Wortlaut

Circa venti anni fa sul mercato immobiliare si assisteva alla riprovevole pratica delle disdette vendita. I locatori ponevano gli inquilini di fronte ad una scelta impossibile: lasciare o acquistare l'abitazione in cui avevano vissuto fino ad allora. Sul piano umano ciò ha causato numerosi casi drammatici. Quando questo fenomeno ha colpito alcuni rappresentanti della classe politica il legislatore si è finalmente deciso ad intervenire, vietando tale pratica e introducendo l'articolo 271a capoverso 1 lettera c del Codice delle obbligazioni, che prevede la contestabilità di questo tipo di disdetta.

Da allora gli operatori immobiliari hanno cambiato strategia: dopo aver allontanato gli inquilini di uno stabile e, in alcuni casi, risanato l'immobile, trasformano quest'ultimo in una proprietà per piani e vendono uno per volta gli appartamenti. Questa pratica - la cosiddetta vendita al taglio - può comportare conseguenze drammatiche per numerosi nuclei familiari che, ricevuta la disdetta, non riescono a trovare una nuova abitazione. Inoltre, essa determina un duplice effetto negativo sul mercato dell'alloggio: da un lato si riduce l'offerta di immobili affittati a costi accessibili, visto che l'operazione suddetta spesso concerne vecchi edifici rinnovati in modo da massimizzare il valore aggiunto immobiliare dell'intervento di risanamento; d'altro canto, considerato che il rinnovo delle abitazioni trasforma queste ultime in alloggi di lusso ed esse vengono offerte in vendita, ad un prezzo elevato, alle classi sociali più abbienti, si verifica una trasformazione qualitativa del parco alloggi.

Alla luce di quanto precede pongo le domande seguenti:

1. Il Consiglio federale è a conoscenza del fenomeno sopra descritto e della sua ampiezza? In caso affermativo, dispone di dati utilizzabili? In caso contrario, quali passi intende intraprendere per definire meglio il quadro della situazione?

2. Il Consiglio federale non ritiene opportuno intervenire per garantire la disponibilità di abitazioni locative a buon mercato e impedire che il parco alloggi si trasformi e finisca con l'offrire soltanto abitazioni di proprietà a costi elevati?

3. Il Consiglio federale non ritiene che sarebbe utile estendere il campo d'applicazione dell'articolo 271a capoverso 1 lettera c CO in modo da rendere annullabile la disdetta finalizzata ad operazioni di "vendita al taglio"?

4. Quale soluzione propone il Consiglio federale ai locatari che ricevono questo tipo di disdetta e che si trovano costretti ad abbandonare la loro abitazione a buon mercato senza riuscire a trovarne una nuova a costi adeguati?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Stando ai dati raccolti con i censimenti della popolazione, in Svizzera negli ultimi decenni la percentuale di abitazioni in proprietà è costantemente cresciuta: dal 28,5 per cento rilevato nel 1970 si è passati al 30,1 per cento nel 1980, al 31,3 per cento nel 1990 e al 34,6 per cento nel 2000. Si stima che attualmente il numero di abitazioni in proprietà corrisponda al 40-41 per cento. Dai dati statistici più recenti non emerge se e in quale misura la trasformazione delle abitazioni locative in abitazioni in proprietà contribuisca a questo fenomeno. Per quanto concerne il periodo compreso tra il 1990 e il 2000, nel quadro del censimento della popolazione è stato possibile accertare che queste trasformazioni hanno concorso in modo non irrilevante all'aumento delle proprietà per piani. Da allora questo segmento del mercato immobiliare è cresciuto soprattutto grazie alle nuove costruzioni, considerato che fino a tre quarti delle costruzioni di edilizia abitativa sono state realizzate nel settore delle abitazioni in proprietà. Il rilevamento statistico dettagliato delle trasformazioni in questione comporterebbe un onere considerevole senza peraltro consentire di giungere a dati conoscitivi sicuri. Occorrerebbe, ad esempio, stabilire quante sono le abitazioni secondarie. Inoltre va ricordato che la costituzione di una proprietà per piani non comporta necessariamente l'esclusione dell'appartamento in questione dal mercato delle abitazioni locative. Da ultimo, sarebbe probabilmente impossibile determinare statisticamente la quota di risanamenti che comportano una trasformazione in alloggio di lusso.

2. In linea di principio - conformemente ai diritti costituzionali di cui godono i proprietari - gli alloggi locativi possono essere trasformati in proprietà per piani. L'introduzione di disposizioni limitative in questo settore avrebbe gravi conseguenze. Tuttavia, in base all'articolo 108 della Costituzione federale, nel quadro delle attività di promozione dell'alloggio ed entro i limiti della disponibilità finanziaria, la Confederazione incentiva anche il settore della costruzione di abitazioni a scopi di utilità pubblica. Questo settore è attivo soprattutto nei centri e negli agglomerati urbani, dove permette l'offerta a lungo termine di alloggi a pigione moderata. Normalmente le abitazioni date in affitto dalle organizzazioni che si occupano di edilizia abitativa di utilità pubblica non vengono vendute. Perciò, il sostegno fornito dalla Confederazione in quest'ambito contrasta indirettamente anche il fenomeno della trasformazione delle abitazioni locative in proprietà per piani.

3. La tutela dalle disdette effettuate per indurre gli inquilini all'acquisto dell'abitazione locata, offerta dall'articolo 271a capoverso 1 lettera c CO, nei fatti si è dimostrata efficace. L'estensione di questa tutela anche alla fattispecie oggetto dell'intervento parlamentare comporterebbe una limitazione eccessiva del diritto di disdetta del proprietario.

4. Secondo l'articolo 272 capoverso 1 CO, il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. Nel caso degli alloggi, la locazione può essere prolungata di quattro anni. La durata della protrazione non è commisurata soltanto alle situazioni personali, familiari ed economiche delle parti contrattuali, bensì anche alle condizioni del mercato dell'alloggio locale. Gli interessi degli inquilini vengono perciò tenuti sufficientemente in considerazione.

Risposta del Consiglio federale.