Allentare il principio dell'unanimità nel diritto in materia di proprietà per piani in caso di nuova costruzione sostitutiva

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di istituire tutte le basi legali necessarie per allentare il principio dell'unanimità nel diritto in materia di proprietà per piani in caso di nuova costruzione sostitutiva. Si pensa in primo luogo a una possibilità di esclusione, come quella prevista nella legge sulla fusione o nella legge sulle borse.

Begründung

Il presente intervento si propone di eliminare gli ostacoli giuridici in modo da permettere costruzioni rispettose delle risorse e orientate al ciclo di vita. Proprio nel diritto in materia di proprietà per piani sussiste il problema che, secondo il diritto vigente, tutti i proprietari per piani devono acconsentire a una ristrutturazione o a una nuova costruzione, il che impedisce in molti casi una nuova costruzione sostitutiva o una ristrutturazione totale.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

La proprietà per piani è un particolare tipo di comproprietà. Pertanto l'articolo 712g del Codice civile (CC; RS 2010) rinvia alle norme sulla comproprietà ordinaria, ossia agli articoli 647 a 647e CC per quanto riguarda la competenza per atti di amministrazione e lavori di costruzione (tra cui possono figurare anche lavori di rinnovazione, trasformazione o ricostruzione). Qualora tali norme non dispongano altrimenti, i comproprietari possono modificare l'ordinamento legale delle competenze nell'atto costitutivo o per decisione unanime. Dalle citate disposizioni in materia di comproprietà consegue che i necessari lavori di manutenzione, riparazione e rinnovazione possono essere decisi con maggioranza semplice dell'assemblea dei comproprietari (art. 647c CC). I cosiddetti lavori di costruzione utili, tesi ad aumentare il valore della cosa oppure a migliorarne il rendimento o l'idoneità all'uso, richiedono una maggioranza qualificata dei voti e delle quote di valore (art. 647d CC). Esigono per contro una decisione unanime dei comproprietari i lavori di costruzione volti esclusivamente ad abbellire l'immobile o a renderne più comodo l'uso (i cosiddetti lavori di costruzione di lusso, art. 647e CC) e le modifiche della destinazione o del carattere dell'immobile (art. 648 cpv. 2 CC). Tuttavia, le nuove costruzioni sostitutive o le ristrutturazioni totali non comportano per forza un cambiamento di destinazione e pertanto non richiedono in ogni caso l'unanimità (DTF 130 III 441 segg.). Inoltre, con la modifica dell'articolo 712f CC, effettuata nell'ambito della revisione parziale del CC in vigore dal 1° gennaio 2012, sono state allentate le condizioni per lo scioglimento della proprietà per piani, soprattutto per i casi in cui un edificio, a causa del cattivo stato della costruzione, non può più essere utilizzato conformemente alla sua destinazione. Nel complesso, il diritto vigente disciplina la procedura decisionale in modo differenziato, equilibrato e adeguato alla portata delle varie misure. A ogni comproprietario è garantito che non debba assumersi e cofinanziare misure pesanti e incisive senza il suo consenso. Tuttavia, molti stabili in proprietà per piani datati degli anni 1960 e 1970 stanno raggiungendo un'età in cui si pone la questione di un risanamento totale dell'involucro edilizio, delle istallazioni domestiche e di altre parti comuni dell'edificio. In effetti, per motivi energetici, di igiene abitativa o per altri motivi funzionali, una ristrutturazione totale o addirittura la sostituzione dell'edificio esistente con una nuova costruzione può essere più opportuna rispetto a singole ristrutturazioni parziali, che in ultima analisi restano semplicemente rimedi temporanei. Il Consiglio federale condivide il parere dell'autore della mozione secondo cui tali risanamenti vadano per quanto possibile sostenuti e agevolati. È tuttavia insito nella natura delle cose che, soprattutto nelle proprietà per piani che coinvolgono molti proprietari si contrappongono spesso idee e interessi divergenti, per cui il processo decisionale spesso può rivelarsi problematico proprio nel caso di progetti di ristrutturazione complessi e di ampia portata. A seconda delle circostanze, singoli proprietari possono bloccare l'intero progetto. D'altro canto, occorre provvedere affinché tali misure siano sostenibili e esigibili dai singoli proprietari. Il Consiglio federale è consapevole che la tematica acquisterà attualità negli anni a venire. Osserverà con attenzione se lo strumentario normativo vigente resta sufficiente per risolvere i problemi e, se necessario, prenderà in considerazione degli adeguamenti delle pertinenti basi legali. Non è per contro opportuno contemplare un'esclusione coatta e un indennizzo dei singoli soggetti giuridici, come prevedono la legge sulla fusione o la legge sulle borse (il cosiddetto squeeze-out) in quanto la proprietà per piani non è assimilabile a tali ambiti (cfr. art. 8 cpv. 2, art. 18 cpv. 5 della legge sulla fusione, RS 221.301; art. 33 della legge sulle borse, RS 954.1).

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.