Wortlaut

Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Il Consiglio federale condivide il timore che le misure di risanamento energetico possano diventare un pretesto per un aumento generale degli affitti?

2. Che cosa si intende per "valorizzazione" secondo l'articolo 14 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) rispetto alla nozione di conservazione del valore?

3. Quali sono i costi del rinnovo che devono essere finanziati attraverso la riscossione periodica delle spese accessorie?

4. Qual è la percentuale dei costi globali che può essere addebitata ai locatari a titolo di valorizzazione?

5. Alla luce di questi fatti, non ritiene anche il Consiglio federale che l'articolo 14 OLAL debba essere adeguato e precisato in vista di importanti misure di risanamento, specialmente se di tipo energetico?

6. In questi casi, in che misura bisognerebbe tener conto dei contributi correnti alle spese di manutenzione?

Begründung

Il 15 gennaio 2015 l'Ufficio federale dell'energia (UFE) ha pubblicato uno studio sul risanamento energetico e sulle conseguenze sugli affitti, secondo il quale gli investimenti in misure di risparmio energetico fanno aumentare gli affitti. Queste misure sono redditizie per i proprietari (Internal Rate of Return tra il 2 e l'8 per cento), mentre per i locatari si traducono nella maggior parte dei casi in spese aggiuntive nette. In altre parole, a fronte di un minor consumo energetico gli affitti aumentano più di quanto non diminuiscano i costi (domanda 1).

Nella pratica, inoltre, spesso svariate misure di risanamento effettuate contemporaneamente vengono considerate risanamento totale. Per esempio, se dopo 50 anni vengono rinnovate tutte le cucine di un palazzo e, contemporaneamente, il riscaldamento e i sistemi di approvvigionamento/scarico, gli organi di conciliazione lo considerano risanamento totale (domande 2, 3 e 4).

C'è il pericolo che i locatori rimandino a lungo misure di risanamento o recupero per effettuare le misure di valorizzazione più tardi, con il pretesto di miglioramento energetico o appunto di un risanamento totale, giustificando così il risanamento totale. E questo nonostante i locatari paghino ogni anno tra lo 0,5 e l'1 per cento a titolo di spese di manutenzione, in aggiunta alle spese accessorie comprovate (domande 5 e 6).

Stellungnahme des Bundesrates

1./2. I risanamenti non sono dettati principalmente da considerazioni energetiche ma nell'ambito della ristrutturazione di un edificio si devono considerare anche questi aspetti, perché permettono di ridurre il fabbisogno energetico e di coprirlo con le energie rinnovabili; di conseguenza diminuiscono anche le spese di riscaldamento e acqua calda. Nella maggior parte dei casi però l'aumento dell'affitto legato al risanamento supera il risparmio sulle spese accessorie e per i locatari ne derivano spese aggiuntive nette. Lo studio del 15 gennaio 2015 dell'Ufficio federale dell'energia (UFE) e dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) sul risanamento energetico e sulle conseguenze sugli affitti menzionato nell'interpellanza conferma questa constatazione, ma sottolinea anche che un rinnovo energetico genera un ulteriore valore aggiunto per il locatario sotto forma di maggiore comfort (clima dei locali, protezione contro i rumori). L'esperienza dimostra che quando le misure di risanamento sono legate a un cambio di inquilino, la tendenza a un'ottimizzazione della rendita è maggiore. Ciò non è però riconducibile alle migliorie energetiche. Il problema principale risiede piuttosto nel fatto che, nel caso di nuovi contratti, gli affitti si basano spesso sui prezzi di mercato e non sul principio vigente della pigione commisurata ai costi. In tal senso il Consiglio federale condivide il timore dell'autore dell'interpellanza che i risanamenti in generale - energetici o meno - possano determinare affitti nettamente più alti.

In base all'articolo 269a lettera b CO, di regola non sono abusive le pigioni giustificate da prestazioni suppletive del locatore. Secondo l'articolo 14 capoverso 1 OLAL ciò include anche gli investimenti per migliorie di valorizzazione. L'articolo 14 capoverso 2 OLAL precisa che diverse migliorie energetiche valgono espressamente come prestazioni suppletive, ad esempio le misure volte a ridurre la dispersione energetica dell'involucro degli edifici; a razionalizzare l'uso dell'energia; a ridurre le emissioni degli impianti tecnici degli edifici o a utilizzare le energie rinnovabili. I normali lavori di manutenzione che non rappresentano prestazioni suppletive ai sensi dell'articolo 14 capoversi 1 o 2 OLAL non sono considerati interventi di valorizzazione ma di mantenimento del valore, pertanto non legittimano un aumento dell'affitto. Questo impedisce che i risanamenti degli edifici determinino aumenti abusivi degli affitti nel corso di un rapporto di locazione.

3. In base all'articolo 257a capoverso 1 CO, le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa. I lavori di ristrutturazione o di manutenzione non vi rientrano. Si tratta infatti di spese coperte dal canone di locazione e non possono essere fatturate come spese accessorie.

4. I costi delle migliorie di valorizzazione (incluse quelle energetiche) possono essere riversati, come detto, sui canoni di locazione come prestazioni suppletive. Secondo l'articolo 14 capoverso 3 OLAL ciò vale tuttavia soltanto per la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente. In base all'articolo 14 capoverso 1 OLAL, di regola le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50 a 70 per cento, come investimenti di valorizzazione. L'importo esatto viene stabilito considerando le circostanze del singolo caso concreto.

5./6. L'articolo 14 capoverso 1 OLAL tiene conto del fatto che nel caso delle revisioni importanti non è sempre possibile distinguere con precisione i lavori di mantenimento del valore da quelli di valorizzazione. La normativa in vigore permette tuttavia di dimostrare nel caso concreto che la quota di valorizzazione è inferiore al 50 per cento o superiore al 70 per cento e quindi di prendere in esame fattispecie particolari. Non è dunque necessario adeguare questa disposizione dell'ordinanza.

Il caso particolare del rinvio dei lavori di manutenzione menzionato nella motivazione dell'interpellanza non rappresenta una miglioria di valorizzazione e un aumento della pigione è giustificabile soltanto in relazione all'eventuale aumento dei costi di manutenzione. Nel caso di revisioni importanti occorre considerare il rinvio dei lavori di manutenzione calcolando di conseguenza una quota di valorizzazione inferiore.

Risposta del Consiglio federale.