Wortlaut

Dall'ultimo studio dell'ufficio Bass del febbraio 2022, commissionato dall'Associazione Svizzera Inquilini, emerge che le pigioni sono aumentate del 36,2 per cento in più di quanto consentito dalle disposizioni legali. Nel solo 2021 sono stati pagati all'incirca 10,5 miliardi di franchi di troppo. La Costituzione (art. 109 Cost.) e la legge (art. 269 CO) prevedono una pigione commisurata ai costi associata a un reddito netto massimo ammissibile, la quale non ha nulla a che vedere con una pigione di mercato che riflette il libero gioco della domanda e dell'offerta.

Il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Non ritiene preoccupante che una legge così importante per l'economia nazionale, che riguarda più del 60 per cento delle economie domestiche, sia quella meno rispettata? Come lo giustifica dal punto di vista dell'interesse generale? Che cosa intende fare per ristabilire una situazione conforme alla legge per quanto riguarda i redditi sproporzionati?

2. Di fatto è stata introdotta in maniera insidiosa una pigione di mercato senza cambiare nemmeno una virgola della legge. A fronte dell'abisso che in materia di redditi sproporzionati separa la realtà dal diritto e del fatto che da 15 anni questa situazione non suscita la minima reazione da parte del Consiglio federale, chiedo: perché non è disposto ad adeguare piuttosto la legge alla realtà e non presenta un progetto suscettibile di essere sottoposto a referendum che legittimi la pigione di mercato? Il Consiglio federale ritiene che un simile progetto non avrebbe alcuna possibilità di essere accolto in caso di votazione popolare? Perché allora tollera di fatto la pigione di mercato?

3. Nella sua decisione DTF 4A_554/2019 il Tribunale federale si riferisce nei considerandi all'iniziativa parlamentare 17.491, che chiede un aumento del reddito netto ammissibile, e riprende esattamente la cifra del 2 per cento sopra il tasso ipotecario di riferimento per il reddito netto ammissibile chiesto dall'iniziativa. Da un lato, però, il Tribunale federale rifiuta da tempo di riconoscere un effetto anticipato non solo delle leggi non ancora adottate, ma anche di quelle che, pur essendo già adottate, non sono ancora entrate in vigore; dall'altro, l'iniziativa parlamentare alla quale si riferiva il Tribunale federale è stata respinta due mesi dopo dal Consiglio degli Stati. Il Tribunale federale ha quindi preso una decisione contraria alla volontà del legislatore. Come valuta il Consiglio federale tutto ciò in relazione alla separazione dei poteri?

Begründung

Per decenni, il Tribunale federale ha ritenuto che il reddito netto massimo ammissibile non potesse superare di oltre lo 0,5 per cento il tasso di interesse di riferimento, facendo così dipendere il reddito soprattutto dal tasso ipotecario. Il 26 ottobre 2020 il Tribunale federale ha deciso di aumentare il reddito ammissibile, portandolo al 2 per cento sopra il tasso di riferimento (DTF 4A_554/2019 consid. 8.4). In quella data in Parlamento era pendente un'iniziativa parlamentare (17.491) che chiedeva di "aggiornare le modalità di calcolo del reddito ammissibile nel diritto della locazione" e in particolare chiedeva una modifica dell'articolo 269 del Codice delle obbligazioni secondo la quale "il reddito del capitale proprio indicizzato in base all'evoluzione dell'indice dei prezzi al consumo è sproporzionato se supera il tasso ipotecario di riferimento maggiorato del 2 per cento". L'iniziativa parlamentare non proponeva quindi di liberalizzare le pigioni, ma semplicemente di aumentare il reddito ammissibile di 1,5 punti percentuali; è stata però respinta dal Consiglio degli Stati il 15 dicembre 2020.

Stellungnahme des Bundesrates

Lo studio citato parte da una pigione teorica calcolata sulla base dell'evoluzione dei fattori di costo. Questo valore non corrisponde alla pigione ammessa dal diritto di locazione e non tiene conto del fatto che anche le prestazioni supplementari del locatore possono portare a un aumento della pigione. In caso di prima locazione o di rilocazione la pigione può inoltre essere fissata con una certa libertà. Lo studio si basa essenzialmente sull'evoluzione del tasso ipotecario di riferimento, che dal 2008 è sceso dal 3,5 per cento all'odierno 1,25 per cento. Nel caso di una riduzione del tasso d'interesse di riferimento, gli inquilini possono richiedere una riduzione della pigione; il diritto di locazione non prevede tuttavia una riduzione automatica. In base all'esperienza, la riduzione del tasso di riferimento porta solo in pochi casi alla riduzione della pigione, che sia a seguito di una decisione volontaria del locatore o di una richiesta del locatario.

1. Il Consiglio federale non condivide la valutazione che il diritto di locazione sia quello meno rispettato. Secondo il diritto vigente la protezione contro le pigioni abusive è efficace soltanto se gli inquilini fanno uso dei loro diritti, chiedendo di verificare la pigione. In caso contrario, le pigioni, anche se sono abusive, rimangono vincolanti per entrambe le parti. Sono state più volte discusse proposte volte a modificare questo sistema, ma non hanno trovato la maggioranza in Parlamento. Recentemente sono state respinte due mozioni della Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati (20.3922 e 18.4101) che incaricavano il Consiglio federale di verificare le norme vigenti per la determinazione delle pigioni. Il Consiglio federale parte quindi dal presupposto che attualmente non vi sia una maggioranza politica per un'ampia revisione del diritto di locazione. Ciò non esclude singole modifiche o miglioramenti come quelli oggetto del processo di discussione sul diritto di locazione.

2. Il Consiglio federale non è rimasto con le mani in mano: negli ultimi anni ha più volte proposto modifiche al diritto di locazione e ha anche valutato positivamente alcuni interventi parlamentari. Va menzionata per esempio la proposta di un modello di comparazione edonico del 2008 o quella, del 2015, di estendere a livello nazionale l'obbligo di indicare su un modulo la pigione iniziale. Queste e altre proposte sono state respinte dal Parlamento.

Il Consiglio federale osserva con attenzione gli sviluppi e continua ad adoperarsi affinché gli interessi dei locatari e quelli dei locatori siano bilanciati. A questo proposito, il processo di discussione lanciato dal DEFR è inteso ad avviare un dibattito costruttivo su questioni relative al diritto di locazione (v. il parere del Consiglio federale alla mozione 22.3185 Meyer Mattea).

3. Come esposto, il Consiglio federale segue il dibattito relativo alla decisione del Tribunale federale. Per ragioni legate alla separazione dei poteri, si astiene però dal valutare le decisioni del Tribunale federale o del Parlamento.

Risposta del Consiglio federale.