Ausgangslage

Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:

La legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Codice delle obbligazioni) è modificata come segue:

Art. 219

...

Cpv. 4

In caso di acquisto di una quota in comproprietà di un fondo con un edificio costruito prevalentemente ex novo meno di un anno prima dell'acquisto, il compratore ha anche il diritto inalienabile di pretendere che il venditore elimini gratuitamente eventuali difetti esistenti, se non ne risultano costi sproporzionati per il venditore. I difetti devono essere notificati al venditore entro 60 giorni dalla loro scoperta.

Wortlaut

Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:

La legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Codice delle obbligazioni) è modificata come segue:

Art. 219

...

Cpv. 4

In caso di acquisto di una quota in comproprietà di un fondo con un edificio costruito prevalentemente ex novo meno di un anno prima dell'acquisto, il compratore ha anche il diritto inalienabile di pretendere che il venditore elimini gratuitamente eventuali difetti esistenti, se non ne risultano costi sproporzionati per il venditore. I difetti devono essere notificati al venditore entro 60 giorni dalla loro scoperta.

Begründung

Nei contratti sull'acquisto di nuove abitazioni in proprietà (unità abitative in proprietà per piani), la responsabilità del venditore è regolarmente esclusa per contratto. Essa è sostituita dalla cessione dei diritti legati alla garanzia per i difetti nei confronti dei progettisti, delle imprese e dei fornitori. La combinazione fra cessione dei diritti legati alla garanzia per i difetti e clausola di esclusione della garanzia è così diffusa che nei modelli di contratto dei notai è assurta a standard.

Trae in inganno il fatto che, agli occhi dell'acquirente, la combinazione della cessione dei diritti legati alla garanzia per difetti e la clausola di esclusione della garanzia non sembra particolarmente svantaggiosa. Dal momento che questi contratti di vendita sono redatti con la partecipazione di un notaio, l'acquirente inesperto si illude che il contenuto rispetti il principio di equità. I problemi emergono solo in un secondo tempo.

Alla costruzione di un edificio partecipano tutta una serie di attori: l'attribuzione delle responsabilità in caso di difetto richiede pertanto conoscenze approfondite sullo svolgimento dei lavori e sui singoli contratti. Spesso la natura del difetto non basta per stabilire quale sia l'impresa responsabile. Di conseguenza l'acquirente non può far valere con efficacia i diritti che ha acquisito. Da parte sua il venditore può appellarsi all'esclusione di responsabilità convenuta per contratto. Si consideri inoltre che l'ammissibilità e l'effetto giuridico della cessione dei diritti legati alla garanzia per difetti è controversa (cfr. DTF 118 II 145, consid. b).

La situazione attuale è insoddisfacente ed è oggetto di chiare critiche nella dottrina (cfr. Stöckli, Stockwerkeigentum ab Plan, Baurechtstagung 2009, pag. 1 segg.). Purtroppo, sovente gli acquirenti di abitazioni in proprietà non possono fare altro che aderire a questo tipo di clausole, poiché tutti i contratti sono redatti secondo formule standard e uniformi per l'intero edificio. Inoltre la domanda di abitazioni in proprietà supera l'offerta - perlomeno nei centri. Di fatto, i venditori sono quindi spesso in grado di imporre queste limitazioni della responsabilità.

L'acquisto di una proprietà d'abitazione rappresenta per molti la transazione giuridica economicamente più importante della propria vita. I rischi giuridici correlati devono essere disciplinati in modo tale da non condurre alla rovina finanziaria. L'iniziativa parlamentare si prefigge di accordare agli acquirenti di nuove abitazioni un diritto di riparazione (analogo a quello previsto con le norme in materia di contratto d'appalto, art. 368 CO). Una limitazione contrattuale di tale diritto non deve essere consentita né per quanto concerne i termini di prescrizione (5 anni) né dal profilo materiale. Le parti contraenti rimarrebbero però libere di disciplinare altrimenti o limitare per contratto sia gli altri diritti legati alla garanzia per difetti (azione redibitoria o estimatoria) sia il diritto al risarcimento del danno consecutivo.

Verhandlungen

Comunicato stampa della commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale del 13.11.2015

Con 19 voti contro 1 e 3 astensioni la Commissione ha dato seguito, nell'ambito della procedura d'esame preliminare, a un'iniziativa parlamentare (14.453) che auspica un completamento delle norme di garanzia nel diritto della compravendita. Gli acquirenti di nuove abitazioni in proprietà avranno in futuro anche il diritto inalienabile di pretendere che il venditore elimini gratuitamente eventuali difetti esistenti. In questo modo sarebbe migliorata la loro tutela.

Informazioni

Simone Peter, segretaria della commissione, 058 322 97 47, rk.caj@parl.admin.ch

Commissione degli affari giuridici (CAG)