Per la buona fede nel diritto di locazione. Contestazione della pigione iniziale soltanto in caso di stato di necessità del locatario

Ausgangslage

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Wortlaut

Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:

L'articolo 270 capoverso 1 del Codice delle obbligazioni (CO) va modificato come segue:

Art. 270

Cpv. 1

Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale ai sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:

Let. a

sul mercato locale vi è penuria di abitazioni e locali commerciali; o

Let. b

il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa; e

il conduttore è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare.

...

Begründung

Secondo il diritto di locazione vigente, se sono adempiute determinate condizioni, il conduttore può contestare la liceità della pigione inziale entro 30 giorni dalla consegna della cosa (art. 270 cpv. 1 CO).

In una recente decisione (4A_691/2015 del 18.5.2016) il Tribunale federale ha fornito un'interpretazione della legge vigente in contrasto con la prassi del Tribunale d'appello del Cantone di Zurigo, secondo il quale se vi è penuria di abitazioni il conduttore può contestare la pigione iniziale anche se non è stato indotto a concludere il contratto da uno stato di necessità.

Questa decisione ha notevolmente abbassato in tutta la Svizzera le condizioni per contestare una pigione iniziale. Il principio della buona fede che vige nel diritto contrattuale è in tal modo pregiudicato. La contestazione della pigione iniziale costituisce un'ingerenza enorme nella fedeltà contrattuale. Una simile ingerenza deve essere limitata ai casi del tutto eccezionali. Non può essere sufficiente appellarsi a una formulazione generica come la cosiddetta penuria di abitazioni.

Si deve esigere che il conduttore che pretende di ottenere dalla sua controparte una pigione più bassa dimostri di essere stato costretto a concludere il contratto per uno stato di necessità, perché non ha trovato un'altra soluzione di alloggio ragionevole. Il conduttore potrà ad esempio provarlo attestando gli sforzi profusi invano nella ricerca di un'abitazione.

Una penuria di abitazioni stabilita in modo generico in una determinata regione, ad esempio nella città di Zurigo, o l'aumento della pigione rispetto a quanto previsto nel contratto precedente non sono di per sé ragioni sufficienti per rimettere in discussione l'accordo contrattuale.

Una contestazione è giustificata soltanto se la penuria di abitazioni si è ripercossa effettivamente su un determinato conduttore. Il conduttore che, appellandosi alla legge, rimette in discussione la pigione concordata contrattualmente deve pertanto dimostrare di essersi trovato in stato di necessità e di non aver trovato un'altra soluzione di alloggio ragionevole.

Verhandlungen

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