Wortlaut

Il 25 settembre 2014 il Tribunale federale ha stabilito di applicare alle pigioni controllate dallo Stato l'articolo 269 del Codice delle obbligazioni relativo al reddito sproporzionato, nella fattispecie per il cantone di Vaud (decisione 1C_500/2013). Il Tribunale federale rileva inoltre che i criteri considerati dall'amministrazione si discostano da quelli del diritto federale. In effetti, per il sistema vodese di sovvenzionamento, il reddito proveniente da fondi propri non deve superare di oltre l'1 per cento il tasso di riferimento, mentre per le pigioni fissate in modo libero tale limite è dello 0,5 per cento. A differenza del diritto federale, il diritto cantonale prevede inoltre di considerare l'ammortamento.

La giurisprudenza frena in tal modo gli investimenti edili delle casse pensioni pubbliche poiché i rendimenti che non superano il 2,5 per cento (tasso ipotecario di riferimento del 2 per cento più 0,5 per cento di superamento) non saranno sufficienti per pagare le pensioni dei loro affiliati. Anche i proprietari privati sono penalizzati da questa giurisprudenza stabilita 25 anni fa dal Tribunale federale, che non li incoraggia a costruire e affittare le abitazioni. Basarsi sul tasso ipotecario di riferimento costituisce un criterio artificiale, che non collima con la realtà economica delle varie regioni. Il problema del reddito proveniente dai fondi propri investiti dal locatore è abbastanza importante da richiamare l'attenzione delle autorità politiche. La giurisprudenza del Tribunale federale in materia - che risale a un momento in cui il tasso ipotecario di riferimento si attestava al 5 per cento - è superata e non considera i cambiamenti del mercato immobiliare. Chiedo quindi al Consiglio federale di rispondere alla domanda che segue:

Poiché la giurisprudenza del TF in materia di reddito sproporzionato è superata, non tiene conto dei cambiamenti del mercato immobiliare e frena gli investimenti edili, il Consiglio federale intende prendere provvedimenti per abolire il tasso ipotecario di riferimento nel calcolo del reddito ammissibile o per favorire la costruzione di abitazioni (a pigione libera o controllata dallo Stato), con lo scopo di compensare gli effetti della giurisprudenza?

Stellungnahme des Bundesrates

Con la sentenza del 25 settembre 2014 il Tribunale federale ha stabilito che la verifica del rendimento deve essere possibile anche per gli immobili locativi con sovvenzionamento cantonale le cui pigioni sono sottoposte al controllo di un'autorità. Il Tribunale federale non ha tuttavia indicato in maniera esaustiva quando e secondo quali criteri si debba verificare un presunto rendimento eccessivo, rinviando l'esame di questi punti al tribunale cantonale competente. Sarebbe pertanto prematuro se il Consiglio federale si esprimesse su una questione non ancora chiarita a livello giuridico.

Secondo l'articolo 109 capoverso 1 della Costituzione federale (Cost.), la Confederazione emana prescrizioni contro gli abusi nel settore locativo, in particolare contro le pigioni abusive. Secondo l'articolo 269 del Codice delle obbligazioni (CO) sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Mediante questa disposizione e la giurisprudenza costante del Tribunale federale, in base alla quale il reddito netto può superare il tasso ipotecario di riferimento dello 0,5 per cento, si garantisce che il locatore consegua un reddito adeguato, ma non sproporzionato.

Corrisponde alla logica del sistema vigente nel diritto di locazione svizzero delle pigioni commisurate ai costi il fatto che il rendimento netto ammissibile diminuisca quando si abbassa il tasso ipotecario di riferimento (ora del 2,0 per cento) e aumenti invece quando quest'ultimo si innalza. In ultima analisi questa situazione deriva anche dal livello generale dei tassi d'interesse che ha raggiunto minimi storici. Altre possibilità d'investimento, quali le obbligazioni della Confederazione, offrono attualmente un rendimento molto basso, se non addirittura negativo. Stimando un basso rendimento a lungo termine, molte casse pensioni hanno abbassato il tasso d'interesse tecnico.

Il Consiglio federale condivide l'opinione secondo cui le disposizioni del diritto di locazione non devono togliere attrattiva agli investimenti nel settore della locazione di immobili. Anche il legislatore era consapevole del pericolo di una minore attività edilizia. Per questo nel 1989 ha stabilito, nell'articolo 269a lettera c CO, che nel caso delle nuove costruzioni (generalmente inferiori ai 10 anni) non sono abusive le pigioni che garantiscono un reddito lordo compensante i costi. Questa disposizione consente ai locatori di traslare interamente sulla pigione i costi di un nuovo immobile. In tal caso non si calcola il reddito netto, bensì il reddito lordo adeguato. Quest'ultimo può superare generalmente il tasso ipotecario di riferimento - come conferma anche la giurisprudenza del Tribunale federale - fino al 2 per cento; attualmente può quindi raggiungere il 4 per cento. In questo modo si consente una sufficiente redditività, che favorisce gli investimenti.

L'evoluzione della costruzione di alloggi in Svizzera dimostra che il diritto di locazione vigente non ostacola gli investimenti. La percentuale di abitazioni in locazione nel caso delle nuove costruzioni è nuovamente salita negli ultimi anni e nel complesso, tra il 2002 e il 2013 la costruzione annuale di nuove abitazioni è passata da quasi 29 000 a oltre 47 000 unità. Il Consiglio federale non ritiene pertanto necessario adeguare nell'immediato il diritto di locazione per quanto riguarda la determinazione della pigione rinunciando in futuro all'applicabilità del tasso ipotecario di riferimento per il calcolo del reddito netto o lordo. Si può infine notare che in passato il Consiglio federale ha proposto a più riprese di sganciare le pigioni dai tassi d'interesse ipotecari, ma per diverse ragioni non si è mai giunti a una modifica del diritto in materia.

Risposta del Consiglio federale.