Ausgangslage

Il 29 settembre 2023 le Camere hanno adottato tre progetti di modifica delle disposizioni del Codice delle obbligazioni in materia di locazione. Uno di questi riguarda la disdetta del contratto di locazione per bisogno personale. Obiettivo della modifica è allentare le condizioni vigenti affinché per un nuovo proprietario che possa far valere un bisogno personale urgente (urgenza temporale e materiale) sia più facile dare una disdetta. Su questa revisione del Codice delle obbligazioni, contro la quale è stato chiesto il referendum, si voterà il 24 novembre 2024.

Il 12 dicembre 2018, l’allora consigliere nazionale Giovanni Merlini (RL, TI) presentò l’iniziativa parlamentare 18.475 Snellire la procedura in caso di disdetta della locazione per bisogno proprio del locatore o dei suoi familiari. Chiedeva di elaborare un disegno di atto legislativo per modificare il Codice delle obbligazioni (CO) e/o il Codice di procedura civile (CPC) affinché la durata media delle procedure di disdetta per bisogno personale ai sensi degli articoli 261 capoverso 2 lettera a, 271a capoverso 3 lettera a e 272 capoverso 2 lettera d CO fosse significativamente ridotta. Occorreva a suo avviso mitigare i presupposti troppo rigorosi applicati nell’ambito della prassi giurisprudenziale per il riconoscimento dell’urgenza del bisogno personale ai sensi delle summenzionate disposizioni del CO, nonché prevedere una procedura sommaria per la disdetta della locazione, fissando termini in grado di assicurare l’evasione dei contenziosi civili entro un lasso di tempo ragionevolmente breve, eventualmente anche limitando i rimedi di diritto.

L’iniziativa parlamentare è stata ripresa dalla consigliera nazionale Christa Markwalder (RL, BE) il 5 dicembre 2019.

Il 14 novembre 2019 la Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale (CAG-N) ha deciso con 18 voti contro 6 di dare seguito all’iniziativa parlamentare. La sua omologa del Consiglio degli Stati (CAG-S) ha dato il proprio consenso a tale decisione il 10 agosto 2020 con 8 voti contro 5.

Il 18 agosto 2022 la CAG-N ha presentato il proprio progetto di atto legislativo che prevedeva di modificare gli articoli 261 (mutamento di proprietario per alienazione della cosa), 271a (disdetta da parte del locatore) e 272 (protrazione della locazione) del Codice delle obbligazioni, ma di lasciare invariate le norme del CPC.

Mutamento di proprietario per alienazione della cosa

Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all’acquirente insieme alla proprietà della cosa (art. 261 cpv. 1 CO). Conformemente all’articolo 261 capoverso 2 lettera a CO il nuovo proprietario può dare la disdetta del contratto di locazione delle abitazioni o dei locali commerciali per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, a condizione di poter far valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti o affini.

Il progetto della CAG-N prevede di modificare l’articolo 261 capoverso 2 lettera a CO in modo che il nuovo proprietario possa dare la disdetta per la prossima scadenza legale se, sulla base di una valutazione oggettiva, fa valere un bisogno personale importante e attuale. Questa riformulazione è volta a semplificare l’invocazione di questo motivo di disdetta e ad accelerarne l’attuazione.

Disdetta da parte del locatore

L’articolo 271a CO protegge contro la disdetta dei contratti di locazione di abitazioni o locali commerciali: la disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempre che il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva (cpv. 1 lett. d). La disdetta può essere contestata anche se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente soccombente, ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni, ha rinunciato ad adire il giudice oppure ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui (cpv. 1 lett. e). Il capoverso 3 lettera a precisa che questi due motivi di contestazione non si applicano se la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini.

Il progetto prevede che i motivi di contestazione di cui al capoverso 1 lettere d ed e non si applicano se il locatore fa valere un bisogno personale importante e attuale sulla base di una valutazione oggettiva. Questa riformulazione è volta a limitare le possibilità di contestare le disdette fondate sul bisogno personale del locatore al fine di renderle più facilmente attuabili.

Protrazione della locazione

Il vigente articolo 272 capoverso 2 CO contiene un elenco non esaustivo dei criteri che l’autorità competente deve ponderare per valutare una richiesta di protrazione. Tra questi criteri figura l’eventuale bisogno personale del locatore o dei suoi stretti parenti o affini, nonché l’urgenza temporale e materiale di siffatto bisogno (lett. d).

Il progetto della CAG-N prevede anche una modifica di tale disposizione. Nella ponderazione degli interessi si deve tenere conto dell’importanza e dell’attualità del bisogno personale sulla base di una valutazione oggettiva. Con la nuova formulazione si riducono le condizioni poste all’urgenza, ragione per cui il bisogno personale acquisisce un peso maggiore nella ponderazione degli interessi.

Wortlaut

Ai sensi dell'articolo 107 della legge sul Parlamento (LParl) propongo l'elaborazione di un disegno di atto legislativo dell'Assemblea federale che modifichi il Codice delle obbligazioni (CO) e/o il Codice di procedura civile (CPC) affinché la durata media dei contenziosi civili in materia di disdetta della locazione per bisogno proprio ai sensi degli articoli 261 capoverso 2 lettera a, 271a capoverso 3 lettere a e 272 capoverso 2 lettera b CO venga significativamente ridotta rispetto alla situazione attuale. Da una parte il disegno di legge dovrebbe mitigare i presupposti troppo rigorosi stabiliti dalla prassi giudiziaria affinché sia riconosciuta l'urgenza del bisogno proprio ai sensi delle summenzionate disposizioni del CO e, dall'altra, dovrebbe stabilire l'applicabilità della procedura sommaria in materia di disdetta della locazione con fissazione di termini che assicurino l'evasione dei contenziosi civili entro un lasso di tempo ragionevolmente breve (al massimo alcuni mesi), eventualmente anche attraverso la limitazione dei rimedi di diritto.

Begründung

L'acquirente di un'abitazione rispettivamente di locali commerciali può disdire la locazione in corso, rispettando il termine lagale di preavviso di tre, rispettivamente di sei mesi, soltanto se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi parenti od affini (art. 261 cpv. 2 lit. a CO). In realtà, troppo spesso il diritto materiale e processuale vigente impedisce de facto al nuovo locatore che invoca un "bisogno proprio e urgente" (per sé o per i suoi familiari) di entrare in possesso dell'oggetto locato in tempi brevi. Infatti, contestando la disdetta della locazione come avviene normalmente, il conduttore avvia una lunga procedura civile nella quale il locatore è tenuto a dimostrare l'urgenza del bisogno proprio. Secondo la consolidata giurisprudenza del TF il bisogno proprio è considerato urgente soltanto quando è "serio, concreto e attuale" e va valutato non solo in ragione della pressione temporale, bensì pure in ragione del suo grado di intensità: il giudice deve tener conto di tutte le circostanze del caso particolare. Inoltre, il bisogno proprio può dirsi urgente solo se e quando non si possa pretendere dal locatore, per ragioni economiche o di altra natura, che egli rinunci all'uso dell'abitazione o dei locali commerciali locati (cfr. per es. DTF 142 III 336 = 4A_447/2015 del 31 marzo 2016, cons. 5.2.2 e 5.3.3). Le disposizioni in materia di protezione contro le disdette consentono così al conduttore di paralizzare per molti mesi, spesso per anni, la procedura di scioglimento del rapporto locativo semplicemente mediante la contestazione formale della disdetta entro 30 giorni (art. 273 CO). Il meccanismo dei rimedi di diritto attivabili da parte del conduttore - comprendenti ben quattro istanze di giudizio - vanifica a lungo gli effetti della disdetta e ciò anche se tutte e quattro le istanze giudiziarie accertano l'esistenza del bisogno urgente e quindi la fondatezza della disdetta e rifiutano di concedere una proroga della locazione. La nozione stessa di urgenza risulta pertanto incompatibile con i tempi troppo lunghi della procedura di contestazione e rende de facto impossibile per il locatore la pronta disponibilità dell'oggetto locato per far fonte ai bisogni propri o dei suoi familiari, costringendolo spesso a trovare soluzioni alternative che gli creano costi aggiuntivi. La necessità di agire a livello legislativo non può quindi essere contestata e va trovata una soluzione che si configuri come una più equa ponderazione dei contrapposti interessi del locatore e del conduttore.

Verhandlungen

Il Consiglio nazionale ha discusso il progetto della CAG-N nel corso della sessione primaverile 2023. Una minoranza rosso-verde aveva proposto la non entrata in materia. Il Consiglio federale, che aveva già bocciato il progetto nel parere del 19 ottobre 2022, ritiene che si interferisca nell’equilibrio fra gli interessi delle due parti. La normativa in vigore prevede già che in caso di bisogno personale urgente il locatore possa dare la disdetta. Neppure dalle statistiche sulle procedure di conciliazione emerge una particolare necessità d'intervento: nella maggior parte dei casi le parti trovano un'intesa ed evitano così un procedimento giudiziario.

Membri del Gruppo dell’Unione democratica di Centro, del Gruppo liberale radicale e del Gruppo del Centro hanno invece difeso il progetto di revisione sostenendo che si tratta di restituire ai proprietari di immobili locati il diritto di poter adibire tali immobili all’uso proprio e dunque di riequilibrare una situazione che attualmente vede i conduttori in una posizione di forza. Ritengono necessario assicurare che si possa far valere il bisogno personale in modo più rapido e semplice.

La Camera ha accolto la proposta della maggioranza della propria Commissione e con 108 voti contro 80 e 1 astensione ha deciso l’entrata in materia.

Nel quadro della deliberazione di dettaglio, una minoranza rosso-verde chiedeva di inasprire le condizioni della disdetta prevedendo tra i motivi di cui all’articolo 261 un bisogno personale concreto, importante e attuale. Proponeva altresì l’inapplicabilità dei motivi di contestazione di cui all’articolo 271a capoverso 1 lettere d ed e nel solo caso di un bisogno personale urgente, concreto, attuale e importante. Intendeva infine rendere più rigidi i criteri previsti all’articolo 272 di cui tenere conto in sede di ponderazione degli interessi; anche in questo caso il bisogno personale avrebbe dovuto risultare urgente, attuale e importante sulla base di una valutazione oggettiva.

La Camera ha tuttavia seguito la linea proposta dalla maggioranza della Commissione e ha respinto tutte le proposte di minoranza.

Nella votazione sul complesso, il Consiglio ha approvato il progetto con 114 voti contro 79 e 1 astensione. Hanno votato contro i membri del Gruppo socialista e del Gruppo dei Verdi, nonché membri del Gruppo verde liberale e del Gruppo del Centro.

Il progetto è stato discusso dal Consiglio degli Stati nella sessione autunnale 2023. Anche in tale Camera una minoranza rosso-verde ha chiesto di non entrare in materia sul progetto, sostenendo che nella pratica l’applicazione delle norme in vigore non pone problemi e che la revisione proposta è semplicemente un costrutto giuridico, politico ed ideologico volto a facilitare le disdette per poi aumentare le pigioni.

I fautori del progetto sottolineano come il Tribunale federale ponderi il bisogno personale secondo criteri molto rigidi, tanto che anche in presenza di un bisogno personale concreto una disdetta può non essere possibile o può richiedere tempi lunghi. A loro avviso, la revisione non sarebbe stata necessaria se l’interpretazione giurisprudenziale delle disposizioni in vigore fosse stata diversa.

La Camera ha dunque aderito alla proposta della maggioranza della Commissione e con 29 voti contro 11 e 2 astensioni ha deciso l’entrata in materia. Con lo stesso numero di voti a favore, di voti contrari e di astensioni ha poi approvato il progetto nella votazione sul complesso.

Nella votazione finale i due Consigli hanno approvato il progetto; il Consiglio nazionale con 123 voti contro 72 e 1 astensione e il Consiglio degli Stati con 33 voti contro 11.

(Fonti: rapporto commissionale, comunicato stampa e parere del Consiglio federale, Bollettino ufficiale)

Il 24 novembre il progetto è stato respinto in votazione popolare dal 53,83 % dei votanti.