Ottimizzare l'occupazione delle superfici delle abitazioni in affitto. Consentire lo scambio di locali d'abitazione attraverso il trasferimento reciproco dei contratti di locazione

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di elaborare, sotto forma di misure urgenti o di modifiche legislative ordinarie, la base legale necessaria per consentire lo scambio di locali d'abitazione attraverso il trasferimento reciproco dei contratti di locazione. L'Esecutivo dovrà valutare se limitare questo trasferimento a situazioni di carenza o se applicarlo in generale. Dovrà definire le garanzie per tali operazioni in linea con la prassi prevista per i locali commerciali.

Begründung

Con l'iniziativa parlamentare 11.421 Sommaruga Carlo "Favorire lo scambio di appartamenti", il Parlamento aveva affrontato la questione dello scambio di locali d'abitazione senza che gli inquilini debbano disdire i rispettivi contratti di locazione e aveva proposto di modificare il Codice delle obbligazioni (CO). Questa proposta era stata respinta dal Consiglio nazionale. A distanza di oltre 10 anni, nel contesto di una crescente carenza di alloggi che interessa tutto il Paese, è opportuno riprendere il tema e invitare il Consiglio federale ad agire.

La legislazione attuale (art. 263 CO) accorda ai locatari di locali commerciali, a determinate condizioni, il diritto di trasferire il loro contratto di locazione. Questo non vale per chi affitta locali d'abitazione, il che impedisce lo scambio di abitazioni tramite il trasferimento reciproco dei due contratti di locazione, di fatto ammesso solo per i locatari di superfici commerciali.

Questa disparità di trattamento tra locatari commerciali e d'abitazione, oggettivamente ingiustificata, ha varie conseguenze negative sul mercato della locazione.

Come dimostra l'esperienza, in caso di scambio di abitazioni con disdetta dei due contratti di locazione vigenti e stipula di due nuovi contratti, entrambe le pigioni aumentano. Questo disincentiva i traslochi anche quando un'abitazione non è più adeguata alle esigenze dei locatari. Gli inquilini che vivono in un'abitazione troppo grande, ma economica, non hanno interesse a trasferirsi in un alloggio più piccolo e più adatto, ma più costoso. Un appartamento grande ed economico occupato da una sola persona potrebbe essere messo a disposizione di più persone che vivono in abitazioni più piccole, come ad esempio una coppia all'inizio della carriera intenzionata a convivere in un alloggio a basso costo o giovani che cercano un alloggio non eccessivamente caro da condividere. Questa impossibilità di un trasferimento reciproco senza disdetta fa sì che gli inquilini di abitazioni troppo piccole vadano ad aggiungersi alla lista d'attesa di coloro che sperano di trovare un'abitazione a un prezzo accessibile in nuovi edifici.

Nel 2011 l'iniziativa parlamentare mirava a introdurre in modo permanente nel CO la possibilità di trasferimento reciproco dei contratti di locazione di locali d'abitazione. La presente mozione apre al Consiglio federale la possibilità di limitare questa opzione al caso in cui sussista una carenza di abitazioni in un determinato Cantone o agglomerato e, d'altra parte, di ricorrere a una misura urgente o a una modifica legislativa definitiva. L'introduzione della possibilità di uno scambio reciproco di locali d'abitazione può avvenire con un decreto urgente secondo il modello AMSL adottato nel 1972 dal Parlamento o con una modifica ordinaria del CO.

Dovranno inoltre essere osservate le garanzie legali, come per il trasferimento della locazione di locali commerciali ai sensi dell'articolo 263 CO, fra cui la possibilità per i locatori di invocare gravi motivi per opporvisi. Non sarebbe sensato imporre a un proprietario un inquilino con cui si troverebbe in conflitto. Analogamente, l'introduzione di una responsabilità solidale limitata nel tempo per entrambi i locatari, come nel caso del trasferimento di locazioni commerciali, permetterebbe ai locatori di non subire un peggioramento della solvibilità.

Infine, per evitare abusi, è giusto vietare le transazioni abbinate tra inquilini o tra inquilini e proprietari.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale riconosce che ci sono casi in cui gli inquilini avrebbero interesse a trasferirsi in un'altra abitazione a causa di una situazione non più ottimale, ad esempio quando i figli lasciano l'abitazione di famiglia. Tuttavia, è del parere che le misure proposte nella mozione non contribuirebbero a risolvere il problema, ma che potrebbero anzi creare ulteriori difficoltà: si tratterebbe infatti di una notevole ingerenza nel diritto di proprietà, perché i locatori non sarebbero più liberi di scegliere i propri inquilini e inoltre la possibilità di adeguare gli affitti ai prezzi di mercato verrebbe limitata. Sussistono dubbi anche sull'applicabilità del modello proposto, dato che le parti coinvolte nello scambio di un appartamento dovrebbero trovarsi d'accordo su diversi aspetti (data dello scambio, dimensioni dell'alloggio, ecc.). Le misure proposte potrebbero inoltre avere un effetto negativo per gli inquilini. Impedendo ai locatori di scegliere liberamente i loro partner contrattuali o di adeguare le pigioni come previsto vi è il rischio di indurli a ritirare le abitazioni dal mercato. Va anche rilevato che in linea di principio la regolamentazione per il trasferimento della locazione a un terzo, così come prevista dall'articolo 263 CO per i locali commerciali, non può essere applicata per analogia a uno scambio di appartamenti. La responsabilità solidale proposta sarebbe particolarmente problematica, in quanto potrebbe costringere qualcuno a dover pagare improvvisamente due affitti se dopo lo scambio l'altra parte non paga il suo o non lo paga più.

Il Consiglio federale ritiene che sia più opportuno mantenere le norme attuali, che comportano la disdetta del contratto di locazione dell'appartamento divenuto troppo grande e la stipula di un nuovo contratto per un appartamento più piccolo. A questo proposito invita i proprietari ad agevolare il più possibile tali cambi di locazione, sia all'interno del proprio parco locativo sia collaborando con altri proprietari che dispongono di abitazioni libere. Sarebbe anche auspicabile creare apposite piattaforme digitali di scambio.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.