Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di sottoporre al Parlamento una modifica dell'articolo 11 OLAL che consenta di attestare con un onere ragionevole l'usualità delle pigioni di una località o di un quartiere. A tal fine occorre semplificare i criteri richiesti per le abitazioni paragonabili e, in particolare, stabilire regole più flessibili per il confronto delle epoche di costruzione. Gli edifici costruiti prima della guerra, ad esempio, sono perfettamente comparabili fra loro, mentre per quelli più recenti appare adeguato un periodo di confronto di 25 anni. Inoltre, in seguito a una ristrutturazione importante deve essere attribuita una nuova "età economica".

Lo stato e l'attrezzatura devono essere considerati congiuntamente e valutati in base a tre categorie facilmente distinguibili: semplice, buono, molto buono. Infine, occorre verificare la possibilità di ricorrere a statistiche o a perizie di esperti autorizzati.

Begründung

Secondo l'articolo 269a lettera a CO, di regola le pigioni che sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere non sono abusive. L'articolo 11 OLAL stabilisce i criteri determinanti per il confronto degli edifici locati. Tuttavia, i requisiti fissati dai tribunali per l'attestazione dell'usualità delle pigioni di una località o di un quartiere sono esagerati e lontani dalla realtà, soprattutto per quanto riguarda la specificazione dei criteri di confronto, al punto che per fornire la prova occorre un onere eccessivo. Come può, ad esempio, la parte incaricata di farlo, ottenere le informazioni specifiche richieste per edifici locati "estranei"? Anche se vi riesce, l'attività di verifica da parte dei tribunali e delle autorità di conciliazione è comunque sproporzionata. Inoltre, queste istanze non conoscono a fondo il settore immobiliare e non sono in grado di valutare obiettivamente gli edifici di riferimento con il livello di specificazione richiesto in merito a ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Soprattutto nel caso degli edifici costruiti diversi secoli fa (per cui il Tribunale federale rinvia alle pigioni in uso in una località o in un quartiere data l'inadeguatezza dei criteri per il calcolo del reddito) è quasi impossibile trovare un numero sufficiente di edifici identici sotto il profilo dei cinque elementi richiesti.

La prova dell'usualità delle pigioni di una località o di un quartiere è certamente destinata a fallire. In questo modo i giudici hanno di fatto eliminato dalla legge l'ammissibilità del criterio delle pigioni in uso.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Secondo il Codice delle obbligazioni, nel diritto della locazione si applica innanzitutto il principio della pigione commisurata ai costi. Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato alla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. In casi eccezionali, soprattutto quando non è possibile calcolare il rendimento come avviene per gli edifici più datati, non sono considerate abusive le pigioni che rientrano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Secondo l'articolo 11 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali, per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere sono determinanti le pigioni di edifici paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.

Il Consiglio federale è consapevole che i requisiti da adempiere nell'applicazione del criterio dell'usualità delle pigioni di una località o di un quartiere sono complessi. Tuttavia, non condivide l'opinione dell'autore della mozione secondo cui la prova sia sempre impossibile da fornire. Nella prassi locativa, infatti, questo criterio riveste un ruolo importante e la giurisprudenza del Tribunale federale in materia indica che viene spesso invocato come motivo di adeguamento della pigione. In molti casi, inoltre, il principio delle pigioni in uso in una località o in un quartiere viene usato per far valere eventuali riserve sull'affitto al momento della conclusione del contratto. La categoria dei locatari critica questo strumento nella sua forma attuale, soprattutto perché consente l'aumento dei prezzi degli affitti indipendentemente dall'inflazione.

La modifica del diritto della locazione proposta dall'autore della mozione comporterebbe senz'altro una semplificazione auspicabile e uno sgravio amministrativo per tutti coloro che applicano il principio dell'usualità delle pigioni di una località o di un quartiere, anche se nella stragrande maggioranza dei casi a beneficiarne sarebbero i locatori. I vantaggi per i locatari sarebbero limitati ai casi di contestazione della pigione iniziale. La semplificazione andrebbe però a discapito della precisione, impedendo il confronto fra oggetti locativi dello stesso tipo. Il criterio delle pigioni in uso in una località o in un quartiere, invece, è una forma di confronto che per essere applicata necessita di un minimo di corrispondenza tra gli oggetti presi in esame.

La proposta della mozione appare inadeguata anche per via delle potenziali ripercussioni economiche. Se fosse applicata, infatti, sarebbe più facile aumentare gli affitti senza che siano fornite prestazioni suppletive e ne risulterebbe un trasferimento dei patrimoni dagli uni agli altri. In questo modo l'equilibrio tra gli interessi dei locatari e quelli dei locatori sarebbe compromesso e sarebbe prevedibile un ulteriore aumento dei prezzi, soprattutto nelle regioni in cui il mercato degli alloggi è più teso. Il 15 maggio 2013, in base al documento interlocutorio concernente gli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato dell'alloggio, il Consiglio federale ha deciso di esaminare alcune misure volte a ottimizzare la politica dell'alloggio, tra cui il mantenimento di abitazioni a prezzi convenienti. Nell'attuazione di questa decisione verranno valutati anche eventuali miglioramenti del diritto della locazione, in particolare in vista di possibili semplificazioni. Il Consiglio federale è favorevole a tali cambiamenti purché siano all'insegna dell'equità e non penalizzino né i locatari né i locatori.

Dato che il criterio delle pigioni in uso in una località o in un quartiere è applicabile soprattutto agli edifici più vecchi, la modifica richiesta non incoraggerebbe la costruzione di nuovi alloggi. Inoltre, vi sarebbe il rischio di disincentivare le ristrutturazioni poiché sarebbe più facile aumentare in modo sostanziale gli affitti senza investire nel rinnovo degli alloggi.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.