21.4520 · Mozione · 2021-12-16
Dipartimento dell'economia, della formazione e della ricerca
Liquidato
Wortlaut
Il Consiglio federale è invitato ad adottare misure che promuovano l'acquisto di abitazioni di proprietà a uso proprio, come previsto dall'articolo 108 della Costituzione federale (Cost.): "La Confederazione promuove la costruzione d'abitazioni e l'acquisto in proprietà di appartamenti e case per il fabbisogno privato personale (...)".
A tal fine occorrerà esaminare gli eventuali adeguamenti della legge sulla promozione dell'alloggio (LPrA) riguardanti l'acquisto di beni destinati al fabbisogno personale e le relative misure illustrati qui di seguito. In base a questi lavori il Consiglio federale dovrà presentare soluzioni mirate.
In primo luogo, il Consiglio federale deve valutare se e come la promozione diretta della proprietà di abitazioni ai sensi della LPrA, che è stata sospesa, possa essere riattivata per consentire ai cittadini di vivere in abitazioni di loro proprietà, come previsto dalla Cost. L'obiettivo è facilitare l'ottenimento di un'ipoteca con mutui diretti (sussidiari) o fideiussioni per abitazioni a uso proprio.
In secondo luogo, il Consiglio federale è invitato a presentare una modifica della LPrA. La concessione di mutui senza interessi o di fideiussioni federali a privati per l'acquisto di abitazioni a uso proprio deve essere precisata e subordinata a chiare condizioni quadro. Sono ipotizzabili limiti massimi sulla superficie che può essere oggetto del sostegno o sull'importo dei contributi. Andrà inoltre esaminata la possibilità di prevedere aiuti supplementari oltre ai mutui senza interessi o alle fideiussioni (p. es. per le famiglie con figli, per la densificazione edilizia, per la costruzione nei centri urbani o nei nuclei comunali, eventualmente tutelati, e per il rinnovo o l'ampliamento di vecchi edifici).
In terzo luogo, il Consiglio federale è chiamato a proporre ulteriori misure (al di fuori della LPrA) per semplificare le disposizioni riguardanti i fondi propri e quindi l'accesso alle ipoteche per gli immobili di proprietà destinati a uso proprio e per tenere conto dell'evoluzione dei tassi d'interesse.
La sostenibilità di un'ipoteca è oggi calcolata in base a un tasso d'interesse virtuale (troppo) alto, compreso tra il 4,5 e il 5 per cento. È però possibile stipulare un'ipoteca a tasso fisso a lungo termine a condizioni nettamente migliori. L'idea è, da un lato, di calcolare la capacità finanziaria in base a un tasso d'interesse più basso e, dall'altro, di utilizzare una parte cospicua dei risparmi realizzati sui tassi per ammortizzare il debito fino a coprire entro 15 anni un terzo dell'ipoteca. Occorre inoltre esaminare la possibilità di allentare le regole delle banche alzando la percentuale (attualmente fissata a un massimo del 10 %) degli averi del 2° pilastro utilizzabili come capitale proprio (prelievo anticipato e costituzione in pegno).
In quarto luogo, il Consiglio federale deve valutare in che modo intervenire sull'offerta per ridurre la pressione sul mercato dell'alloggio e, su questa base, proporre misure mirate (in particolare mediante mutui senza interessi e fideiussioni secondo la LPrA per il rinnovo di abitazioni nei centri urbani e nei nuclei comunali).
Begründung
L'articolo 108 Cost. sulla promozione della costruzione d'abitazioni e dell'accesso alla proprietà stabilisce che la Confederazione è tenuta a promuovere la costruzione d'abitazioni e l'acquisto in proprietà di appartamenti e case per il fabbisogno privato personale. Questo articolo, così come la LPrA, non rispondono più, già da molto tempo, al loro scopo originario.
Come indicato nel promemoria del giugno 2020 "Legge sulla promozione dell'alloggio LPrA - obiettivi e strumenti di promozione" dell'Ufficio federale delle abitazioni, la legge mette a disposizione i seguenti strumenti:
a. aiuto diretto mediante la concessione di mutui senza interessi o a saggi d'interesse favorevoli ai committenti di utilità pubblica che costruiscono abitazioni locative;
b. aiuto diretto mediante la concessione di mutui senza interessi o a saggi d'interesse favorevoli ai proprietari di un alloggio destinato a un uso personale;
c. aiuto indiretto: la Confederazione garantisce i mutui concessi dalla Centrale d'emissione per la costruzione di abitazioni (Emissionszentrale für gemeinnützige Bauträger EGW), accorda fideiussioni al regresso a favore degli istituti di fideiussione ipotecaria attivi nel settore della locazione e fornisce alle organizzazioni mantello di operatori che svolgono un'attività di utilità pubblica nella costruzione di abitazioni i mezzi necessari per la costituzione di un "Fondo di rotazione";
d. mezzi per promuovere la ricerca e i progetti esemplari nel settore abitativo.
Nell'ambito del "Programma di sgravio 2003 del budget della Confederazione" i mutui accordati direttamente dalla Confederazione sono stati sospesi fino a nuovo avviso. La promozione è quindi attualmente limitata ai punti c. e d.
Questa situazione è in contraddizione con la realtà del mercato immobiliare. In Svizzera l'aumento dei prezzi degli immobili, i requisiti in materia di fondi propri, le condizioni per ottenere un'ipoteca e la carenza di offerta dovuta all'immigrazione e alla crescente scarsità di terreni edificabili impediscono a una quota sempre più importante della popolazione di realizzare il sogno di possedere una casa, a meno di non riceverla in eredità o come anticipo di eredità. Ad ogni modo, il desiderio di vivere tra le proprie quattro mura resta vivo, il che è perfettamente normale. Come affrontare questo dilemma e gestire questi conflitti di obiettivi?
Un esempio della difficoltà di ottenere un'ipoteca: con un reddito familiare di 127 000 franchi (cifra molto al di sopra del reddito medio di circa 80 000 franchi dei residenti in Svizzera) e con il 20 per cento di capitale proprio richiesto, per un importo di 160 000 franchi (prelevabile per metà dai fondi di previdenza), con un prezzo di acquisto di 800 000 franchi e un'ipoteca di 640 000, la sostenibilità è appena sufficiente. Anche con questo reddito superiore alla media e nonostante i tassi d'interesse vantaggiosi (che al momento non possono essere considerati nel calcolo per ragioni regolamentari), la proprietà abitativa è pressoché inaccessibile. Se invece si calcolasse un'ipoteca fissa all'1,5 per cento (su 15 anni), il reddito medio di 80 000 franchi basterebbe.
In molti casi la proprietà abitativa è quindi difficilmente accessibile anche a causa delle regolamentazioni che le banche devono applicare. Tali regolamentazioni (direttive di SwissBanking concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari), emanate dalla FINMA e dalla Banca nazionale svizzera, obbligano le giovani coppie e le famiglie a pagare spese d'affitto più alte rispetto a quelle che dovrebbero sostenere se fossero proprietarie della casa in cui vivono. Queste persone sono penalizzate dalla regolamentazione e, pagando affitti elevati, non fanno che arricchire i loro locatori (come le società immobiliari, le compagnie di assicurazione e, talvolta, la loro stessa cassa pensioni). Potrebbero invece ammortizzare la loro ipoteca con i soldi dell'affitto pagati in eccesso. In questo modo soddisferebbero senza problemi i requisiti richiesti per la sostenibilità dell'ipoteca entro 15 anni.
Esistono varie possibilità per aiutare i privati (art. 108 Cost.) a ottenere un'ipoteca. Una fra queste è esaminare in che modo le regole sulla sostenibilità di un'ipoteca possano essere adattate alle condizioni attuali. Un'altra è riattivare la concessione di fideiussioni o mutui senza interessi prevista dalla LPrA. La legge andrebbe però completata con chiare condizioni quadro che permettano di stabilire quando è possibile concedere a titolo sussidiario mutui senza interessi o fideiussioni della Confederazione (importi massimi o dimensioni massime della proprietà).
La scarsità dell'offerta di abitazioni di proprietà ha comportato un aumento dei prezzi, evoluzione che la legge sulla pianificazione del territorio ha ulteriormente accentuato limitando i terreni edificabili disponibili. È pertanto necessario adottare misure anche dal lato dell'offerta, in modo che le abitazioni di proprietà a disposizione dei privati aumentino e che un maggior numero di persone nel nostro Paese possa permettersi di realizzare il sogno di possedere una casa. In molti centri urbani o nuclei comunali ci sono abitazioni che, per vari motivi, non vengono né utilizzate né rinnovate. Nei Cantoni sono già state elaborate misure per incentivare il rinnovo nei centri e nei nuclei storici (talvolta tutelati) e quindi favorire lo sviluppo interno e la densificazione. Spesso però i proprietari privati non hanno i mezzi per rinnovare i loro vecchi immobili. Trasformare vecchi edifici in abitazioni moderne costa di più ed è più complicato che costruire una casa da zero su un terreno non edificato. Per favorire innanzitutto la densificazione (interna), i progetti di questo tipo dovrebbero essere sostenuti finanziariamente dalla Confederazione (e dai Cantoni) con fideiussioni o mutui aggiuntivi. L'adeguamento della LPrA dovrà permettere ai privati di ricevere un sostegno finanziario per il rinnovo o l'ampliamento di vecchi edifici nei centri urbani o nei nuclei comunali. I contributi accordati già da anni con successo dalla Confederazione e dai Cantoni a tutela dei monumenti storici potrebbero fungere da modello.
Antrag des Bundesrates
Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.
Stellungnahme des Bundesrates
Il Consiglio federale è consapevole che negli ultimi anni l'accesso alla proprietà abitativa è diventato sempre più difficile per molte famiglie, come ha dimostrato anche il monitoraggio "Libera circolazione delle persone e mercato dell'alloggio. Evoluzione nel 2020" con tema speciale "Proprietà abitativa" realizzato dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).
Dopo aver raggiunto un picco del 38,4 per cento nel 2015, il tasso di abitazioni di proprietà è di nuovo sceso in questi ultimi anni al 36,4 per cento (2019).
Le analisi indicano che tra i proprietari la quota di single, coppie senza figli e persone anziane è aumentata in modo sproporzionato nel periodo 2008-2020. Per chi non possiede un patrimonio consistente acquistare un'abitazione è sempre più difficile, tant'è che l'accesso alla proprietà per le famiglie con redditi medio-bassi è praticamente impossibile. Le famiglie che non dispongono di grandi mezzi finanziari vedono così svanire il loro sogno di possedere una casa.
Il Consiglio federale segue da vicino l'evoluzione del mercato immobiliare svizzero e constata che il problema è influenzato da numerosi parametri. Le misure proposte nella mozione sollevano diverse questioni e vanno valutate singolarmente.
Domande 1 e 2: Una riattivazione, ai sensi della legge sulla promozione dell'alloggio (LPrA; RS 842), della promozione diretta della proprietà di abitazioni sospesa nel 2003 (richiesta 1) potrebbe certamente contribuire, con gli adeguamenti proposti della stessa legge (richieste 2 e in parte 4: limitazione della superficie, aiuti supplementari per le famiglie, densificazione edilizia, costruzione di nuclei comunali, rinnovo di edifici esistenti), a un migliore utilizzo degli spazi abitativi di proprietà e favorire lo sviluppo di un'urbanizzazione verso l'interno. D'altra parte, è improbabile che queste misure portino a una riduzione sostenibile dei prezzi sul mercato immobiliare. Potrebbero anzi avere l'effetto contrario e creare una situazione di concorrenza tra famiglie che percepiscono aiuti federali e altri soggetti interessati. È lecito chiedersi, inoltre, se le misure di promozione possano esplicare i loro effetti prima che la situazione sul mercato immobiliare sia nuovamente cambiata. Nel 2007 il Consiglio federale ha deciso di limitarsi alla concessione di aiuti federali indiretti.
Domanda 3: Per quanto riguarda le disposizioni su capitale proprio e sostenibilità, la Banca nazionale svizzera (BNS) e l'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) si sono pronunciate a più riprese contro gli allentamenti. Ritengono infatti che una brusca impennata dei tassi d'interesse comporterebbe rischi considerevoli per la stabilità dei mercati finanziari. L'elevato livello dei prezzi potrebbe innescare un crollo dei prezzi sul mercato e i proprietari altamente indebitati potrebbero faticare a pagare gli interessi. Questi rischi devono essere presi sul serio. In risposta alla mozione 21.4339, il Consiglio federale ha respinto la proposta di consentire l'utilizzo dell'intero patrimonio della previdenza professionale per acquistare un'abitazione primaria, perché questo non farebbe che alimentare l'eccesso di domanda di abitazioni proprie e il rialzo dei prezzi. Anche l'attivazione della riserva di capitale anticiclica mostra che per il momento non sarebbe opportuno allentare le condizioni di credito vigenti.
Domanda 4: Per quanto riguarda le misure relative all'offerta, i Comuni e i Cantoni utilizzano già strumenti adeguati (cfr. panoramica "Aiuti cantonali" sul sito dell'UFAB), che si dimostrano efficaci e rispondono alle esigenze locali.
Per questi motivi il Consiglio federale ritiene che la mozione non sia pertinente.
Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.