Garantire condizioni ipotecarie eque. Prevenire un crollo dei prezzi immobiliari per tutelare la proprietà abitativa ed evitare un crac bancario

Wortlaut

Il Consiglio federale dovrebbe adeguare le basi legali in modo da vietare da un lato la disdetta - motivata da una copertura insufficiente - dei contratti ipotecari privati in corso costituiti su proprietà abitativa ad uso proprio e dall'altro la richiesta di versamento di ammortamenti straordinari fintantoché le rate degli interessi ipotecari e gli ammortamenti convenuti sono pagati puntualmente e correttamente. Allo scadere dell'ipoteca, il contratto alla base di quest'ultima verrebbe sostituito con un nuovo contratto. Come avviene finora, si potrà disdire l'ipoteca nei termini previsti o richiedere un ulteriore conferimento di fondi propri.

Infine, la FINMA dovrebbe adeguare le prescrizioni applicabili alle banche che propongono ipoteche in modo tale che in caso di copertura ipotecaria insufficiente di un immobile, il suo valore ipotecario possa rimanere registrato in modo invariato nella contabilità della banca fino alla scadenza del contratto.

Begründung

Durante l'ultima crisi finanziaria del 2008, le banche finanziatrici (ad es. negli Stati Uniti) hanno rivisto al ribasso il prezzo delle case e hanno richiesto il pagamento di ulteriori fondi propri. Nei casi in cui la richiesta del pagamento suppletivo non fosse stata soddisfatta, la banca riscattava e vendeva la casa.

Queste richieste di pagamenti suppletivi hanno comportato un forte calo dei prezzi degli immobili poiché un gran numero di case è arrivato contemporaneamente sul mercato.

La nuova regolamentazione prevede vantaggi per tutte le parti coinvolte: da un lato, i proprietari di case hanno la garanzia che per tutta la durata del contratto non subentreranno modifiche fintantoché pagheranno i debiti ipotecari, dall'altro, l'importo relativo all'ipoteca continuerà a essere registrato nella contabilità degli istituti finanziatori e gli interessi continueranno a essere pagati, a un livello peraltro più elevato rispetto a quello che risulterebbe se la casa fosse ora ipotecata a un prezzo più basso.

Prima di concludere il contratto, la banca ha provveduto a un'attenta verifica e valutazione dell'immobile. ll principio della buona fede non permette la rescissione repentina del contratto a causa di una valutazione differente. Nemmeno al mutuatario è consentito rescindere il contratto senza preavviso. La presente mozione previene così un crollo dei prezzi degli immobili con conseguenze a catena e forse anche crisi bancarie, vietando la possibilità di presentare improvvise richieste di ammortamento.

In Svizzera, dove l'indebitamento ipotecario è uno dei più alti al mondo, una tale garanzia è opportuna per evitare che un calo dei prezzi degli immobili comporti la rovina di gran parte del ceto medio e delle banche esposte ai rischi ipotecari.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale riconosce in linea di principio il problema descritto dall'autrice della mozione. Come dimostrano esempi del passato, è assolutamente possibile che sul mercato immobiliare vengano apportate correzioni di prezzo non trascurabili. Tuttavia, il Consiglio federale è del parere che la soluzione proposta nella mozione vada nella direzione sbagliata e comporterebbe addirittura ulteriori rischi.

La regolamentazione svizzera del settore bancario, basata sul principio contabile generalmente applicato della rappresentazione veritiera e corretta ("true and fair view") e sugli standard minimi internazionali di Basilea, esige che le banche ai fini della concessione di un credito ipotecario valutino la garanzia fornita tramite pegno immobiliare (l'immobile) sulla base delle circostanze effettive. Una deroga a queste regole non solo contraddirebbe i principi della presentazione dei conti applicati e ormai collaudati in Svizzera, ma comporterebbe anche nuovi rischi per i titolari di depositi bancari e i creditori, poiché nel caso di un crollo dei prezzi sul mercato immobiliare i rischi significativi che ne derivano non sarebbero più rappresentati in maniera adeguata nei libri contabili delle banche creditrici. Inoltre, la modalità di valutazione proposta non sarebbe in linea con gli standard internazionali.

Secondo il Consiglio federale sono elementi molto più efficaci per raggiungere l'obiettivo un'elevata capacità di resistenza del settore bancario e una politica di concessione del credito prudente. Quando concede un'ipoteca, la banca deve in particolare assicurarsi che la valutazione dell'immobile sia durevole, che la percentuale di finanziamento non sia troppo elevata e che il mutuatario abbia una capacità finanziaria sufficiente. In questo modo è possibile ridurre significativamente sia il rischio che il mutuatario debba fornire un pagamento suppletivo o effettuare un ammortamento sia il rischio che la banca subisca delle perdite. Nel caso di nuove operazioni ipotecarie o aumenti di ipoteche esistenti destinati al finanziamento ipotecario di abitazioni ad uso proprio, le direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri, riconosciute dalla FINMA come standard minimo in materia di vigilanza, prescrivono una quota minima di fondi propri, che non provengono dall'avere del secondo pilastro, pari al 10 per cento del valore di anticipo. Nella prassi le ipoteche sono generalmente concesse con un finanziamento bancario inferiore al 90 per cento. L'ammortamento aggiuntivo prescritto fa scendere nel tempo il livello del finanziamento a due terzi. Alla luce di quanto precede si può supporre che, nel caso di un crollo dei prezzi sul mercato immobiliare, soltanto per una piccola parte dei crediti ipotecari in essere si determinerebbe una copertura insufficiente e si ravviserebbe la necessità di richiedere pagamenti suppletivi o ammortamenti. Una tale evoluzione del mercato non porterebbe quindi a una vendita forzata di immobili né a un conseguente crollo dei prezzi su larga scala.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.