80.2017.227

! Tariffa per le operazioni a registro fondiario: revisione della decisione passata in giudicato, solo per nullità del contratto, non per riduzione del prezzo a causa di difetti

20 luglio 2020Italiano24 min

10 settembre 2015, __________ e __________ hanno concesso a __________ di __________

Source ti.ch

Fatti

A. Con atto pubblico del

10 settembre 2015, __________ e __________ hanno concesso a __________ di __________

un diritto di compera cedibile sui fogli PPP n. __________ sul fondo base n. __________

RFD di __________ e alla __________ __________ un diritto di compera cedibile

sul foglio PPP n. __________ dello stesso fondo base. Il prezzo era stabilito a

corpo in fr. 3'210'000.–, suddiviso in ragione di fr. 3'110'000.– per le PPP __________

e da __________ a __________ e di fr. 100'000.– per la PPP __________. Il

contratto prevedeva una clausola relativa alla legislazione sulla protezione

dell’ambiente, con la quale, da un lato, i concedenti escludevano che

l’immobile contenesse amianto, PCB o altra sostanza pericolosa per la salute,

e, dall’altro, le parti si davano atto che il fondo era inserito nel catasto

dei siti inquinati quale “sito di incidente” per una “fuoriuscita di gasolio”

risalente al 1974. A tale riguardo, i venditori si dichiaravano solidalmente

responsabili della metà dei costi eventualmente necessari per il risanamento

del fondo o dei maggiori costi determinati dalla cancellazione di tale

iscrizione dal catasto dei siti inquinati, fino a concorrenza di un importo

massimo di fr. 50'000.–.

Il 20 gennaio 2016 __________

ha ceduto, al prezzo di fr. 190'000.–, il diritto di compera alla RI 1 di __________.

Da parte sua, la __________ SA ha ceduto il suo diritto di compera alla RI 2, con

sede a __________, senza alcun corrispettivo. Entrambe le società cessionarie

hanno esercitato il diritto di compera il 25 gennaio 2016.

B. Con due bollette del

7 marzo 2016, l’PI 1 di __________ ha assoggettato i trapassi immobiliari in

questione alla tariffa per le operazioni nel registro fondiario, commisurando

il tributo, rispettivamente, in fr. 34'270.– per il primo e fr. 1'160.– per il

secondo. Le decisioni, non impugnate, sono passate in giudicato e i tributi

sono stati pagati dai debitori.

C. Con atto pubblico del

26 ottobre 2016, __________ e __________, quali venditori, e la RI 1 e la RI 2,

quali acquirenti, hanno pattuito una rettifica del prezzo di vendita degli

immobili. Premesso che, dopo l’esercizio del diritto di compera, era stato

appurato che nei diversi appartamenti vi era una concentrazione di amianto che

necessitava di importanti lavori di bonifica in caso di ristrutturazione e che

gli acquirenti avevano notificato formalmente i difetti il 18 marzo 2016, le

parti hanno fatto riferimento ad un accordo da loro sottoscritto il 17 ottobre

2016 al fine di dirimere la vertenza in modo definitivo e in via

extragiudiziaria, nel senso che i venditori riconoscevano un minor valore

dell’immobile pari a fr. 250'000.–. Il prezzo complessivo di vendita è così

stato ridotto da fr. 3'210'000.– a fr. 2'960'000.–.

Lo stesso giorno, il

notaio rogante ha inoltrato all’PI 1 di __________ l’istanza di iscrizione dell’atto,

chiedendo “la riduzione delle tasse d’iscrizione e del bollo dell’archivio

notarile relativo all’iscrizione dell’esercizio del diritto di compera relativo

agli oggetti sopra menzionati”.

D. Il 28 ottobre 2019

l’Ufficio di registri ha comunicato al notaio che “in applicazione analogica

dell’art. 9 [Legge sulle tariffe per le operazioni nel Registro fondiario (LTORF;

RL 216.200)] non è possibile dar seguito alla richiesta di riduzione delle

tasse di iscrizione nel RF e dell’archivio notarile”.

Con bolletta del 24

novembre 2016, l’Ufficio dei registri ha posto a carico delle parti contraenti

una tassa di fr. 60.– per l’iscrizione della rettifica.

Le società acquirenti

hanno interposto reclamo contro la suddetta decisione il 9 dicembre 2016,

chiedendo la restituzione dell’importo di fr. 2'750.–, “equivalente

all’aliquota dell’11‰ della diminuzione del prezzo d’acquisto di totali CHF 250'000.–“.

L’Ufficio dei registri ha

respinto il reclamo con decisione del 21 febbraio 2017. Premesso che le

reclamanti avrebbero tutt’al più dovuto presentare una domanda di revisione

delle bollette emesse in occasione dell’esercizio del diritto di compera,

anziché interporre reclamo contro la bolletta emessa con l’iscrizione dell’atto

di complemento, l’autorità di tassazione ha richiamato l’art. 9 LTORF, secondo

cui non vi è restituzione di tassa in caso di risoluzione o di rescissione del

contratto per effetto di una condizione risolutiva alla quale il contratto è

vincolato. Nella fattispecie, le acquirenti avevano fatto valere i diritti loro

derivanti dall’azione di garanzia di cui all’art. 205 CO. Secondo l’Ufficio dei

registri, se il minor valore fosse stato uguale o superiore al prezzo di

vendita, le acquirenti non avrebbero avuto altra possibilità che chiedere la

risoluzione del contratto, con la conseguenza che secondo l’art. 9 LTORF

sarebbe stata esclusa la restituzione della tassa. A maggior ragione, a suo

avviso, doveva essere negato il rimborso parziale, a seguito della “semplice”

riduzione del prezzo. Le reclamanti avrebbero semmai dovuto chiedere il

rimborso della quota della tassa ai venditori, trattandosi di un danno

consecutivo al difetto dell’immobile.

E. Le società acquirenti

hanno impugnato la suddetta decisione, con ricorso del 7 marzo 2017 al

Dipartimento delle istituzioni. Dopo aver precisato che nel reclamo era

implicita una domanda di revisione della tassa emessa in occasione

dell’esercizio dei diritti di compera, le ricorrenti hanno sottolineato che

“gli uffici del Registro fondiario, se mutano le circostanze in caso di lavori

supplementari con conseguente aumento del prezzo d’acquisto o in caso di costi

di ristrutturazione inferiore con relativa diminuzione del prezzo d’acquisto,

tassano il maggior valore o rimborsano la quota di tassa per il minor valore

pattuito, stabiliti in un atto pubblico aggiuntivo”. Le insorgenti hanno

contestato il riferimento all’art. 9 LTORF, poiché non era prevista alcuna

condizione risolutiva né sarebbe stata in questione una risoluzione del

contratto, bensì una modifica del prezzo d’acquisto dovuta alle mutate

circostanze.

La Divisione della

giustizia del Dipartimento delle istituzioni ha respinto il ricorso con

decisione dell’8 settembre 2017. In merito all’interpretazione dell’art. 9

LTORF, l’autorità di ricorso ha osservato che si tratta di una disposizione già

esistente del regolamento del 1911 e che non è possibile pertanto determinarsi

sulla sua genesi. Sottolinea comunque che in origine la tassa di iscrizione era

concepita come puro tributo causale. Tenuto conto della normativa e della

prassi vigenti negli altri cantoni, il Dipartimento ha poi argomentato che la

prassi in materia risulta essere tendenzialmente restrittiva. Annullamenti o

modifiche ex post con effetti ex nunc non giustificherebbero in

ogni caso una restituzione del tributo. L’autorità dipartimentale ha infine

rilevato che la revisione di una decisione passata in giudicato presuppone

“eventi costituenti realmente fatti nuovi”, cioè “preesistenti anche se non

noti alle parti al momento della stipula della transazione o al più tardi della

tassazione”, mentre “modifiche ex post di natura convenzionale sono

irrilevanti”. La modifica del contratto connessa ad una garanzia legale non

rientrerebbe pertanto nel campo d’applicazione della revisione.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, la RI 1 e la RI 2 contestano la

decisione della Divisione della giustizia di negare la restituzione della

tassa. A loro avviso, l’art. 9 LTORF non si opporrebbe alla restituzione, in

quanto nella fattispecie non sarebbe intervenuta una risoluzione o rescissione

del contratto e non vi sarebbe stata alcuna condizione risolutiva. Secondo una

prassi, peraltro “non unanime in tutti gli uffici dei registri”, in caso di

vendita di proprietà per piani prima della costruzione, verrebbe ammessa una

correzione della tassa di iscrizione se, terminata l’edificazione, mediante un

atto aggiuntivo “le parti correggono il prezzo della compravendita

dell’immobile a dipendenza dei lavori non previsti che sono stati effettuati,

rispettivamente a dipendenza di eventuali risparmi sulla costruzione”. Nella

fattispecie, le parti avrebbero solo modificato il prezzo per motivi che non

potevano conoscere, in base al valore commerciale degli immobili venduti.

G. Nel suo scritto del

25 settembre 2017, la Divisione della giustizia ha rinunciato a formulare

osservazioni al ricorso, rinviando alle argomentazioni sviluppate nella

decisione impugnata.

Diritto

1. 1.1.

L’art. 954 CC lascia ai

cantoni il diritto di decidere se prelevare delle tasse per le iscrizioni nel

Registro fondiario e se del caso di che ammontare. Si tratta però di tasse in

senso proprio. In effetti, nella misura in cui la contribuzione richiesta dal

Cantone supera l’importo che, secondo i principi sopraccitati, è esigibile

quale controprestazione per una simile operazione, essa non può più fondarsi

sull’art. 954 CC. Nondimeno, tale norma non limita la sovranità fiscale dei

cantoni; infatti, non vieta a quest’ultimi di prelevare un tributo misto,

risultante dalla combinazione di una tassa in senso proprio con un’imposta

destinata ad aumentare le entrate dell’erario (DTF 72 I 391 pag. 394 con

rinvii).

1.2.

Le tasse previste dalla

LTORF sono calcolate secondo una percentuale del valore dell’immobile e

crescono, in modo progressivo, con l’aumentare di quest’ultimo. Siccome gli

introiti complessivi provenienti da tale tributo superano notevolmente i costi

generati dalla tenuta del Registro fondiario, la contribuzione in questione è

un tributo misto: ricopre dunque contemporaneamente il carattere di una tassa e

di un’imposta (DTF 72 I 391 consid. 3; STF 13 aprile 1994 n.2C.2/1992,

in RDAT II-1994 n. 16t; v. anche Blumenstein/Locher,

System des Steuerrechts, 7a ediz., Zurigo 2016, p. 9).

1.3.

Nella misura in cui questo

tributo si presenta come tassa amministrativa, deve rispettare il principio

dell’equivalenza e quello della copertura dei costi. Quest’ultimo vieta il

prelievo di tasse il cui ammontare totale supera la spesa complessiva causata

allo Stato dall’insieme del servizio istituito per adempire la funzione a

motivo della quale la prestazione ha potuto essere domandata.

Per quanto concerne la

tassa in esame va osservato che il Cantone Ticino è legittimato a stabilire la

propria tariffa in modo tale che gli introiti coprano le spese connesse con il

normale funzionamento del Registro fondiario. Esso non può invece calcolarle di

guisa che esse coprano anche i costi derivanti dall’impianto del registro: il

legislatore ticinese ha in effetti previsto di recuperare tali spese mediante

gli emolumenti stabiliti nella legge sul Registro fondiario, del 2 febbraio

1933 (cfr. DTF 72 I 391 p. 396 e ss. nonché art. 80 e 119 e seg. della legge

citata). Entro certi limiti, il Cantone è per contro libero di fissare delle

tasse progressive, in modo tale che gli emolumenti pagati per le operazioni più

importanti compensino l’insufficienza di quelli previsti per i casi in cui

l’interesse in causa è minimo e così da tenere conto della capacità economica

del contribuente a favore del quale avviene la prestazione (DTF 97 I 193

consid. 6 p. 204, 84 I 161 consid. 3 p. 165, 72 I 391 p. 395 e ss.). Nondimeno,

il principio dell’equivalenza impone che vi sia un rapporto ragionevole tra la

tassa richiesta e il valore della prestazione che, nel singolo caso, è fornita

al contribuente (DTF 109 Ia 308 consid. 5b p. 314, 101 Ib 462

consid. 3b p. 468; RDAT II-1994 n. 16t).

1.4.

Per la parte che eccede la

tassa amministrativa, il tributo disciplinato dalla LTORF si configura invece

come imposta indiretta, il cui oggetto è rappresentato dal trasferimento di un

fondo.

Esso rientra dunque nella

categoria delle imposte sui trasferimenti giuridici e si distingue pertanto

dall’imposta sugli utili immobiliari, la quale è invece un’imposta speciale sul

reddito; l’oggetto di quest’ultima non è infatti il trasferimento immobiliare

in quanto tale bensì l’utile realizzato in tale occasione, cioè la differenza

fra il prezzo conseguito con la vendita e le spese sostenute per l’acquisto e

il miglioramento del fondo (STF del 3 aprile 2000,

in RDAT II-2000 n. 1t; Thomas,

Les droits de mutation, tesi, Tolochenaz 1991, pp. 29 e 31-33; Pfenninger, Die Grundsteuerfolgen von

Unternehmensumstrukturierungen, tesi, Zurigo 1995, p. 49; Ruf,

Handänderungsabgaberecht – Kommentar zu den Artikeln 1-10 des bernischen

Gesetzes betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtsabgaben, Muri 1985, ad

art. 1 n. 3).

Il tributo in questione

non costituisce dunque un’imposta speciale sul reddito, quanto piuttosto

un’imposta indiretta sul traffico giuridico (Rechtsverkehrssteuer)

intesa a colpire il trasferimento della proprietà immobiliare in quanto tale,

senza alcun riguardo alle cause giuridiche che lo hanno determinato. Quale

imposta di carattere reale non tiene conto della complessiva capacità economica

personale del contribuente; tuttavia, si fonda sul presupposto che un

trasferimento immobiliare sia indice di capacità contributiva sia del

compratore sia del venditore (Richner/Frei/

Kaufmann, Kommentar zum

harmonisierten Zürcher Steuergesetz – Kurzkommentar, Zurigo 1999, n. 2 ad §§

227-233, p. 1512).

1.5.

Mentre il diritto del

Cantone di prelevare una tassa per l’iscrizione a RF si fonda su di una riserva

a favore del diritto cantonale che è contenuta nel diritto civile federale

(art. 954 cpv. 1 CC), il diritto di prelevare un’imposta sul trasferimento giuridico

trova invece il suo fondamento nella competenza originaria del Cantone di

legiferare in materia di diritto pubblico (art. 6 CC; cfr. Ruf, op. cit., p. 262).

Considerandi

2.

2.1.

L’art.

5.

cpv. 1 e 2 LTORF prevede che:

1.

La tassa

proporzionale è calcolata in base al valore della contrattazione di cui è

chiesta l’iscrizione.

2.

Nel caso di iscrizioni di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato

o di donazione, il valore tassabile non è mai inferiore al valore ufficiale di

stima degli immobili trasferiti.

formulazione del suddetto articolo è quindi relativamente ampia, dal momento

che comprende ogni trasferimento immobiliare, sia a titolo oneroso sia a titolo

gratuito.

2.2

Circa

la determinazione del valore, l’art. 7 cpv. 1 LTORF dispone che l’Ufficio del

registro fondiario proceda alla determinazione del valore dell'operazione e

della tassa imponibile subito dopo aver accertato l'ammissibilità

dell'iscrizione e ne dia immediata comunicazione agli interessati. Per l’art. 7

cpv. 2 LTORF il valore dell'operazione è di regola quello risultante dall'atto

notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà.

L'Ufficio dei registri può chiedere documenti comprovanti il valore e fare allestire

perizie di stima (art. 7 cpv. 3 LTORF).

L’art.

7.

cpv. 4 LTORF consente all'Ufficio dei registri di stabilire d'ufficio il

valore dell'operazione quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al

valore reale; il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul

mercato immobiliare.

2.3

Secondo l’art. 9 LTORF non

vi è restituzione di tassa in caso di risoluzione o di rescissione del

contratto per effetto di una condizione risolutiva alla quale il contratto è

vincolato.

3.

3.1.

Nel caso in esame, il

trapasso di proprietà avvenuto con l’esercizio, da parte delle società

ricorrenti, del diritto di compera costituito da __________ e __________, è

stato iscritto nel Registro fondiario il 26 gennaio 2016 ed è stato assoggettato

alla tassa di iscrizione con le bollette notificate alle parti il 7 marzo 2016.

L’Ufficio dei registri competente ha applicato l’aliquota dell’11‰ al valore

dell’atto, corrispondente a fr. 3'210'000.–. La tassa in questione, non

contestata, è passata in giudicato ed è stata pagata dalle acquirenti.

Con l’istanza di

iscrizione della rettifica del prezzo di vendita, inoltrata dalle parti

contraenti il 26 ottobre 2016, è stata praticamente formulata una domanda di

revisione delle suddette decisioni del 7 marzo 2016. Le parti hanno infatti

chiesto all’Ufficio dei registri anche “la riduzione delle tasse d’iscrizione”.

Nel ricorso, interposto alla Divisione della giustizia contro la decisione con

cui l’Ufficio dei registri aveva respinto il loro reclamo contro la bolletta

del 24 novembre 2016, le ricorrenti hanno confermato la volontà di presentare

“una domanda di revisione della tassa emessa in occasione dell’esercizio dei

diritti di compera”.

3.2

La domanda di revisione si

fonda sulla riduzione del prezzo di vendita degli immobili, convenuta dalle

parti contraenti per dirimere una vertenza nata con la notifica, da parte delle

acquirenti, di difetti dei beni venduti.

Per l’art. 197 cpv. 1 CO,

il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto

dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono

notevolmente il valore della cosa o l’attitudine all’uso cui è destinata.

L’art. 205 cpv. 1 CO prevede che, quando sia dovuta la garanzia pei difetti

della cosa, il compratore ha la scelta di chiedere coll’azione redibitoria la

risoluzione della vendita o coll’azione estimatoria il risarcimento pel minor

valore della cosa.

Con l’azione estimatoria,

il compratore chiede una riduzione del prezzo di vendita, a condizione che il

difetto comporti un minor valore della cosa venduta al momento del

trasferimento dei rischi, cioè una differenza fra il valore (oggettivo) che la

cosa avrebbe senza difetti e il valore (oggettivo) della cosa difettosa. Il

minor valore è un valore oggettivo, che non dipende pertanto dal valore che

potrebbe attribuire alla cosa il compratore e neppure dal prezzo di vendita. Se

esiste un minor valore, l’acquirente può pertanto esercitare l’azione

estimatoria anche se il prezzo convenuto è inferiore rispetto al valore della

cosa difettosa (Venturi/Zen-Ruffinen,

in: Commentaire romand Code des obligations I, 2a ediz., Basilea

2012, n. 17 ad art. 205 CO, p. 1435).

3.3

3.3.1

Nella LTORF non è previsto

l’istituto della revisione. Ci si domanda pertanto dapprima se ciononostante un

contribuente, nei cui confronti è stata riscossa una tassa di iscrizione, in

base a una decisione nel frattempo passata in giudicato, abbia diritto alla

revisione della stessa.

Se una decisione è passata

in giudicato, una modifica è ancora possibile solo mediante revisione o

riconsiderazione.

3.3.2

Il diritto amministrativo

prevede due condizioni per poter procedere ad una riconsiderazione.

La prima concerne la

successiva imperfezione della decisione, causata dalle circostanze di fatto o

di diritto nel frattempo modificatesi. Per questa ragione, può entrare in

considerazione solo con riferimento a decisioni che esplicano i loro effetti

sul lungo periodo, ossia riferite a una fattispecie mutevole nel tempo e le cui

conseguenze giuridiche hanno effetti anche nel futuro. Ciò che

non è il caso per le decisioni in ambito fiscale (cfr. Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen

Verwaltungsrechts – Band I, Eine systematische Analyse der

Rechtssprechung, Berna 2012, p. 904 s., n. 2650 s.).

3.3.3

La seconda condizione,

applicabile sia alle decisioni con effetti istantanei sia a quelle con effetti

durevoli, concerne invece un vizio che inficia la decisione fin dalla sua

adozione e che può dipendere da un errato accertamento dei fatti o da un’errata

applicazione del diritto (cfr. Wiederkehr/Richli,

op. cit., p. 904 ss., n. 2649 ss.).

Se viene censurato un

accertamento dei fatti errato fin dall’inizio, allora una riconsiderazione

potrebbe essere domandata invocando fatti rilevanti o mezzi di prova, che nella

procedura precedente non erano noti, oppure che l’istante non aveva potuto far

valere neppure usando la diligenza che si poteva ragionevolmente pretendere. Se

il diritto processuale applicabile non prevede questi motivi di

riconsiderazione o non li considera in misura adeguata, allora il diritto alla

riconsiderazione scaturisce direttamente dalla Costituzione federale (art. 29

cpv. 1 Cost.). A questo riguardo, non vi sono differenze apprezzabili fra

un’istanza di revisione e una di riconsiderazione (Wiederkehr/Richli, op. cit., p. 918, n. 2676).

3.4

Nella fattispecie, è

dunque esclusa una riconsiderazione della decisione passata in giudicato, per

la sopravvenuta modifica delle circostanze di fatto o di diritto, trattandosi

di una decisione che concerne la riscossione di un tributo.

L’art. 29 Cost. conferisce

per contro ai contribuenti il diritto ad una riconsiderazione (o revisione), se

la decisione era inficiata fin dalla sua adozione da un vizio dipendente da un

errato accertamento dei fatti o da un’errata applicazione del diritto.

Si tratta pertanto di

verificare se all’Ufficio dei registri possa essere rimproverato un errore

nell’accertamento dei fatti o nell’applicazione del diritto.

3.5

In linea di principio, si

considerano fatti rilevanti che giustificano una revisione solo quelli che

vengono scoperti dopo ma non anche quelli che si verificano dopo. In dottrina

si parla, a tale riguardo, di fatti “nuovi vecchi” (Looser, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar DBG, 3a

ediz., Basilea 2016, n. 10 ad art. 147 LIFD, p. 2458). Secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, se fatti nuovi importanti sono

posteriori alla decisione di cui si chiede la revisione, essa è ammessa

unicamente nella misura in cui retroagiscono al giorno della decisione e fanno

apparire errata la valutazione dei fatti allora intrapresa (sentenza del Tribunale

federale n.2A.530/2004 del 9 novembre 2004 consid. 4.2 e giurisprudenza

citata; v. anche Locher, Kommentar

zum DBG, vol. III, Basilea 2017, n. 14 ad art. 147 LIFD, p. 767).

La retrocessione di un

immobile con effetti ex tunc è considerata un motivo di revisione di una

decisione passata in giudicato e comporta la restituzione dell’imposta sugli

utili immobiliari e di quella sui trasferimenti di proprietà (Blumenstein/Locher, System des

schweizerischen Steuerrechts, 7a ediz., Zurigo 2016, p. 507 e

giurisprudenza citata). Ciò si verifica, in particolar modo, se l’iscrizione nel

registro fondiario è avvenuta senza titolo giuridico o per un atto giuridico

non vincolante (art. 974 cpv. 2 CC). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale,

errori delle parti in merito alle conseguenze fiscali di un contratto sono per

contro irrilevanti e non sono causa di nullità. Una retrocessione può essere

riconosciuta anche fiscalmente solo se il contratto di compravendita iniziale è

inficiato da un vizio della volontà, in particolare se è viziato da un errore

essenziale (sentenza n.2C_557/2017 del 7 agosto 2018 consid. 2.4.1 e

giurisprudenza citata). A quest’ultimo riguardo, l’onere della prova

dell’esistenza di un motivo di invalidità del contratto è a carico del

contribuente. Solo in presenza di una sentenza di merito del giudice civile,

l’autorità fiscale è vincolata al contenuto della decisione. Una sentenza di

merito non vi è per contro se le parti raggiungono un accordo transattivo

davanti al giudice civile, in merito all’invalidità del contratto, ottenendo in

tal modo lo stralcio della causa per acquiescenza (sentenza del Tribunale

amministrativo del Canton Zurigo del 18 giugno 1996 consid. 2, in RF 51/1996 p.

548; v. anche la sentenza CDT n. 80.2009.14 del 21 luglio 2010 consid. 4).

3.6

Ci si domanda come vada

letto, in questo contesto, l’art. 9 LTORF, che esclude la restituzione della

tassa di iscrizione in caso di risoluzione o di rescissione del contratto per

effetto di una condizione risolutiva alla quale il contratto è vincolato.

L’Ufficio dei registri,

nella decisione su reclamo del 21 febbraio 2017, argomenta che, se le

acquirenti avessero chiesto la risoluzione del contratto anziché la riduzione

del prezzo, “in applicazione dell’art. 9 LTORF… non avrebbero avuto diritto

alla restituzione da parte dell’Ufficio dei registri della tassa versata in

occasione del trapasso di proprietà”. Infatti, a suo avviso, “l’art. 9 LTORF

esclude espressamente la restituzione dell’intera tassa di registro in caso di

risoluzione del contratto (per es. in applicazione dell’art. 205 CO)”, con la

conseguenza che “a maggior ragione occorre negare il rimborso parziale a

seguito della «semplice» riduzione del prezzo”.

Per quanto la questione non

necessiti di essere risolta in questa sede, la tesi dell’autorità di tassazione

sembra fondarsi su un’interpretazione troppo estensiva del campo di

applicazione dell’art. 9 LTORF. Quest’ultima disposizione non esclude infatti

la restituzione della tassa ogniqualvolta interviene la risoluzione del

contratto, ma solo quando quest’ultima è l’effetto “di una condizione

risolutiva alla quale il contratto è vincolato”.

Ora, secondo l’art. 154

cpv. 1 CO, il contratto, la cui risoluzione si faccia dipendere dal verificarsi

di una condizione, diventa inefficace dal momento in cui la condizione si

verifica. Al verificarsi della condizione, cioè, l’atto, che era dapprima

pienamente valido, cessa di produrre i suoi effetti. La risoluzione del

contratto non ha cioè effetto retroattivo (art. 154 cpv. 2 CO), ma solo a

partire dal momento in cui si verifica la condizione risolutiva («ex nunc»;

v. anche Tercier/Pichonnaz, Le

droit des obligations, 6a ediz., Zurigo 2019, cfr. N. 981, p. 228).

Secondo la dottrina maggioritaria,

per contro, l’esercizio dell’azione redibitoria, prevista dall’art. 205 cpv. 1

CO, annienta il contratto con effetto retroattivo, cioè come se non fosse mai

esistito (Venturi/Zen-Ruffinen,

in: Commentaire romand Code des obligations I, 2a ediz., Basilea

2012, n. 1 ad art. 205 CO, p. 1433 s.).

Ne consegue che l’art. 9

LTORF si limita ad escludere la restituzione della tassa di iscrizione nei casi

in cui un contratto venga sciolto con effetto “ex nunc”, perché si

verifica una condizione risolutiva inserita nel contratto stesso. La

disposizione in questione non dovrebbe invece ostacolare la restituzione della

tassa di iscrizione, nei casi in cui gli effetti del contratto di compravendita

vengono meno retroattivamente (“ex tunc”).

La nullità del contratto,

che produce effetti retroattivi, costituisce pertanto un motivo di revisione

della tassazione già passata in giudicato, poiché viene meno il presupposto del

tributo, cioè il trasferimento della proprietà (cfr. la sentenza della Corte

fiscale del Tribunale amministrativo del Canton Friburgo del 2 dicembre 1994

consid. 3, in RF 51/1996 p. 251). Nel Canton Ticino, il debitore della tassa di

iscrizione deve poterne chiedere la restituzione, senza che vi si opponga

l’art. 9 LTORF.

4.

4.1.

Dall’atto pubblico del 26

ottobre 2016, con cui le parti contraenti hanno rettificato il prezzo di

vendita degli immobili, si evince che “ad avvenuto esercizio del diritto di

compera venne appurato che nei diversi appartamenti vi era una concentrazione

di amianto che necessita di importanti lavori di bonifica in caso di

ristrutturazione” e che gli acquirenti avevano notificato formalmente i difetti

il 18 marzo 2016. Ne era scaturito un accordo fra le parti, sottoscritto il 17

ottobre 2016, “al fine di dirimere la vertenza in modo definitivo e in via

extragiudiziaria”. I venditori avevano cioè riconosciuto un minor valore

dell’immobile pari a fr. 250'000.–, con la conseguenza che il prezzo

complessivo di vendita era stato ridotto da fr. 3'210'000.– a fr. 2'960'000.–.

4.2

Con l’atto pubblico del 26

ottobre 2016, non sono stati retrocessi ai venditori gli immobili venduti il 26

gennaio 2016. In particolare, non è stata constatata la nullità del contratto

né lo stesso è stato sciolto con effetto ex tunc. Semplicemente le parti

hanno raggiunto un accordo transattivo, con il quale hanno messo fine a una

vertenza, nata in seguito alla notificazione, da parte delle acquirenti, di

difetti riscontrati dopo l’esercizio del diritto di compera. Il minor valore dei

beni ceduti è stato determinato di comune accordo in fr. 250'000.–.

Il trasferimento di

proprietà immobiliare, presupposto per la riscossione della tassa di

iscrizione, non è venuto meno. La controprestazione per il trasferimento della

proprietà è tuttavia stata ridotta e i venditori hanno restituito alle

acquirenti l’importo convenuto.

In queste circostanze, non

si può ritenere che le decisioni di tassazione (bollette), notificate ai

contraenti il 7 marzo 2016 e passate in giudicato, siano viziate per effetto di

un errato accertamento dei fatti o di un’errata applicazione del diritto. La

riduzione del prezzo, decisa dalle parti in seguito alla constatazione dei

difetti, non costituisce cioè un motivo di revisione delle decisioni stesse.

4.3

Va d’altronde tenuto

presente che, nel calcolo della tassa di iscrizione, il prezzo stabilito con

l’atto pubblico non è considerato in ogni caso determinante per stabilire la

base imponibile. L’art. 7 cpv. 2 LTORF prevede infatti che il valore

dell'operazione sia di regola quello risultante dall’atto notarile o dal

documento giustificativo per il trasferimento della proprietà. Per l’art. 7

cpv. 3 LTORF, l’Ufficio dei registri può chiedere documenti comprovanti il

valore e fare allestire perizie di stima. L’art. 7 cpv. 4 LTORF consente persino

all’Ufficio dei registri di stabilire d’ufficio il valore dell’operazione

quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore reale, ritenuto

che il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul mercato

immobiliare.

Se la base imponibile per

il calcolo del tributo in discussione non corrisponde necessariamente al prezzo

stabilito con l’atto notarile, non si può sostenere che la sua successiva

modifica faccia apparire errato il calcolo della tassa, che si fondava sul

valore stabilito con l’atto pubblico originario.

Anche per questa ragione,

la rettifica del prezzo, pattuita dai contraenti dopo che le decisioni di

tassazione erano passate in giudicato, non costituisce motivo di revisione

delle stesse.

5.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico

delle ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTORF e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 1’100.–

sono a carico delle

ricorrenti.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: