être, si la loi avait été appliquée rigoureusement.

Pour le dernier semestre considéré (novembre 1994 à mai 1995), la non-répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers implique pour les bailleurs un bénéfice supplémentaire de 1,2 milliards de francs. Cela correspond sur un an à plus de deux milliards perçus indûment par les bailleurs sur le dos des locataires. Ce montant va augmenter encore avec la baisse des intérêts hypothécaires en dessous de 5,5 %.

Il est vrai que les milieux immobiliers critiquent l'enquête de BASS.

a. Elle ne tiendrait pas compte de l'incidence des immeubles neufs sur l'indice général des loyers. Mais, les enquêtes faites par BASS dans les cantons qui possèdent un indice des loyers sans les immeubles neufs démontre une inégalité de répartition aussi importante ou plus importante.

b. Elle ne tiendrait pas compte de l'incidence des rénovations sur les loyers effectifs. Mais, sur l'ensemble du parc locatif suisse, les rénovations - qui sont peu nombreuses actuellement - n'ont qu'une influence statistique dérisoire sur les loyers.

c. Elle ne tiendrait pas compte des augmentations de loyers en cas de changement de locataire. De telles augmentations sont fréquentes et largement injustifiées. Il est tout à fait légitime de les inclure dans les deux milliards annuels encaissés indûment par les propriétaires.

A vrai dire, le mérite de l'enquête de BASS a été de chiffrer la non-répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers. Cette non-répercussion, comme telle, est une évidence. Il suffit à ce sujet de comparer la courbe de l'évolution des intérêts hypothécaires et, en parallèle, la courbe de l'évolution des loyers.

2. La déclaration du Conseil fédéral en 1993

Dans sa réponse à la proposition de motion 93.3460 du 05.10.1993, faite par le soussigné, le Conseil fédéral avait déclaré :

"Le Conseil fédéral invite les bailleurs à procéder aux baisses de loyer économiquement indiquées, faute de quoi les bases légales devraient faire l'objet d'un examen approfondi."

Deux ans plus tard, il est maintenant clair que les baisses de loyers indiquées n'ont pas eu lieu. Il est donc nécessaires de réexaminer les bases légales en profondeur.

3. Les avantages d'une baisse générale des loyers

Une baisse générale des loyers des logements ne mettrait nullement en danger l'économie immobilière. Les prix des transactions immobilières augmentent ou baissent indépendamment de l'évolution des loyers. Par exemple, à la fin des années 1980, les prix des ventes immobilières ont explosé, mais l'augmentation des loyers est restée alors assez modérée. Inversement, au début des années 1990, les loyers ont explosé, alors que les prix des transactions immobilières ont commencé de baisser.

Quant aux faillites immobilières que l'on constate actuellement en grand nombre, elles sont dues à un endettement exorbitant de nombreux immeubles du fait de la spéculation et de l'imprudence des banques. Elles sont sans rapport avec le niveau des loyers des immeubles concernés.

Au contraire, une baisse générale des loyers comporterait un nombre très important d'avantages au plan économique et social.

a. Un niveau plus bas des loyers donnerait une marge aux bailleurs pour entreprendre des travaux de rénovation qui sont nécessaires mais que les propriétaires repoussent actuellement dans le temps. On pourrait même dispenser les bailleurs de baisser les loyers dans la mesure où ils procéderaient à des rénovations équivalentes.

b. Une baisse générale des loyers améliorerait le revenu net des personnes en difficulté financière et soulagerait en partie le montant des aides sociales des cantons et des communes.

c. Une baisse des loyers aurait pour conséquence une augmentation de la consommation intérieure de biens et de services, ce qui constituerait un facteur conjoncturel favorable et contribuerait à créer des emplois.

4. Quelles mesures prendre ?

a. D'abord, il faut mettre fin à l'injustice existante, à savoir la non-répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers. La loi actuelle ne permet pas une baisse générale des loyers. Il faut donc prévoir une modification de la loi. Comme la situation commande une baisse rapide des loyers, il faut agir par un arrêté urgent. À ce sujet, le soussigné réitère la proposition qu'il avait faite en 1993 :

1. autoriser le Conseil fédéral à décréter une baisse générale de tous les loyers ;

2. réserver aux propriétaires, dans des cas exceptionnels, le droit de s'opposer à cette baisse.

b. Dans un second temps, la baisse du niveau général des loyers étant obtenue, il conviendrait alors que la législation (ou l'ordonnance d'application) soit modifiée pour que l'injustice de la non-répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers ne se renouvelle plus. Cette modification consiste en l'introduction du "lissage des intérêts hypothécaires", l'adaptation des loyers ne se faisant plus sur la base des taux à dates fixes, mais sur la base d'une comparaison entre des taux moyens calculés sur des périodes de cinq ans.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter les lettres a et b et de transformer la lettre c en postula.

Stellungnahme des Bundesrates

1Le droit en vigueur donne déjà au locataire la possibilité de contester le loyer initial, le loyer ordinaire durant le bail ainsi que des hausses du loyer (art. 270 ss CO). Le locataire peut ainsi, en s'appuyant sur l'art. 270a, al. premier, en particulier, contester le montant du loyer et en demander là diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des articles 269 et 269a CO, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Toute baisse des taux de l'intérêt hypothécaire entraîne incontestablement une modification notable des bases de calcul au sens de l'article 269a CO. Le droit en vigueur donne donc au locataire la possibilité d'exiger la répercussion d'une baisse de l'intérêt hypothécaire sur son loyer. Suivant la jurisprudence la plus récente du Tribunal fédéral, cette possibilité connaît une limite lorsque la chose louée ne procure aucun rendement excessif malgré la baisse du taux de l'intérêt hypothécaire (Décision du 6 juin 1995 dans la cause E. contre B.).

La mesure visant à une diminution générale des loyers de 12 % semble problématique, même si, dans la pratique, certains locataires méconnaissent leurs droits ou ne veulent pas les faire valoir pour une quelconque raison. La mesure irait d'autre part au-delà du principe constitutionnel de la protection du locataire contre les abus en matière de bail à loyer. La réalisation de l'intervention empiéterait sur les relations contractuelles dans les cas où la baisse de l'intérêt hypothécaire a déjà été répercutée au bénéfice des locataires ou lorsqu'elle n'a pas lieu en raison de motifs justifiables. De nombreux problèmes apparaîtraient également dans les relations contractuelles comportant une clause de réserve.

Abstraction faite de cette problématique juridique, le taux de diminution proposé a un caractère quelque peu arbitraire. Le motionnaire tient, en particulier, trop peu compte des modifications profondes intervenues sur le marché immobilier, des nombreux logements vacants, des pertes de la valeur réelle ainsi que de l'évolution générale des loyers comprenant de fortes réductions dans le segment des nouveaux logements. Enfin, l'on peut douter de l'urgence temporelle et matérielle à déroger au processus ordinaire de la législation. C'est pourquoi le Conseil fédéral rejette cette partie de la motion.

2.Inversement, le Conseil fédéral a conscience que la réglementation actuelle des répercussions fait l'objet d'une critique grandissante. Toutefois, la cause n'en est pas uniquement les retards incriminés par le motionnaire à répercuter les baisses de l'intérêt hypothécaire. L'individualisation croissante des taux d'intérêt, la tendance aux hypothèques à taux fixe ainsi que les désavantages liés à la politique monétaire rendent également la recherche de solutions appropriées digne d'être examinée.

Pour cela, le lissage proposé des taux hypothécaires constitue une mesure envisageable, indépendamment de la baisse de loyers préconisée. Elle est également demandée dans la motion Strahm du 17 juin 1994 (no 94.3302) avec une introduction au niveau de l'ordonnance. Certes, le Conseil fédéral s'est déclaré prêt, le 7 septembre 1994, à la recevoir en tant que postulat ; des explications ultérieures ont fait apparaître que l'introduction du taux hypothécaire lissé devait s'effectuer par une révision de la loi ce que la présente motion propose comme alternative possible. Mais, comme il a été dit à propos de la problématique de la répercussion, il ne s'agit pas seulement de discuter du lissage des taux d'intérêt étant donné que cette mesure soulève divers problèmes. En conséquence, le Conseil fédéral est prêt à clarifier la seconde demande de la motion dans un plus large contexte et à recevoir ce point de l'intervention sous forme de postulat.

Le Conseil fédéral propose de rejeter les lettres a et b et de transformer la lettre c en postula.