Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de modifier le titre huitième du Code des obligations de manière à ce que les hausses, dues à des investissements visant à accroître la valeur de l'immeuble, supérieures à 10 % du dernier loyer soient obligatoirement échelonnées.

Begründung

L'Office fédéral de la statistique a publié récemment, dans un rapport intitulé "Le logement en Suisse", des études se fondant sur les données du recensement fédéral de la population de 1990. Les tendances tracées dans ce rapport se sont renforcées dans l'intervalle. Une grande partie de la population est confrontée à des problèmes de logement, que ces problèmes soient liés à l'offre de logements ou au prix des loyers. La situation s'aggravera encore ces prochaines années, surtout à cause des rénovations auxquelles il va falloir procéder, ainsi que des pertes de salaires et de revenus de remplacement. L'âge des immeubles suisses est élevé. Plus de la moitié des immeubles actuels ont en effet été construits avant 1960. Nous sommes à la veille d'une vague de rénovations. Si souhaitables que soient ces rénovations, il convient de ne pas oublier qu'elles vont entraîner des augmentations de loyer parfois sensibles.

Pour que ces hausses de loyer soient compatibles avec les impératifs sociaux, il faut les échelonner lorsqu'elles dépassent 10 % du dernier loyer. L'intervalle entre les hausses doit permettre aux locataires, pour qui la hausse totale est insupportable, de se reloger. Les hausses doivent donc être échelonnées sur au moins un an. Ces dispositions devraient également inciter les propriétaires à entreprendre sans tarder les rénovations nécessaires, afin de les réaliser au meilleur prix.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

Il est exact que le parc immobilier suisse fait état aujourd'hui d'un grand besoin de rénovations qui est dû à l'âge des bâtiments. La rénovation de logements anciens est non seulement souhaitable, mais également nécessaire si Fon veut assurer le maintien de la surface bâtie et une qualité convenable de l'habitat. Cela est particulièrement important pour éviter les répercussions sociales négatives qu'engendrent de mauvaises conditions de logement. Dans le contexte des rénovations auxquelles il faudra procéder, la question de la capacité financière des locataires est posée à juste titre. Selon les circonstances, la rénovation d'un logement peut entraîner une hausse de loyer substantielle que les ménages concernés ne peuvent pas supporter financièrement sans autre. Cela est d'autant plus vrai dans la situation actuelle où les revenus moyens stagnent et que le proche avenir ne laisse pas espérer une modification notable. D'autre part il convient de relever que les bailleurs doivent payer un intérêt sur le capital investi dès le moment où celui-ci est utilisé. C'est pourquoi il faut éviter que l'échelonnement dans le temps des coûts de rénovation n'entrave l'activité de rénovation recherchée. L'expérience a montré que les cou^ts augmentent à mesure que Fon retarde les rénovations nécessaires.

Aux termes de l'art. 269a, let. b, CO, les prestations supp1émentaires du bailleur c'est-à-dire les investissements pour des amé1iorations créant une plus-value - peuvent être intégralement répercutées dès que les coûts sont effectifs. L'article 14 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) part de l'idée que, généralement, 50 à 70 % des coûts résultant d'une rénovation d'envergure engendrent une plus-value. Les hausses de loyer à la suite d'investissements visant à accroître la plus-value ne sont pas considérées comme abusives lorsqu'elles n'excèdent pas le taux raisonnable appliqué à l'intérêt, à l'amortissement et à l'entretien de l'investissement.

Dans le cadre restreint du domaine d'application de la loi encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP), une plus grande attention doit être port& au problème posé par des charges locatives excessives suivant une rénovation. Le Conseil fédéral a tenu compte de cet état de fait dans son message du 19 février 1997 concernant l'octroi de crédits de programme pour l'encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements (FF 1997 H 697) dans la mesure où les contingents réservés a' la rénovation de logements anciens ont été considérablement augmentés. En outre, l'exécution de la LCAP doit être adaptée, au niveau de l'ordonnance, aux besoins de rénovation des anciennes constructions.

Vu, d'une part, le problème de la stagnation des revenus et, d'autre part, le besoin important de rénovations, le Conseil fédéral estime qu'il convient de réexaminer la réglementation du droit de bail concernant la répercussion des coûts de rénovation. Le Conseil fédéral rejette la forme contraignante de la motion, mais il est prêt à examiner la proposition en relation avec d'autres modifications du droit de bail qui font actuellement l'objet de discussions.

Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en postulat.