17.492 · Iniziativa parlamentare · 2017-09-29
Parlamento
Liquidato
Wortlaut
Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:
Il Codice delle obbligazioni è completato da un articolo 269abis:
Art. 269abis
I criteri di cui gli articoli 269 e 269a per valutare se una pigione è abusiva sono equivalenti. Se secondo uno di tali criteri la pigione non è abusiva, non è ammesso invocare un altro criterio per stabilire che è abusiva.
Begründung
Dalla revisione del diritto della locazione, entrata in vigore nel 1° luglio 1990, sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata (art. 269 CO). Il legislatore ha tuttavia previsto diverse eccezioni a questa norma: non sono abusive, ad esempio, le pigioni nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere (art. 269a lett. a CO); quelle giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore (migliorie che producono un plusvalore o migliorie a livello energetico; lett. b); oppure, ove trattasi di costruzioni recenti, le pigioni che sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi (lett. c). Con questo disciplinamento, articolato secondo diversi criteri, il legislatore si prefiggeva in particolare di definire una pigione abusiva non esclusivamente sulla base della sua commisurazione ai costi ma, con l'aggiunta del criterio dell'uso nella località o nel quartiere, di fornire un criterio più attento al mercato per determinare la pigione. Il disciplinamento era inoltre inteso a permettere di remunerare gli investimenti di valorizzazione mediante un corrispondente adeguamento della pigione.
Nella sua giurisprudenza il Tribunale federale ha tuttavia posto il criterio del reddito sproporzionato al di sopra degli altri. Ciò significa che anche nel caso di una pigione nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere oppure nel caso di un aumento, calcolato correttamente, della pigione a seguito di migliorie energetiche, il locatario può far valere un reddito sproporzionato realizzato dal locatore per impugnare il relativo adeguamento della pigione.
La "gerarchia" stabilita dal Tribunale federale non corrisponde alla ratio legis né è materialmente corretta. Che fra le norme legali non sussista un ordine di priorità risulta già dal fatto che tali norme in parte si escludano. Così, ad esempio, per le "costruzioni recenti" si calcola il reddito lordo compensante i costi sulla base di costi aggiuntivi standardizzati (art. 269a lett. c CO), non essendo ancora noti gli effettivi costi di manutenzione e di esercizio, riferiti al passato, necessari per calcolare un reddito non sproporzionato e quindi adeguato della cosa locata (art. 269 CO). Inoltre, con l'attuale giurisprudenza il criterio della pigione in uso nella località o nel quartiere adottato per tenere conto della situazione del mercato è subordinato a quello della pigione commisurata ai costi. Contrariamente all'intenzione del legislatore viene di fatto imposta una pigione esclusivamente commisurata ai costi.
La "gerarchia" definita dal Tribunale federale penalizza quindi i locatori che investono nei loro immobili locativi: essi devono infatti mettere in conto che un adeguamento calcolato correttamente della pigione in seguito a migliorie di valorizzazione o energetiche è giudicato inammissibile poiché non soddisfa altresì il criterio del reddito "adeguato" ottenuto dalla cosa locata.