Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di redigere un rapporto che identifichi gli ostacoli giuridici al risanamento energetico delle proprietà per piani (PPP) e di proporre possibili soluzioni per eliminarli.

Begründung

Facciamo un esempio: essendo considerate le finestre come "parti private", ogni comproprietario ha la facoltà di cambiarle, ma in un edificio in cui nove persone su dieci le cambiano, chi non le ha cambiate beneficerà del risparmio energetico senza aver operato alcun investimento.

Il diritto che disciplina la proprietà per piani prevede che gli interventi di miglioria debbano essere approvati da almeno il 50 per cento dei comproprietari e che questi rappresentino almeno il 50 per cento delle quote di comproprietà (superficie). Questo modo di procedere è equo perché garantisce un equilibrio tra i piccoli e i grandi comproprietari. Invece, certi comproprietari di piani hanno spinto oltre il ragionamento e hanno portato la maggioranza richiesta per questa categoria di lavori al 75 per cento delle quote di comproprietà (operazione autorizzata dall'art. 712g del Codice civile), attribuendo quasi un diritto di veto ai grandi comproprietari. Poiché i lavori di risanamento energetico sono considerati una miglioria, è difficile prendere una decisione se in una PPP vi sono alcuni grandi comproprietari che si oppongono ai lavori.

Questo esempio mostra uno dei possibili ostacoli alla decisione di risanamento nelle PPP. Una soluzione potrebbe essere quella di non considerare più questi lavori di risanamento come lavori utili (art. 647c del Codice civile), bensì come lavori necessari.

Poiché tuttavia non si può modificare il Codice civile in modo frammentario, è necessario disporre di un rapporto completo che identifichi i problemi e proponga possibili soluzioni.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.

Stellungnahme des Bundesrates

La distinzione tra lavori di costruzione necessari (art. 647c del Codice civile) e utili (art. 647d del Codice civile) è relativamente indeterminata e può essere operata soltanto per un caso concreto. I due concetti vanno interpretati in funzione della situazione specifica, della natura della proprietà per piani e dei progressi tecnici. Sono pertanto considerate necessarie le misure di protezione contro i pericoli naturali, la riparazione, la rinnovazione o la sostituzione di elementi comuni danneggiati o difettosi, quali porte d'entrata, ascensori, tetti o vie d'accesso, ma non la rinnovazione dell'isolamento termico in buono stato e conforme ai requisiti legali minimi. Sarebbe delicato prescrivere nel Codice civile, ad esempio, la sostituzione di una caldaia funzionante e conforme alla legge con un riscaldamento più efficiente sul piano energetico. Per poter essere qualificata come necessaria e non solamente utile, una misura di costruzione andrebbe sancita in una disposizione di diritto pubblico.

Come in tutte le forme di proprietà collettiva, occorre per natura sempre trovare un compromesso tra i desideri e gli interessi spesso divergenti dei comproprietari. Va evitato che i comproprietari possano, da un lato, opporsi ai lavori effettuati nell'interesse di tutti e debbano, dall'altro, sopportare una parte considerevole dei costi di lavori importanti e costosi decisi contro la loro volontà. Per questo motivo, le decisioni su lavori di costruzione necessari richiedono la maggioranza semplice dei comproprietari, mentre quelle sui lavori utili richiedono una maggioranza qualificata dei voti e delle quote di valore. Queste disposizioni sono diritto dispositivo. Per i lavori di costruzione utili, il requisito della doppia maggioranza può essere allentato o inasprito. Tali modifiche devono essere previste nell'atto costitutivo della proprietà oppure decise all'unanimità. I comproprietari conoscono i quorum decisionali e li hanno accettati in una forma o l'altra.

Per quanto sensato possa essere il risanamento energetico delle proprietà per piani, un disciplinamento dei diritti reali fondato su un equilibrio degli interessi deve tuttavia tenere conto anche della sostenibilità di tali misure per i singoli comproprietari, come già considerato nel parere del Consiglio federale relativo alla mozione Leutenegger Filippo 12.3168, "Allentare il principio dell'unanimità nel diritto in materia di proprietà per piani in caso di nuova costruzione sostitutiva". Per i lavori di risanamento che riguardano parti privative, come ad esempio le finestre di un'unità per piani, i meccanismi decisionali per le parti comuni non sono applicabili. Ogni comproprietario può decidere autonomamente in merito all'esecuzione dei lavori.

L'Ufficio federale dell'energia intende peraltro esaminare le proposte avanzate in uno studio sulle situazioni di stallo nei risanamenti energetici delle proprietà per piani. Tale studio evidenzia i principali ostacoli ai risanamenti energetici: conoscenze lacunose in materia di proprietà per piani al momento dell'acquisto, assenza di possibilità di finanziamento, incentivi insufficienti e mancata definizione dello scopo del risanamento, difficoltà comunicative nel processo decisionale. Gli strumenti del diritto privato permettono solo in misura alquanto limitata di sormontare tali ostacoli. Se considerate urgenti sul piano ecologico e della politica energetica, le misure di risanamento energetico andrebbero prescritte nel diritto pubblico. Un ulteriore studio non apporterebbe risultati supplementari.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.