Ausgangslage

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Wortlaut

Fondandomi sull'articolo 160 capoverso 1 della Costituzione federale e sull'articolo 107 della legge sul Parlamento, presento la seguente iniziativa:

L'articolo 269a del Codice delle obbligazioni (CO) deve essere modificato come segue:

1. (capoverso 1, corrisponde al testo attuale dell'articolo 269a)

2. Determinanti per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi del capoverso 1 sono le pigioni di locali d'abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione:

a. per quanto concerne l'epoca di costruzione, sono considerati paragonabili gli oggetti locativi costruiti prima del 1930; quelli costruiti dopo il 1930 sono paragonabili con quelli costruiti non più di 20 anni prima o dopo;

b. lo stato e l'attrezzatura della cosa locata sono valutati utilizzando tre categorie (semplice, buono e molto buono). Il giudice provvede a ponderare secondo il suo libero apprezzamento le caratteristiche assenti e le caratteristiche supplementari o che aumentano il valore dell'oggetto locativo.

c. i dati statistici ufficiali sufficientemente differenziati o generalmente utilizzati nel settore costituiscono mezzi di prova ammessi.

3. La prova che una pigione corrisponde a quella in uso in una località o in un quartiere può essere presentata indicando tre oggetti locativi paragonabili.

Begründung

Secondo l'articolo 269a lettera a CO, non sono di regola abusive le pigioni che rientrano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere in questione. L'articolo 11 dell'ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) stabilisce i criteri determinanti per la comparazione di oggetti locativi. In questo ambito però i tribunali hanno fissato requisiti troppo severi ed estranei alla prassi e richiedono che i criteri della comparazione adempiano requisiti precisati talmente nel dettaglio da non consentire più di presentare questa prova con oneri ragionevoli. Ad esempio, come può riuscire la parte su cui grava l'onere della prova anche solo a procurarsi le necessarie indicazioni dettagliate relative all'immobile utilizzato per il confronto? E anche nei casi in cui ciò è possibile, gli oneri connessi con l'esame di tali documenti sono per i giudici e le autorità di mediazione sproporzionati. Inoltre questi operatori non sono specialisti del settore immobiliare e non sono praticamente in grado di valutare in modo sufficientemente dettagliato e oggettivo gli oggetti locativi utilizzati per un confronto in relazione alla loro posizione, dimensione, attrezzatura, stato di conservazione e periodo di costruzione. Soprattutto nei casi relativi a immobili costruiti alcuni decenni fa, è oggi quasi impossibile trovare un numero sufficiente di edifici pressoché identici in relazione a tutti gli elementi richiesti. Di conseguenza in tali casi i tentativi di provare che una determinata pigione corrisponde a quella in uso nella località o nel quartiere in questione è inevitabilmente destinato a fallire. In questi casi la giurisprudenza non consente di fatto l'applicazione concreta dell'opportunità, prevista dalla legge, di provare che tale corrispondenza sussiste. Per rendere nuovamente praticabili i requisiti di legge relativi alla presentazione di prove in merito al carattere lecito o abusivo delle pigioni, è necessario che i criteri per il confronto di oggetti locativi vengano precisati nel testo di legge.

Verhandlungen

Comunicato stampa della Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale del 13.02.2026

La Commissione propone all’unanimità di stralciare dal ruolo l’iniziativa parlamentare Egloff 17.493 Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una località o in un quartiere.

Informazioni

Segreteria della Commissione degli affari giuridici (CAG)

rk.caj@parl.admin.ch

Commissione degli affari giuridici (CAG)