preparatory:AB 281846

Wortprotokoll

Les règles concernant la fixation des loyers sont une problématique récurrente de la politique en Suisse. Elles sont entrées en vigueur le 1er juillet 1990. En quelque sorte, la réglementation remonte même à l'arrêté fédéral du 30 juin 1972 instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif. Depuis lors, il y a eu plusieurs tentatives d'adaptation des règles relatives aux loyers, jusqu'à présent sans succès. Cependant, le temps ne s'est par arrêté. La situation sur le marché du logement et de l'immobilier a considérablement changé depuis l'entrée en vigueur de ces règles concernant la fixation des loyers, et ces changements touchent presque tous les domaines auxquels le droit du bail est lié. Permettez-moi de vous donner quelques exemples: l'évolution de la taille et des revenus des ménages, la numérisation, les développements dans le secteur de l'énergie. Tous ces développements justifient une analyse minutieuse des différents éléments qui sont pertinents pour la fixation des loyers. Et comme ils sont tous liés entre eux, une vue d'ensemble est recommandée. C'est pour ces raisons que le Conseil fédéral est prêt à accepter cette motion.

Il y a près de deux ans, le Conseil fédéral avait rendu un avis favorable - vous vous en souvenez - suite au dépôt d'une motion similaire par la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats, à savoir la motion 18.4101. La motion avait été acceptée au Conseil des Etats, mais rejetée par votre conseil.

Pourquoi soutenir aujourd'hui la motion 20.3922? Il y a deux nouveaux éléments qu'ils convient de mentionner. Tout d'abord, en octobre de l'année passée, le Tribunal fédéral a modifié en partie la pratique relative au calcul du rendement net admissible dans le cadre d'une contestation du loyer initial. Ce changement concerne les périodes durant lesquelles le taux hypothécaire de référence ne dépasse pas les 2 pour cent. Dans les autres périodes, il n'y a pas de changement. Le Tribunal fédéral justifie par ailleurs l'adaptation des principes en vigueur depuis 1994 ou 1986 par une évolution des circonstances. L'arrêt du Tribunal fédéral a été controversé et les réactions, dans certains cas, véhémentes.

En outre, le Conseil fédéral ne commente pas les arrêts du Tribunal fédéral. Mais une chose est bien claire: l'arrêt et les controverses qui ont suivi démontrent qu'aujourd'hui ce sont les tribunaux et non plus le législateur qui décident de la fixation des loyers.

Suite à cet arrêt, plusieurs voix ont demandé au législateur d'agir. Je cite la "Revue de l'avocat": "Avec cet arrêt, les limites d'un système de fixation des loyers fondé principalement sur la jurisprudence du Tribunal fédéral nous semblent atteintes. Il nous paraît ainsi souhaitable que le législateur et l'Office fédéral du logement ainsi que les milieux immobiliers de défense des locataires entament une réflexion approfondie avec une vision à long terme qui s'affranchirait des fluctuations du marché, sources d'insécurité juridique."

Deuxième élément: avant même l'arrêt susmentionné du Tribunal fédéral, et avant même que la motion 20.3922 ne soit déposée par la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats, nous avons analysé la situation du droit du bail avec l'Office fédéral du logement. Ce faisant, nous sommes parvenus à la conclusion - ce qui n'est pas surprenant - que le droit du bail est marqué par des controverses depuis des années. La situation est tellement bloquée que même de petits ajustements techniques n'ont pratiquement aucune chance de succès. Nous nous sommes vraiment demandé si le temps n'était pas venu de réfléchir à de nouvelles approches.

C'est dans ce contexte que nous avons déjà lancé un processus de discussion, ceci après consultation des parties prenantes. Dans un premier temps, nous avons procédé à une large enquête sur les besoins et la nécessité d'adapter le droit actuel du bail et du bail à ferme. Par la suite, nous allons discuter des résultats de cette enquête lors d'une table ronde avec les principaux acteurs de ce domaine et essayer de déterminer les prochaines étapes et priorités. Cette table ronde est prévue pour le 21 juin 2021. Il ne s'agit pas d'examiner uniquement la question des loyers. Il faut une approche beaucoup plus large. L'objectif est de tenter de trouver des solutions équilibrées, qui répondent aux intérêts légitimes des différentes parties prenantes. Cela signifie également que le processus de discussion doit être fondamentalement ouvert. Les résultats seront naturellement déterminés par les participants.

Voilà ce dont il s'agit. Afin de pouvoir discuter du droit du bail de manière aussi ouverte et impartiale que possible, le Conseil fédéral vous recommande d'accepter cette motion qui indiquera clairement la direction à prendre.