52.2018.545

Cambiamento di destinazione. Ordine di presentare una domanda di costruzione in sanatoria. Decisione incidentale. Controlli di polizia edilizia. Accesso ai fondi

13 ottobre 2020Italiano20 min

edificata in base alla licenza edilizia del 30 agosto 1972, che prevedeva al piano

Source ti.ch

Fatti

A. a. RI 1 è proprietaria

del mapp. __________ di Caslano, attribuito dal vigente piano regolatore alla

zona residenziale estensiva (R2). Sul fondo sorge una casa d'abitazione,

edificata in base alla licenza edilizia del 30 agosto 1972, che prevedeva al piano

terreno un locale soggiorno-pranzo, la cucina, l'atrio, quattro camere da letto

con servizi, mentre al piano cantina i locali erano adibiti a rifugio, lavanderia,

ripostiglio, lavoro, ufficio, tank e riscaldamento.

b. Con decisione del

19 dicembre 2017, il Municipio ha ordinato a RI 1 di presentare entro il

termine di 30 giorni una domanda di costruzione a posteriori in relazione alla

trasformazione del piano cantina in appartamento. L'Esecutivo comunale ha

motivato tale ordine con il fatto che, nell'ambito di un sopralluogo esperito in

data 15 dicembre 2017 dall'Ufficio tecnico comunale (UTC) al mapp. __________, la

proprietaria del fondo avrebbe confermato la realizzazione senza permesso di un

appartamento al piano cantina. In tale occasione, RI 1 avrebbe inoltre negato ai

rappresentanti dell'UTC l'accesso all'immobile di sua proprietà.

B. Con giudizio del 16 ottobre

2018, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso inoltrato da RI 1,

confermando il provvedimento impugnato.

Il Governo ha anzitutto

ritenuto assai verosimile l'avvenuta trasformazione del piano cantina in

appartamento, considerato che all'interno dell'abitazione vivono sei persone,

rispettivamente RI 1 con il fratello, il marito, nonché i loro tre figli, e che

la conformazione dell'immobile, dotato di accessi separati, si presterebbe ad

essere sfruttata quale casa bifamiliare formata da due unità abitative distinte.

Precisato che l'ordine di presentare una domanda a posteriori si limita

all'accertamento di una violazione formale alla legge, l'Esecutivo cantonale ha

ritenuto prematura l'obiezione di RI 1 secondo cui la superficie utile lorda (SUL)

ammissibile sarebbe comunque rispettata anche nel caso in cui il piano cantina

fosse destinato ad abitazione. Disattendendo le contestazioni dell'interessata,

il Governo ha inoltre ritenuto che la trasformazione del piano cantina in

locali abitativi integri gli estremi di un cambiamento di destinazione soggetta

a domanda di costruzione in sanatoria. Infine, ha rilevato che l'obbligo di

presentare una domanda a posteriori non è soggetto a perenzione e che l'identità

dell'autore dell'abuso edilizio è irrilevante.

C. Contro il predetto

giudizio governativo, RI 1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo in via principale la riforma della decisione

avversata nel senso di annullare la risoluzione municipale. In via subordinata,

chiede l'annullamento del giudizio governativo con rinvio degli atti

all'istanza inferiore per nuova pronuncia.

L'insorgente contesta di

avere trasformato il piano cantina in appartamento, rispettivamente che vi

siano nel caso concreto elementi che suggeriscano un simile cambiamento di

destinazione, considerato che l'UTC non avrebbe mai esperito un sopralluogo al

fondo di sua proprietà, mentre la presenza di sei persone all'interno

dell'abitazione, nonché la conformazione dell'edificio, non dimostrerebbero

alcunché in merito alla destinazione abitativa del piano cantina. Proseguendo, RI

1 censura un comportamento abusivo da parte del Municipio, in quanto l'ordine

in questione avrebbe quale scopo di indurla ad aderire ad una soluzione

transattiva

impropria nell'ambito di una procedura espropriativa pendente con il

Municipio. L'insorgente sostiene infine che, anche ammesso un uso abitativo del

piano cantina, lo stesso sarebbe comunque conforme a quanto previsto dalla licenza

edilizia del 30 agosto 1972, che avrebbe autorizzato una SUL di 414 mq, atta ad

includere l'intero piano interrato.

D. a. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

Alla medesima

conclusione giunge il Municipio, con argomentazioni di cui si dirà, se

necessario, in seguito.

b. Con la replica e la

duplica, le parti ribadiscono essenzialmente le rispettive posizioni.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa

è la legittimazione attiva della ricorrente, destinataria dell'ordine

impugnato e del giudizio governativo che lo conferma (art. 65 cpv. 1 della

legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100).

Riservato quanto ancora si dirà in merito all'impugnabilità della decisione

(consid. 3.3 e 5), il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque

ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può

essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

Considerandi

2.

2.1. La licenza

edilizia è per definizione l'atto amministrativo mediante il quale l'autorità

accerta che nessun impedimento di diritto

pubblico si oppone all'esecuzione di opere, edifici o impianti previsti

dalla domanda di costruzione ed al loro uso indicato (cfr. art. 1 cpv. 1

regolamento di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL

705.110). Per l'art. 1 cpv. 2 LE, la licenza è in particolare necessaria per la

costruzione, ricostruzione, trasformazione rilevante (ivi compreso il

cambiamento di destinazione) e demolizione di edifici e altre opere, nonché per

la modificazione importante della configurazione del suolo. L'art. 4 RLE precisa

a sua volta che la licenza edilizia è necessaria per la costruzione, la

rinnovazione, la trasformazione anche parziale (ivi compreso il solo

cambiamento di destinazione) e la ricostruzione di edifici e impianti di

qualsiasi genere (lett. a).

2.2

Per cambiamento di destinazione rilevante dal profilo

del diritto pianificatorio si intende generalmente una modifica delle

condizioni di utilizzazione di un edificio o di un impianto esistente, atta a

produrre ripercussioni diverse e localmente percettibili sull'ordinamento delle

utilizzazioni. Dottrina e giurisprudenza considerano rilevanti e quindi atte a

implicare l'avvio di una procedura di rilascio del permesso di costruzione sia

le modifiche dell'utilizzazione che comportano l'applicazione di norme edilizie

diverse da quelle applicabili all'uso preesistente, sia le modifiche che

determinano o sono atte a determinare un'intensificazione o comunque

un'alterazione apprezzabile delle ripercussioni ambientali (cfr. RDAT I-2003 n.

26.

consid. 2, I-1994 n. 33 consid. 3 e rimandi;

Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, n. 647 ad art. 1 LE). Sono

inoltre da considerare come cambiamento di destinazione - richiedenti l'avvio

di un procedimento di verifica preventiva della loro compatibilità con

l'ordinamento pianificatorio ed edilizio - anche tutte le modifiche delle

condizioni di utilizzazione di un'opera edilizia che incidono in misura non

trascurabile sulla sua identità dal profilo qualitativo, scostandosi dagli

scopi per i quali è stata autorizzata e realizzata. La questione di sapere se

una determinata modifica delle condizioni di utilizzazione di un'opera edilizia

costituisca cambiamento di destinazione va

risolta indipendentemente dalla questione di sapere se tale modifica sia ancora

conforme alla funzione attribuita alla zona di situazione (cfr. RDAT I-2003 n.

26.

consid. 2; STA 52.2018.332 del 23 aprile 2019 consid. 2.3, 52.2008.3 dell'8

luglio 2010 consid. 2, 52.2002.388 del 9 dicembre 2002 consid. 2,

52.1996.116

del 26 giugno 1996 consid. 2).

3.

3.1. L'ordine di

inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria (o a posteriori) è una

decisione amministrativa, mediante la quale l'autorità, accertato che una

determinata opera edilizia non è sorretta da un valido permesso, sollecita il

proprietario a collaborare all'accertamento formale della sua conformità col

diritto materiale concretamente applicabile. Nei casi dubbi, l'autorità è

tenuta a esigere l'avvio di una procedura volta al rilascio della licenza

edilizia a posteriori. Spesso è in effetti solo nell'ambito di una valutazione

più approfondita, come quella derivante dall'esame di una domanda di

costruzione, che è possibile cogliere le implicazioni giuridiche di una

determinata costruzione o utilizzazione (cfr. RtiD I-2006 n. 34 consid. 1.2.2;

RDAT I-1994 n. 58 consid. 2c; STA 52.2017.469 del 12 ottobre 2018 consid. 2.1,

52.2012.473

del 25 novembre 2013 consid. 3.2) e stabilire se l'intervento in

questione necessiti concretamente di un'autorizzazione (Bernhard Waldmann, Bauen ohne Baubewilligung? Von

klaren und den Zweifelsfällen, in: Hubert

Stöckli (ed.), Schweizerische Baurechtstagung, Friborgo 2017, pag. 56 e

rif. ivi citati). In tal senso, l'avvio di una tale procedura non esclude a

priori neppure che, a ragion veduta, l'autorità possa giungere alla conclusione

che l'intervento in questione non necessiti di alcun permesso (cfr. STA

52.2017.469

citata consid. 2.1).

3.2

L'obbligo di richiedere la licenza edilizia per

qualsiasi intervento rilevante dal profilo della polizia delle costruzioni non

è di principio soggetto a perenzione. L'interesse ad accertare se le

costruzioni formalmente illegali possano essere autorizzate a posteriori

sussiste in effetti anche a distanza di tempo. Sapere se la costruzione (o la

sua utilizzazione) sia conforme al diritto è difatti rilevante allorquando si

tratta di decidere in merito a interventi successivi (cfr. art. 66 della legge

sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 [LST; RL 701.100)] e art. 86 del

relativo regolamento di applicazione del 20 dicembre 2011 [RLst; RL 701.110];

cfr. pure, per gli edifici fuori della zona edificabile, DTF 136 II 359 consid. 6; STF 1A.17/2004 del 19

maggio 2004 consid. 2.2.5-2.2.7, pubbl. in: ZBl 106/2005 pag. 384

segg. con commento redazionale; STF

1C_514/2011 del 6 giugno 2012 consid. 5.4).

Il proprietario gravato dall'ordine d'inoltrare una domanda di costruzione in

sanatoria non può quindi pretendere che sia annullato per il solo fatto che

reputa perenta qualsiasi azione di ripristino (demolizione) per effetto del

lungo tempo trascorso. Semmai, non ha che da rimanere passivo. La disattenzione

dell'ordine di presentare una domanda di costruzione in sanatoria non comporta

infatti particolari conseguenze. Segnatamente, il proprietario che non

ottempera all'ordine non è passibile di sanzioni; perde soltanto l'occasione di

sottoporre all'autorità informazioni, di cui quest'ultima eventualmente non

dispone (cfr. RDAT I-2003 n. 34 consid. 2.2; STA 52.2017.469 citata consid.

2.2, 52.2006.181 dell'11 luglio 2006).

3.3

Anche se non mette fine alla procedura, per

prassi costante già sviluppata in

applicazione dell'art. 44 della previgente legge di procedura per le cause

amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm; BU 1966, 181), l'ordine di

presentare una domanda in sanatoria è (sinora stato) considerato alla stregua

di un provvedimento impugnabile, in quanto presuppone e sottintende

l'accertamento dell'inesistenza di un valido titolo che autorizzi l'opera

edilizia in quanto tale, rispettivamente la sua utilizzazione (destinazione). È d'altra parte vero che, come rileva anche

il Tribunale federale, tale ordine non risolve definitivamente la questione a

sapere se, in un determinato caso, siano o no realizzati gli estremi di un

cambiamento di destinazione necessitante il rilascio di una licenza edilizia e

se quest'ultimo possa o meno essere approvato (cfr. STF 1C_516/2019 del 22 ottobre 2019 consid. 4 e 5.3,1C_354/2011

del 25 ottobre 2011 consid. 1.4.3). Inoltre, diversamente dalla prassi sotto la

vecchia legge di procedura per le cause amministrative, in base alla LPAmm non

sono ora più considerate finali, ma incidentali, neppure le decisioni che

statuiscono su uno o più punti litigiosi, ma non su tutti (cfr. DTF 133 V 477

consid. 4.1.3; STA 52.2018.206 del 3 settembre 2018, 52.2015.36 del 5 ottobre

2015.

consid. 2, 52.2014.238 del 25 giugno 2015). Nell'interesse di una congruente interpretazione del

diritto processuale federale e cantonale, questo Tribunale si è dunque già chiesto se, con

l'introduzione dell'art. 66 LPAmm che prevede

un ordinamento analogo agli art. 45 e 46 della legge federale sulla procedura

amministrativa del 20 dicembre 1968 (PA; RS 172.021), rispettivamente

agli art. 92 e 93 della legge sul

Tribunale federale del 17 giugno 2005

(LTF; RS 173.119; cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato 23 maggio 2012 [n. 6645] sulla revisione totale della legge

di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966, in: RVGC

2013-2014, vol. 3, pag. 1947 segg., pag. 1985 ad 2.1 e 2.2), tale prassi non vada modificata, nel senso di

ammettere l'impugnabilità dell'ordine - considerato quale decisione incidentale

che non mette fine alla procedura edilizia, ma che implica unicamente l'esigenza

di dare avvio ad una procedura formale che, con la collaborazione del

proprietario, permette di verificare compiutamente gli aspetti di legittimità

materiale degli interventi (cfr. STF 1C_516/2019 citata consid. 4,1C_294/2019

del 26 giugno 2019 consid. 3.2,1C_354/2011 citata consid. 1.4.3) - soltanto

alle restrittive condizioni poste dall'art. 66 cpv. 2 lett. a e b LPAmm: ossia,

se può provocare al ricorrente un

pregiudizio irreparabile (lett. a) oppure se l'accoglimento del ricorso

comporterebbe immediatamente una decisione finale, consentendo di evitare una

procedura probatoria defatigante e dispendiosa (lett. b; cfr. STA 52.2019.144

del 6 marzo 2020 consid. 2.3). Tale questione non è comunque decisiva visto

che, come si vedrà, il ricorso deve essere respinto (anche) nel merito.

4.

4.1

Il controllo dell'attività

edilizia comincia già prima dell'inizio dei lavori con la procedura di rilascio

della licenza edilizia, nel cui ambito l'autorità verifica se il progetto

corrisponde a tutte le esigenze poste dalla legge in materia di polizia delle

costruzioni, di pianificazione del territorio e di ogni altra prescrizione del diritto

pubblico applicabile (cfr. art. 2 cpv. 1 LE). Dopo l'inizio dei lavori, il

controllo consiste nella vigilanza sui lavori. In particolare, controlli

regolari hanno luogo durante le diverse fasi della costruzione. A questo

stadio, per ottenere il rispetto delle prescrizioni l'autorità dispone soltanto

di un potere d'intervento di tipo repressivo, che si estrinseca, ad esempio,

nell'ordine di sospensione dei lavori e, se del caso, nell'ordine di ripristino

(demolizione, rettifica). Le attività di controllo continuano periodicamente

anche dopo la fine dei lavori, in particolare al fine di verificare

l'osservanza delle norme di sicurezza e delle destinazioni/utilizzazioni

autorizzate e di accertare eventuali abusi edilizi.

4.2

Nel Cantone Ticino, l'autorità preposta ai

controlli è il Municipio, il quale può avvalersi dell'aiuto degli agenti della polizia comunale

(cfr. art. 25 della legge

sulla polizia del 12 dicembre

1989.

(LPol; RL 561.100). Secondo l'art. 48 cpv. 1 LE, l'applicazione della legge, dei regolamenti

edilizi e dei piani regolatori è infatti suo compito. ln particolare, qualora

nessun impedimento di diritto pubblico si opponga all'esecuzione dei lavori

previsti, esso rilascia la licenza edilizia, previo avviso del Dipartimento del

territorio nei casi previsti dalla legge (art. 3 cpv. 1 LE; art. 1 cpv. 1 e 2

cpv. 1 RLE). Inoltre, esso vigila sulla buona conservazione delle opere edili e

può ordinare, a seconda dei casi, il restauro, il consolidamento o la

demolizione per le opere pericolanti (art. 35 cpv. 1 e 2 LE). Salvo che sia

stata semplicemente omessa la notifica di una variante non soggetta a

pubblicazione, l'Esecutivo comunale deve poi far sospendere i lavori eseguiti

senza o in contrasto con la licenza edilizia (art. 42 LE) ed ordinare, se del

caso, le opportune misure di ripristino (art. 43 LE). Esso vigila pure

sull'esecuzione delle norme sulla polizia del fuoco (art. 41c LE). A tale

scopo, effettua a scadenze regolari controlli sul rispetto delle prescrizioni, sull'efficienza

e sul funzionamento dei dispositivi antincendio (art. 44a cpv. 2 RLE).

4.3

Il Cantone Ticino non disciplina esplicitamente

il diritto di accesso degli organi di controllo sui cantieri e sui fondi,

durante e dopo l'esecuzione dei lavori. Fanno eccezione l'art. 44a cpv. 2 RLE per

quanto concerne i controlli in materia di polizia del fuoco e l'art. 99 della legge

sulla promozione della salute e il coordinamento sanitario del 18 aprile 1989 (Lsan;

RL 801.100), in combinazione con l'art. 38a Lsan, per quanto riguarda le

verifiche igienico-sanitarie in tema di abitabilità ed agibilità delle

costruzioni (cfr. RDAT I-1991 n. 28). L'autorità ha comunque il diritto di

accedere in ogni momento ai fondi, nella misura in cui ciò sia necessario per

operare i controlli cui è preposta, segnatamente per accertare la corretta

esecuzione dei lavori autorizzati, rispettivamente la presenza di eventuali

abusi edilizi (cfr. Scolari, op.

cit., n. 1376 ad art. 48 LE). Diversamente, le norme che le impongono di

vigilare sulla buona conservazione delle opere o di sospendere i lavori

eseguiti senza o in contrasto con la licenza edilizia e di poi ordinare gli

opportuni provvedimenti verrebbero in buona parte svuotate di significato.

De lege ferenda

sarebbe ad ogni modo auspicabile l'adozione di una norma esplicita che

disciplini espressamente le condizioni e le modalità del diritto di accesso

durante l'intero ciclo di vita delle costruzioni. In tale ottica, l'art. 46

cpv. 1 del progetto di revisione totale della LE, dal titolo Misure di accertamento, prevede che il proprietario ed eventuali terzi

interessati sono tenuti a cooperare all'accertamento della situazione; essi

devono inoltre tollerare le misure di accertamento ordinate dal Municipio, come

l'accesso agli edifici o agli impianti, la presa di fotografie, misurazioni,

ispezioni e sondaggi (cfr. Messaggio

n. 7823 del 3 giugno 2020, pag. 84).

4.4

L'avente diritto di domicilio è tenuto a

collaborare agli accertamenti inerenti un determinato controllo (cfr. art. 26

cpv. 1 LPAmm). ln particolare, è di principio obbligato a concedere l'accesso

al fondo e alle costruzioni o agli impianti che sorgono sullo stesso, qualora

il controllo lo esiga, segnatamente perché non può essere eseguito da uno

spazio pubblicamente accessibile. Di norma, i controlli edili vanno

preannunciati, in modo che l'interessato o un suo rappresentante possano

parteciparvi. Oltre a salvaguardare il diritto al contraddittorio, ciò

garantisce pure che eventuali spazi chiusi siano resi immediatamente

accessibili. L'avviso preventivo non è tuttavia sempre necessario, specie ove

si tratti di verificare lavori o utilizzazioni abusivi che potrebbero essere

occultati (cfr. Scolari, op. cit.,

n. 1376 ad art. 48 LE). In questi casi si giustifica infatti di effettuare i

controlli a sorpresa, specie qualora vi sia urgenza o da temere che altrimenti

lo scopo del controllo potrebbe venir eluso, occultando le prove. Rischio,

quest'ultimo, che in ambito edilizio dovrebbe tuttavia essere limitato e

costituire, quindi, l'eccezione.

L'interessato che si oppone al controllo e non

acconsente a che l'autorità preposta acceda al fondo ed alle opere ivi

esistenti, è punibile giusta l'art. 286 del codice penale svizzero del 21

dicembre 1937 (CP; RS 311.0). Norma, questa, che sanziona già il solo fatto di

ostacolare, rendere più difficile o differire l'adempimento di un atto

ufficiale. Commette dunque tale reato chi rifiuta al Municipio, ad un suo

membro o ad un funzionario all'uopo delegato (dell'UTC) l'accesso, impedendogli

così di effettuare una verifica rientrante nelle sue attribuzioni (cfr. Scolari, op. cit., n. 1376 ad art. 48

LE; cfr. pure, mutatis mutandis, STF 6B_393/2008 dell'8 novembre 2008, parz. pubbl.

in: forumpoe-nale 3/2009 pag. 155 segg.; sentenza Obergericht Luzern del 18

luglio 1966, parz. pubbl. in: SJZ 64/1968 pag. 122; cfr. inoltre, per quanto

precede, sentenza CRP 60.2016.195 del 25 gennaio 2017 consid. 5).

5.

Ora, come accennato, alla luce

della LPAmm - che non considera più definitive nemmeno le decisioni che

statuiscono in modo vincolante su determinate questioni di merito (cfr. supra

consid. 3.3, cfr. pure, per la prassi sotto la vecchia LPamm, ad es. STA

52.2010.21-29 del 24 settembre 2010 consid. 1.5.1 e rinvii) - l'ordine

controverso non può che essere configurato come una decisione incidentale. Esso

non risolve del resto definitivamente la questione di sapere se e in che misura

si sia davvero in presenza di un cambiamento di destinazione necessitante il

rilascio di una licenza edilizia, tantomeno se l'eventuale trasformazione del

piano cantina possa semmai essere autorizzata, in particolare sotto il profilo

del rispetto dell'indice di sfruttamento prescritto per la zona di situazione.

Aspetti, questi, che saranno invece compiutamente vagliati nel quadro dell'esame

della domanda di costruzione che la ricorrente è chiamata a presentare, ovvero

della procedura in sanatoria. Rappresentando dunque unicamente una tappa verso

l'emanazione di un giudizio finale sulla necessità di un permesso e, se del

caso, sulla conformità col diritto materiale della trasformazione con

cambiamento di destinazione, l'ordine in questione era/è impugnabile soltanto

alle restrittive condizioni di cui all'art. 66 cpv. 2 LPAmm. Condizioni con le

quali l'insorgente, ma nemmeno l'autorità inferiore, non si è confrontata e che

non appaiono realizzate in concreto. Il semplice obbligo di presentare una

domanda di costruzione non costituisce in effetti un pregiudizio irreparabile

(cfr. pure STF 1C_399/2015 del 24 agosto 2015 consid. 1.5,1C_354/2011 citata

consid. 1.3.4-1.4.4). Inoltre, nemmeno la condizione alternativa di cui

all'art. 66 cpv. 2 lett. b LPAmm sembrerebbe data nella fattispecie, ovvero di

evitare una procedura probatoria defatigante e dispendiosa. In difetto di

chiari accertamenti vincolanti né il Consiglio di Stato e ancor meno questo

Tribunale potrebbero infatti porre fine al procedimento. Da questo profilo,

l'Esecutivo cantonale non avrebbe dovuto respingere il ricorso della

ricorrente, ma dichiararlo irricevibile. Per gli stessi motivi, anche

l'impugnativa inoltrata a questo Tribunale dovrebbe essere dichiarata

irricevibile. La questione della ricevibilità, come già accennato (supra

consid. 3.3), può in ogni caso essere lasciata aperta nella fattispecie, poiché

il gravame va comunque respinto (anche) nel merito.

Intanto, benché la ricorrente smentisca

recisamente di aver confermato la presenza di un appartamento al piano cantina

in occasione della visita dei funzionari dell'UTC avvenuta nel dicembre 2017

(cfr. rapporto prodotto con la risposta: doc. 2), essa non ha prodotto -

neppure in questa sede - alcun elemento/documento (ad esempio, fotografie dell'interno

della sua abitazione) atto a dissipare i dubbi in merito all'eventuale

trasformazione. Da questo profilo, non vi erano/sono quindi le condizioni per

ritenere d'acchito superfluo l'ordine contestato. Come illustrato (cfr. supra,

consid. 3.1), nel dubbio l'autorità è tenuta ad avviare una procedura volta al

rilascio del permesso in sanatoria. D'altra parte, il proprietario che si

rifiuta di collaborare all'accertamento dei fatti assume quantomeno il rischio

che l'autorità valuti la situazione sulla base degli indizi di cui dispone,

rispettivamente che avvii una formale procedura per vagliare compiutamente se e

in che misura sussista un intervento necessitante di una licenza edilizia e, in

caso positivo, se lo stesso possa beneficiare di un permesso. Pure da questo

punto di vista l'ordine in contestazione sfugge quindi alle critiche della

ricorrente, che, se del caso, potrà comunque ancora fare valere le proprie

argomentazioni nell'ambito della procedura edilizia.

6.

6.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso, in quanto ricevibile, va

respinto.

6.2

La tassa di giustizia è posta a carico

della ricorrente (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Essa rifonderà inoltre al Comune di Caslano,

patrocinato, adeguate ripetibili per questa istanza (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

quanto ricevibile, il ricorso è respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'600.-, già anticipata, è posta a carico della ricorrente, la

quale verserà al Comune di Caslano un identico importo (fr. 1'600.-) a titolo

di ripetibili per questa sede. All'insorgente va retrocesso l'importo di fr.

200.-, versato in eccesso a titolo di anticipo delle presumibili spese

processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

vicepresidente Il vicecancelliere