Wortlaut

La presente iniziativa parlamentare chiede che gli articoli 253 e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO) vengano completati con l'aggiunta di quattro nuovi capoversi 2bis-2quinquies all'articolo 255 CO, con la modifica del capoverso 2 dell'articolo 266 CO e con l'aggiunta di un nuovo capoverso 1bis all'articolo 270 CO:

Art. 255 cpv. 2bis-2quinquies:

2bis Per la locazione di locali d'abitazione, qualora il Cantone abbia dichiarato obbligatorio, ai sensi dell'articolo 270 capoverso 2, l'uso del modulo ufficiale per la conclusione di un nuovo contratto di locazione e la locazione sia conclusa a tempo determinato, il locatore deve notificare al conduttore, al più tardi entro una settimana dalla consegna delle chiavi, un modulo approvato dal Cantone, sul quale siano indicati la data della fine della locazione e il motivo alla base della durata determinata.

2ter Se il locatore non adempie agli obblighi di cui al capoverso 2bis, la locazione è considerata conclusa per un tempo indeterminato, sempre che non provi che ignorava, senza sua colpa, l'esigenza di una notifica mediante il modulo ufficiale.

2quater Se la clausola di durata determinata costituisce una frode alla legge intesa ad aggirare disposizioni imperative a favore dei conduttori, quali la contestazione della pigione iniziale, la richiesta di una diminuzione della pigione o il diritto alla realizzazione di lavori di manutenzione, il conduttore può adire in ogni momento l'autorità di conciliazione per far constatare la durata indeterminata del contratto.

2quinquies Il modulo ufficiale summenzionato deve specificare che la locazione è conclusa per un tempo determinato, non si rinnova alla sua scadenza e cessa dunque automaticamente, senza disdetta. Il modulo deve inoltre contenere delle rubriche destinate a precisare la data della fine della locazione e la motivazione della durata determinata, rendendo attento il locatore sul suo obbligo di completarle e sulle conseguenze previste al capoverso 2ter. Deve infine indicare al conduttore i diritti garantiti dagli articoli 255 capoverso 2quater e 273 capoverso 2 lettera b.

Art. 266 cpv. 2:

2 In caso di riconduzione tacita della locazione, o qualora le parti trovino un accordo per protrarne la scadenza, rinnovarla o annullare la clausola di durata determinata, una nuova locazione, che ha inizio alla scadenza della prima, è considerata conclusa; a questa nuova relazione contrattuale si applicano in particolare gli articoli 255 e 270.

Art. 270 cpv. 1bis:

1bis In caso di locazione a tempo determinato, il conduttore può contestare in ogni momento innanzi l'autorità di conciliazione la liceità della pigione iniziale dovuta per la locazione di un'abitazione:

a. se il locatore non ha colpevolmente adempiuto agli obblighi di cui all'articolo 255 capoverso 2bis, o

b. se la clausola di durata determinata è stata prevista al solo scopo di impedire l'applicazione delle regole imperative di protezione dei conduttori.

Begründung

Il diritto di locazione prevede dei meccanismi atti a proteggere il conduttore, fra cui quello istituito dall'articolo 270 CO che permette allo stesso di contestare la sua pigione iniziale. Se il conduttore non fa valere questo diritto, durante la locazione non potrà più esigere che la pigione abusiva venga corretta.

I più cospicui aumenti delle pigioni hanno luogo in occasione del cambio di conduttori, soprattutto se vi è penuria di alloggi. Le pigioni sono generalmente troppo elevate, ciò che lede gli interessi spesso fondamentali di molti abitanti. Un recente studio condotto dal Büro für Arbeits und sozialpolitische Studien BASS AG, intitolato "Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021", fornisce alcune cifre che mettono bene in evidenza la situazione di numerosi conduttori: fra il 2005 e il 2021 le pigioni medie sono aumentate del 22,1 per cento, ossia - precisa lo studio - di 18 punti percentuali rispetto all'indice svizzero dei prezzi al consumo (pigioni +22,1 %, IPC +3,8 %).

In questo contesto occorre evitare che la contestazione della pigione iniziale possa essere impedita attraverso manovre fraudolente come la conclusione di contratti di locazione a tempo determinato. Il Tribunale federale ha avuto modo di occuparsi di numerosi casi che gli hanno permesso di rammentare che l'abuso del diritto non è protetto dalla legge (TF 4A_598/2018 del 12 aprile 2019). Questo giusto richiamo non è tuttavia in grado di dissuadere certi locatori dotati di pochi scrupoli. Un tale agire si spiega per la sua efficacia. I conduttori che si vedono imporre contratti a tempo determinato esitano nella maggior parte dei casi a intraprendere un'azione legale, temendo i rischi connessi a un procedimento giudiziario. Preferiscono attendere la scadenza del contratto, confidando che le assicurazioni, fornite di regola oralmente, saranno rispettate alla conclusione del contratto.

Ai conduttori non viene unicamente impedito di contestare la loro pigione iniziale. Di fatto, essi sono dissuasi anche dal far valere le loro legittime pretese durante la locazione (richiesta di lavori di manutenzione, di sublocazione o di diminuzione della pigione) per paura di non riuscire a negoziare un rinnovo del contratto di locazione una volta che quest'ultimo arriverà a scadenza.

La necessità di legiferare in materia e di adeguare la legge alla situazione che si è venuta a creare appare oggi evidente. Questa iniziativa parlamentare propone una soluzione che, pur non vietando la conclusione di contratti di locazione a tempo determinato fondati su un interesse legittimo, garantirebbe l'efficacia dei diritti imperativi dei conduttori. La proposta riprende il meccanismo del modulo ufficiale, già dimostratosi valido in quanto garantisce l'informazione del conduttore e la lealtà del locatore, il quale sarebbe tenuto a comunicare le ragioni che l'hanno indotto a prevedere un contratto a tempo determinato.

Una notifica mediante modulo ufficiale è la soluzione più semplice ed efficace per conseguire questi obiettivi e non costituisce un inconveniente eccessivo per il locatore. Va detto che il diritto di locazione già prevede l'impiego di tali moduli in situazioni analoghe: ad esempio per la notificazione della disdetta, un aumento della pigione o una modifica del contratto, segnatamente (in caso di penuria) alla conclusione di un contratto di locazione, per informare il conduttore dei suoi diritti.

La proposta prevede anche la sanzione nel caso in cui si venga meno a questa esigenza di lealtà e trasparenza: la nullità della clausola di durata determinata (riqualificazione del contratto in un contratto a tempo indeterminato) e un'estensione del termine concesso per contestare la pigione iniziale. Occorre anche considerare i casi in cui il locatore propone al conduttore, alla scadenza del contratto a tempo determinato, di firmare un'aggiunta in cui si indichi che la clausola di durata determinata decade o che la scadenza determinata viene protratta a una data successiva. Con questo espediente, questi locatori sperano di evitare una contestazione della pigione iniziale per questo nuovo periodo contrattuale. Sulla natura di questa aggiunta vi è attualmente qualche incertezza giuridica: è da considerare o meno un nuovo contratto di locazione? Conviene rispondere affermativamente, procedendo alla modifica del secondo capoverso dell'articolo 266 CO. Ciò permetterà di disciplinare le situazioni in cui il locatore ha in realtà l'intenzione di eludere la legge, mentre non avrà alcuna incidenza in altre circostanze.