80.2019.97

Deduzioni: spese di manutenzione immobili, onere della prova, richieste di acconto senza ulteriore documentazione, nessun contratto di appalto né licenza edilizia

30 aprile 2020Italiano24 min

sede e/o attività in Svizzera e all'estero”), acquistando la quota di __________.

Source ti.ch

Fatti

A. Il 20.5.2015 RI 1,

già azionista nella misura del 50%, diventava azionista unico della società

__________ SA (dal 2.6.2015 __________ SA, società cui scopo è la “gestione

di esercizi pubblici, alberghi, ristoranti, garni, appartamenti e qualsiasi

altra attività e promozione nel settore turistico e della ristorazione. La

società può inoltre acquistare, affittare, riattare, gravare e vendere beni

immobili in Svizzera e all'estero, nonché partecipare a società e imprese con

sede e/o attività in Svizzera e all'estero”), acquistando la quota di __________.

Il 25.6.2015 il

contribuente acquistava inoltre, dalla __________ SA, il mapp. __________ RFD __________

(“__________”), sul quale è ubicato un immobile ad uso sia abitativo che

commerciale. A partire dal 1.6.2015 RI 1 cedeva in locazione lo stabile

denominato “__________”, situato a __________, alla __________ SA: la pigione

era stata stabilita in fr. 120'000.- annui. Nel 2016 è stata presentata una

domanda di costruzione inerente dei lavori di ristrutturazione (“nuova

costruzione senza demolizione”) relativa al mapp. 4053: i lavori erano

stati affidati alle società __________ di __________ (fornitura degli

arredamenti della cucina, bagni, ecc.), all’ __________ ed alla __________ (consulenza

per il progetto ed il design).

Nel periodo fiscale 2015 il

contribuente e la moglie RI 2 erano alle dipendenze di __________ SA. RI 1

inoltre a beneficio di una mezza rendita di invalidità, versata dalla cassa di

compensazione della __________.

B. Con dichiarazione

fiscale IC/IFD 2015, trasmessa il 5/7.7.2016 all’Ufficio di tassazione di

Biasca (di seguito UT) i contribuenti dichiaravano un reddito imponibile

complessivo di fr. 52'898.- ed una sostanza imponibile di fr. 0.-.

C. Con richiesta di

documentazione del 20.9.2016 (rimasta inevasa) l’autorità fiscale chiedeva al

ricorrente, in riferimento alla ristrutturazione dell’immobile di cui al mapp. __________

__________ __________, di voler compilare altresì il rendiconto di costruzione

in tutti i suoi dettagli, corredandolo con la copia di tutte le relative

fatture. Il 18.10.2016, questa volta tramite invio APlus, l’autorità fiscale

sollecitava l’evasione della precedente richiesta di documentazione entro

l’8.11.2016, avvertendo i contribuenti che lo scritto valeva quale diffida. Nel

caso di inosservanza, il fisco anticipava a RI 1 e RI 2 che si sarebbe

proceduto “all’applicazione delle penalità

previste dagli articoli 257 LT e 174 LIFD, nonché alla tassazione d’ufficio in

base agli articoli 204 cpv. 2 LT e 130 cpv. 2 LIFD”. Pure la diffida

rimaneva senza risposta da parte dei contribuenti.

D. Con decisione di

tassazione IC/IFD 2015 dell’8.3.2017 l’UT accertava un reddito imponibile

complessivo per l’IC di fr. 89'900.- (fr. 131'000.- l’importo determinante per

l’aliquota) e una sostanza di fr. 130'000.- (fr. 144'000.- l’importo

determinante per l’aliquota). Per l’IFD il reddito imponibile complessivo

veniva quantificato in fr. 130'400.-. Rispetto ai dati dichiarati, l’UT

aggiungeva altri redditi della sostanza mobiliare per un importo di fr. 2'000.-.

Modifiche più importanti venivano apportate alle deduzioni: in particolare, di

fronte a fr. 16'957.- richiesti per entrambi i coniugi a titolo di spese

professionali venivano riconosciuti unicamente fr. 2'500.- a testa. Pure le

spese di gestione e di manutenzione degli immobili venivano ridotte dai fr.

15'032.- dichiarati a fr. 4'032.-. Neppure venivano riconosciuti gli alimenti

versati da Vincenzo Paradiso alla ex coniuge, per un importo di fr. 24'000.-,

come neppure la deduzione per figlio a carico.

E. Con reclamo

20/21.3.2017, i contribuenti, rappresentati dalla MRA 1 contestavano la

decisione IC/IFD 2015 limitatamente al mancato riconoscimento delle spese

professionali legate all’utilizzo del veicolo privato, come pure il versamento

degli alimenti alla ex coniuge di RI 1, nonché la mancata deduzione per figli a

carico. Allegati al gravame venivano pure inviati dei documenti richiesti da

parte dell’autorità fiscale, quali il contratto di locazione tra la __________

SA e RI 1, fatture della __________ Sagl relative all’inventario per

l’arredamento del ristorante, la fattura dell’Impresa __________ inerente

lavori edili effettuati al Ristorante, nonché la fattura della __________

inerente lavori di consulenza e design.

F. Con richiesta di

documentazione e di informazioni del 7.6.2017 l’autorità fiscale invitava i

contribuenti alla trasmissione di quanto segue, entro il 27.6.2017:

“(…) osservazioni in merito

all’allegato calcolo entrate/uscite dell’anno 2015 dal quale risulta

un’insufficiente disponibilità finanziaria per il sostentamento; ogni rettifica

apportata al calcolo dovrà essere debitamente comprovata;

Comprova del debito nei confronti

della ditta __________ Lugano al 31.12.2015;

Copia dei contratti d’affitto

relativi agli immobili a __________;

Dall’estratto conto economico

della __________ SA, figura il conto 6200 Veicoli – manutenzione e il conto

6210 Veicoli – benzina. Pertanto non vengono concesse spese per il veicolo

all’azionista in quanto queste spese figurano già nel conto economico della __________

SA. Inoltre i contribuenti risultano possessori di una sola autovettura targata

a nome del marito. Vogliate trasmetterci una copia della patente di guida della

moglie e la comprova del possesso di una seconda autovettura usata per recarsi

al lavoro. In caso di utilizzo di un’autovettura di terzi, produrre una

dichiarazione del proprietario attestante che le relative spese (benzina,

assicurazione e tassa circolazione) sono sostenute dai contribuenti.

L’UT avvertiva inoltre i

reclamanti che la decisione di tassazione avrebbe dovuto essere modificata a

loro sfavore (reformatio in pejus) nei punti seguenti: l’affitto

dichiarato per l’__________ avrebbe dovuto essere aumentato da fr. 20'000.- a

fr. 70'000.-; inoltre, in mancanza di documentazione attendibile e completa, la

carenza di disponibilità finanziaria avrebbe dovuto essere imposta quale

reddito d’altra fonte.

G. Con risposta

22/23.6.2017 gli insorgenti, sempre per il tramite del loro rappresentante

fiscale, producevano copia del contratto relativo al debito nei confronti della

__________ SA, indicando che non erano in grado di “(…) inviarvi una

comprova del debito al 31.12.2015”. Trasmettevano inoltre un elenco dal

quale risultavano debiti per fr. 2'598'652.-. con i rispettivi giustificativi.

Venivano inviati pure i contratti di locazione relativi agli immobili di __________

e di __________. In merito ai conti 6200 e 6210 della __________ SA veniva

precisato che RI 1 possedeva unicamente un’autovettura che veniva impiegata per

l’attività lavorativa per conto della __________ SA (ad esempio l’acquisto di

merce). L’assicurazione RC dell’autovettura come pure l’imposta di circolazione

erano state corrisposte direttamente da RI 1. Inoltre, in merito all’affitto

percepito per l’Albergo __________ veniva indicato: “(…) il conto 6000 dal

quale è visibile che il Signor __________ nell’anno 2015 ha ricevuto per

l’Albergo __________ un affitto totale di fr. 54'000.00 (ci scusiamo di aver

erroneamente dichiarato un affitto di soli CHF 20'000)”. Venivano poi

presentate alcune osservazioni in relazione al calcolo sul dispendio: in

particolare la variazione dei debiti privati era di fr. 2'053'296.-, gli

affitti incassati erano pari ad un importo di fr. 104'160.- e le spese

professionali erano quantificabili in fr. 27'514.-.

H. Il 12.7.2017 l’UT di

Biasca si rivolgeva all’Ispettorato fiscale chiedendo di procedere ad una

verifica. I motivi del controllo erano legati al finanziamento dell’acquisto

del mapp. __________ RFD __________ e la sua ristrutturazione. In particolare

veniva richiesto di procedere ad un esame delle transazioni tra RI 1 e

l’Impresa __________ e la ditta __________, come pure il finanziamento ricevuto

da parte della __________ di Lugano.

I. Il 12.12.2018

l’Ispettorato fiscale inviava all’UT di __________ il rapporto relativo alla

verifica effettuata sulla società __________ SA. Le principali problematiche

fiscali emerse, per quanto riguardava l’azionista erano le riprese relative ai

vantaggi auto come anche a costi non ammessi per il rinnovamento, pari ad un

importo di fr. 160'000.- trattandosi di spese relative alla struttura

dell’edificio che avrebbero dovuto essere accollate al proprietario. Per

discutere delle emergenze della verifica fiscale si era pure tenuta

un’audizione, il 10.12.2018 alla presenza dell’Ispettore incaricato e per la

società, dell’amministratore unico RI 1.

L. Con decisione di

tassazione dopo reclamo IC/IFD 2015 del 13.2.2019 stabiliva un reddito

imponibile complessivo per l’IC di fr. 99'400.- (di fr. 133'100.- il reddito

determinante per l’aliquota) ed una sostanza imponibile di fr. 0.-. Per l’IFD

il reddito imponibile ammontava a fr. 137'100.–. Rispetto alla precedente

decisione, venivano modificati gli altri redditi della sostanza mobiliare,

commisurati in fr. 0.- e venivano aumentati i redditi derivanti da valore

locativo / affitti, da fr. 76'160.- a fr. 110'160.-. L’UT riconosceva, nelle

deduzioni fr. 18'840.- a titolo di alimenti versati al coniuge divorziato o

separato come pure la deduzione per figlio a carico. Per quanto atteneva alla

sostanza, l’UT azzerava il numerario: i debiti venivano inoltre aumentati a fr.

2'276'652.-.

M. Con ricorso

28.2./1.3.2019, RI 1 e RI 2 impugnano la decisione su reclamo IC/IFD 2015. Nel

gravame viene indicato che il contribuente ha omesso di presentare due fatture

dell’impresa edile __________ che aveva eseguito dei lavori di manutenzione. La

dimenticanza sarebbe legata a problemi di natura privata del ricorrente con la

banca __________. Le fatture in questione sarebbero state pagate nel 2015. Al

ricorso sono allegati le fatture nonché l’estratto del conto ipotecario della

banca __________. I ricorrenti chiedono la deduzione dell’importo complessivo di

fr. 202'856.90 a titolo di spese di manutenzione.

N. Con osservazioni

20/22.3.2019, l’UT di __________ chiede che la decisione su reclamo IC/IFD 2015

venga confermata. In particolare l’autorità fiscale rileva che le fatture in

questione erano già state richieste ai contribuenti nella fase di accertamento

della tassazione e non erano state fornite. Tuttavia le relative spese sono

state considerate “spese di investimento”. In particolar modo riguardavano il

cambio di destinazione da “camere da letto in

appartamenti”. Sempre l’autorità fiscale precisa: “Inoltre le fatture presentate, di cui alcune fittizie

come da verifica fiscale, non sono sufficientemente dettagliate da poter

suddividere gli interventi considerati opere d’investimento o lavori di manutenzione”.

Per il resto l’UT rimanda al contenuto della verifica fiscale del 12.12.2018.

Le osservazioni sono state trasmesse per conoscenza a __________ AG, che non ha

replicato.

Diritto

1. Per la prima volta

con il ricorso in esame, i ricorrenti chiedono che vengano riconosciute spese

di manutenzione per un importo di complessivi fr. 202'856.90, legati a lavori

edili svolti dall’impresa edile __________.

Come visto, RI 1 è

divenuto proprietario del mapp. __________ RFD __________, fondo sul quale

sorge l’Albergo __________. Il mappale, come indicato dallo stesso contribuente

nella dichiarazione fiscale è adibito in parte a stabile abitativo (VRI 1 vi

risiede in un appartamento), e in parte a stabile commerciale. La parte

alberghiera dell’edificio è stata data in locazione, a partire dal 1.6.2015,

alla __________ SA (società della quale RI 1 è amministratore unico, nonché

azionista unico). Il mapp. __________ RFD __________ è stato oggetto di

ristrutturazione, come testimonia pure la domanda di costruzione del 15.6.2016,

dalla quale si può leggere, nelle informazioni descrittive: “Ristrutturazione Albergo __________, nuova costruzione

senza demolizione”.

L’autorità fiscale ritiene

che non possano essere dedotte le spese richieste, ritenuto come si tratti di spese

di investimento, siccome i lavori edili svolti riguardano il cambio di

destinazione da camere d’albergo ad appartamenti. L’autorità fiscale sottolinea

poi che le fatture presentate, di cui alcune fittizie, come rilevato nel Rapporto

dell’Ispettorato fiscale, non sarebbero sufficientemente dettagliate da poter

suddividere gli interventi considerati opere d’investimento o lavori di

manutenzione.

Considerandi

2.

2.1.

Secondo l’art. 31 cpv. 2

LT (di identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD), il contribuente che possiede

immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d’assicurazione

e le altre spese d’amministrazione da parte di terzi.

Sono considerate spese di

manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano

lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/ Steinmann, Kommentar zum

Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad art. 32 LIFD, p. 219

s.; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66; Känzig, Wehrsteuer, n. 161 ad art. 22

DIFD, p. 649; CDT n. 52 del 22 febbraio 1983, in: RTT 1983 p. 106).

2.2

Per facilitare il lavoro

sia dell’amministrazione fiscale che dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio di Stato (art. 31 cpv. 4 LT; art. 2 cpv. 1 Regolamento della legge

tributaria del 18 ottobre 1994; un’analoga normativa è prevista, per l’imposta

federale diretta, dagli articoli 32 cpv. 4 LIFD e 2 dell’Ordinanza concernente

la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in materia di imposta

federale diretta del 24 agosto 1992).

La deduzione complessiva (nella

versione in vigore nel periodo fiscale litigioso) ammonta:

– al 10% del

reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del

periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10 anni prima;

– al 20%

del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore locativo) se, alla fine del

periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni (cfr. art. 2 cpv. 1 Regolamento

della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

2.3

Il contribuente non può invece

avvalersi della deduzione complessiva per immobili privati utilizzati da terzi

principalmente a fini commerciali (art. 2 cpv. 3 Regolamento della legge

tributaria). In effetti, la deduzione forfettaria delle spese non deve condurre

a lungo termine a un risultato manifestamente inesatto (vedi anche Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura

di], Commentaire de la loi sur l’impôt fédéral direct, 2a ed.,

Basilea, 2017, n. 104 e ss. segnatamente n. 109, ad art. 32 LIFD). In questo

senso, se il proprietario fa sopportare ai conduttori i costi di manutenzione,

non vi è ragione di consentirgli di beneficiare di una deduzione globale per

spese che egli stesso finisce per non doversi assumere (ASA 63 p. 736 = StE

1995.

B 25.6 n. 27; Locher,

Kommentar zum DBG, Therwil/Basilea 2001, n. 63 ad art. 32 LIFD).

La questione se un immobile

dato in locazione sia principalmente utilizzato a scopi commerciali o privati

dipende unicamente dal reddito realizzato con le pigioni (BVR 2001 p. 296). In

linea con la delimitazione tra sostanza commerciale e sostanza privata (cfr.

Circolare n. 2 dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 12

novembre 1992, in: ASA 61 p. 509), l’utilizzo di un immobile appartenente alla

sostanza privata sarà prevalentemente commerciale se le pigioni percepite dai

locali adibiti a tale uso superano il 50% del reddito complessivo (incluso

l’eventuale valore locativo). Per inverso, l’utilizzo sarà principalmente

privato, nella misura in cui l’immobile è utilizzato per almeno il 50% a scopo

abitativo (decisione CDT n. 80.2007.14 del 12 novembre 2007, in: RtiD I-2008 n.

3t).

2.4

Secondo gli art. 123 cpv.

1.

LIFD e 196 LT, le autorità di tassazione determinano con il contribuente le

condizioni di fatto o di diritto determinanti per l’imposizione completa ed

esatta. Al contribuente è perciò imposto l’obbligo di fare tutto il necessario

per consentire una tassazione completa ed esatta (art. 126 LIFD; art. 200 LT).

Egli deve in particolare esporre la sua situazione in maniera esaustiva e

trasparente (decisione TF n.2A.502/2005 del 2 febbraio 2006, in: StR 61

p.442).

2.5

Nella procedura fiscale

l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a

dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale,

mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a

escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257;

ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). Per quanto concerne le spese deducibili

dal reddito imponibile, l’onere della prova è pertanto a carico del

contribuente (cfr. p. es. la sentenza del TF 2C_112/2014 del 15.9.2014 consid.

4.1

in fine; inc. CDT 80.2014.36 del 29.7.2014 consid. 3.2.). Per quanto

concerne i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso

l’erario il contribuente non li deve unicamente affermare, bensì pure documentare

(DTF 140 II 248 consid. 3.5.; sentenza TF 2C_871/2016 dell’11.7.2016).

2.6

Nella Circolare 7/2019 del

novembre 2018 in ambito di “Deduzioni e sui proventi della sostanza immobiliare

privata”, applicabile a tutti i casi di tassazione ancora aperti, viene

indicato (cfr. pag. 13), che a comprova della deduzione delle spese di

manutenzione effettive il contribuente deve fornire la descrizione precisa ed

esaustiva degli interventi effettuati, degli elementi dell’immobile sostituiti

o oggetto della manutenzione.

A tal fine, il

contribuente deve produrre, oltre alla relazione tecnica, anche la seguente

documentazione:

a) la pianta di

ogni piano, con le misure principali e la destinazione di ogni vano;

b) una o più

sezioni per ogni corpo dell'edificio, da cui si possa dedurre l'altezza

dell'edificio e quella dei singoli piani;

c) il piano delle

sistemazioni esterne;

d) foto (interno ed

esterno) dell’immobile prima e dopo gli interventi.

La documentazione deve

inoltre essere corredata dagli originali o la copia integrale delle fatture

(periodo di competenza) e menzionare anche tutti i ricavi a detrimento delle

spese di manutenzione o di investimento, quali ad esempio rimborsi assicurativi

o sussidi.

3.

3.1.

Ora, nel caso che qui ci

occupa il ricorrente si è limitato a produrre, in sede ricorsuale, unicamente

due copie di fatture relative ad acconti richiesti dall’Impresa edile __________

il 15.6.2015 ed il 4.9.2015 di rispettivamente fr. 108'000.- nonché fr. 94'856.90.

Nei descrittivi veniva indicato: “Richiesta di acconto per lavori edili 9

appartamenti __________ RI 1”, e “Richiesta di acconto per lavori edili

secondo mandato”. Entrambe le fatture risultavano sottoscritte, ed su una

si può leggere “per accettazione RI 1”. Le somme in questione sarebbero

state versate alla ditta mandataria da un conto di pertinenza del contribuente

presso la Banca __________ il 21.7.2015 ed il 24.9.2015.

Come visto, in sede di

osservazioni al ricorso, l’UT ha prontamente indicato come in sostanza queste

due fatture nulla indicassero circa i lavori svolti (in particolare circa la

possibilità di distinguere tra opere d’investimento o lavori di manutenzione). Invero

neppure a seguito della presa di posizione dell’autorità fiscale gli insorgenti

hanno presentato la documentazione atta a sostanziare le spese di manutenzione

richieste in deduzione.

3.2

3.2.1

Effettivamente, agli atti

non vi è alcuno dei documenti che il contribuente deve presentare per poter

comprovare la natura e l’entità dei lavori svolti sul proprio immobile. L’autorità

fiscale aveva trasmesso ai ricorrenti il “rendiconto di costruzione”, che

avrebbe dovuto essere debitamente compilato e ritrasmesso all’UT allegando le

fatture a comprova dei costi sostenuti. Gli insorgenti non hanno mai completato

il formulario in questione, né hanno tanto meno inviato i giustificativi dei

lavori svolti.

Negli atti trasmessi

dall’Ufficio di tassazione è reperibile una copia della “Trasmissione atti

domanda di costruzione” all’Ufficio delle domande di costruzione di Bellinzona,

dalla quale si evince che la domanda di costruzione è stata presentata il 15.6.2016

all’Ufficio tecnico di Biasca ed è stata pubblicata a partire dal 28.6.2016. Consultando

inoltre il sito internet dell’Albergo __________ (cfr. https://www__________.ch/, sito visionato il

27.3.2020) compare un annuncio del 27 gennaio 2017, secondo cui, viene avvisata

la clientela che “(…) a causa di ristrutturazione l’albergo è funzionante

solo con la prima colazione. Il ristorante e il bar rimarranno chiusi fino a

nuovo avviso”. Sembrerebbe pertanto che i lavori abbiano preso avvio

unicamente nella seconda parte del 2016, se non addirittura nel 2017. Il

contribuente in merito non spende una parola.

Nel Rapporto

dell’Ispettorato fiscale del 12.12.2018 si apprende però che, al momento

dell’ispezione del 27.11.2018, la ristrutturazione di alcune camere era ancora

in corso. In merito alla costatazione dei lavori, sempre nel documento citato,

a pag. 21 si può leggere: “Delle 25 camere a disposizione solamente 12 sono

attualmente accessibili in quanto già ristrutturate: le restanti 13 erano in

fase di ristrutturazione ma, al momento della nostra verifica, non erano ancora

state ultimate. Facciamo presente che visivamente abbiamo avuto modo di

constatare come i lavori eseguiti consistano anche nella sostituzione di

impianti elettrici e idraulici di tutto l’immobile. Inoltre, in alcune stanze

si è provveduto a modificare la composizione, andando ad aggiungere e/o

modificare i bagni. Sono stati sostituiti i pavimenti in moquette con delle

piastrelle e sono stati eseguiti gli allacciamenti per l’installazione di

condizionatori. (…)”. Sempre l’Ispettorato, indicava che l’immobile, al

momento dell’ispezione era ancora un “cantiere”.

3.2.2

Appare quantomeno insolito

che il contribuente abbia proceduto a sottoscrivere una fattura, inerente

peraltro un acconto di una cifra importante, il 15.6.2015, quando cioè non era neppure

ancora proprietario del mapp. __________ RFD __________.

Il ricorrente non ha neppure

fornito copia del contratto di appalto. È singolare che un committente versi

degli anticipi così cospicui, senza che abbia precedentemente sottoscritto un

contratto di appalto e prima ancora di aver presentato la necessaria domanda di

costruzione (vista la natura degli interventi asseritamente programmati), che è

stata inoltrata ad un anno di distanza e che prevede un iter procedurale ben

definito, che conduce – se tutte le condizioni sono adempiute - al rilascio

della licenza edilizia, concessa dal Municipio, previo avviso del Dipartimento

del territorio (art. 3 LE).

3.3

3.3.1

Ora, in merito

all’attendibilità delle fatture inerenti le società che avrebbero operato al

mapp. __________ RFD __________, è lo stesso ricorrente a fornire

un’indicazione che deve essere valutata in maniera attenta. In particolare nel

rapporto dell’Ispettorato fiscale, a pag. 5, si può leggere:

“Approfondendo il

discorso è emerso che l’azionista non aveva i mezzi propri per finanziare

l’acquisto che a suo tempo era stato curato dall’Immobiliare __________ SA di __________.

A detta del signor __________, l’immobiliare in questione avrebbe avuto dei

“buoni rapporti” con il direttore della Banca __________ (poi arrestato per

questioni legate al fallimento della ben nota società __________”). Al signor __________

sarebbe quindi stato suggerito di prendere in prestito i mezzi necessari per

l’acquisto della particella di __________ dalla __________ di __________, la

quale ha effettivamente stanziato circa Fr. 600'000 al signor RI 1 poi

parzialmente restituiti dallo stesso alla società __________. La revoca del

credito di costruzione da parte della Banca __________ nasce proprio da questa

concessione. Infatti, da quanto spiegato dal signor RI 1, le restituzioni del

prestito __________ SA sarebbero state eseguite attraverso richieste di acconti

“particolari” nei quali si fa riferimento ad un contratto, senza specificare

che è quello relativo al prestito concesso in precedenza e non una prestazione,

da parte della stessa a carico del signor __________ che sarebbero state

onorate attraverso il credito di costruzione. Questo modo di agire ha fatto

quindi sì che il finanziamento dell’immobile di __________ sia avvenuto senza

messa a disposizione di mezzi propri da parte del signor __________, aspetto

che la banca ha qualificato quale “truffa” e che, di fatto, giustificherebbe la

revoca del credito di costruzione”.

3.3.2

Dall’estratto bancario

dell’Istituto di credito __________, trasmesso dallo stesso ricorrente, si può

notare che già nel 2015 il contribuente aveva corrisposto alla __________ SA il

23.7.2015

fr. 97'200.- ed il 21.9.2015 fr. 208'000.-. Le date di pagamento di

tali importi corrispondono (con la differenza di qualche giorno) ai versamenti

operati a favore dell’Impresa Edile __________.

Visto quanto affermato dal

contribuente e alla luce del fatto che, quando sono avvenuti i versamenti

litigiosi, la domanda di costruzione neppure era stata presentata, ci si può quindi

legittimamente chiedere se anche tali versamenti non costituiscano rimborsi

parziali dei crediti concessi – da utilizzare quali mezzi propri nei confronti

della banca - per finanziare l’acquisto del mapp. __________ RFD __________. Ciò

spiegherebbe anche il fatto che la prima richiesta di acconto emessa

dall’Impresa __________ sia del 15.6.2015 (ossia prima ancora che RI 1

divenisse formalmente proprietario dell’immobile). La stessa data figura d’altronde

nella fattura del 15.9.2015 della __________ SA nella quale viene indicato,

come causale della richiesta d’acconto: “La prego di voler procedere al

pagamento come da contratto del 15 giugno 2015, (…). Come da contratto SECONDA

PARTE”.

In merito all’esistenza di

fatture non fedefacenti, sollevata anche nelle osservazioni dell’UT, gli

insorgenti non hanno replicato.

3.4

3.4.1

Sia come sia, anche

volendo ritenere l’ipotesi che l’impresa edile __________ abbia effettivamente

svolto dei lavori sul mapp. __________ RFD __________, gli stessi non sono

stati né comprovati né documentati. Appare pertanto manifesto come nel caso di

specie i contribuenti abbiano disatteso l’onere della prova che incombeva loro

in merito alla documentazione dei lavori di manutenzione svolti al mapp. __________

RFD __________.

A ciò si aggiunge un altro

punto sul quale i ricorrenti non hanno apportato alcun chiarimento, cioè il

fatto che parte dei lavori di rinnovo siano stati finanziati direttamente dalla

__________ SA, quale locataria dell’immobile e gerente dell’albergo. In effetti,

a pagina 20 della verifica fiscale del 12.12.2018 sono state esaminate le voci

contabilizzate quali spese della società per il rinnovo dell’albergo. L’esame

dei costi è stato effettuato per poter suddividere le spese fra il proprietario

dell’edificio e la società che gestisce l’albergo. Da questa analisi l’Ispettorato

fiscale ha poi stabilito quale porzione delle spese potesse essere posta a

carico della __________ SA, siccome ritenute “necessarie per mantenere lo

standard dell’albergo”. Ora tenuto conto anche di questa ulteriore “problematica”,

spettava sicuramente al ricorrente, che chiede la deduzione dei costi di

manutenzione, stabilire quali tra questi fosse effettivamente a suo carico,

oltre evidentemente a documentarli in maniera esaustiva. Nessuna indicazione è

invece stata fornita dai contribuenti.

3.4.2

Dalla domanda di

costruzione agli atti risulta infine che i lavori di ristrutturazione avevano

come oggetto una “nuova costruzione senza demolizione”. Se è vero che, nella

verifica dell’Ispettorato fiscale, si è potuto accertare che non sono stati

costruiti gli appartamenti come inizialmente previsto, è tuttavia emerso che le

camere d’albergo visionate avrebbero subito modifiche non di poco conto:

modifica della composizione, con l’aggiunta o il cambiamento dei bagni. Ora, se

anche i ricorrenti si fossero accollati dei costi per il rinnovo dello stabile,

spettava loro dimostrare e comprovare che i lavori svolti fossero

effettivamente dei lavori di manutenzione e non delle spese di miglioria non

deducibili. Si ricorda infatti che sono considerate spese di manutenzione

quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile ne preservano lo stato, ne

conservano l’uso e ne mantengono la redditività, non invece quelle che ne

costituiscono una miglioria (art. 33 lett. d LT). La Circolare della

Divisione delle contribuzioni 7/2019 del novembre 2018, che concerne le “Deduzioni

e sui proventi della sostanza immobiliare privata” ricorda che la distinzione

tra le spese di miglioria (non deducibili) e le spese di manutenzione

(deducibili) non è sempre facile da attuare. Fra gli interventi di miglioria

totale o parziale nella Circolare vengono ad esempio menzionati (pag. 7), le

trasformazioni interne quali cambiamenti della pianta o dei volumi di un

edificio, ovvero modifica della logica interna dei locali (per es.

l’abbattimento di porte o pareti interne per creare locali più grandi, e

viceversa, la costruzione di pareti divisorie per creare nuovi locali, così

come lo spostamento di muri e porte); la demolizione e ricostruzione di singole

parti dell’edificio (anche se sono mantenuti i volumi e le dimensioni del

manufatto preesistente); la sostituzione di finiture con materiali più pregiati

e costosi.

Ora, non avendo fornito

alcuna indicazione in merito ai lavori effettuati, neppure si può sapere se quelli

eventualmente sostenuti non sarebbero da considerare dei costi di miglioria non

deducibili.

3.4.3

Per tutti i motivi sopra

esposti le spese di manutenzione relative alle fatture emesse dall’Impresa

Edile __________ non possono essere riconosciute in deduzione.

4.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dei ricorrenti

soccombenti

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.-

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 200.-

per un totale di fr. 1’200.-

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Contro il present Copia

per conoscenza:

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

presidente: La segretaria: