Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di modificare il diritto di locazione e le altre basi legali pertinenti in modo che i crescenti prezzi dell’energia non siano unicamente a carico dei locatari se l’efficienza dell’impianto di riscaldamento e l’isolamento non rispondono allo standard attuale richiesto. Nel caso di risanamenti necessari, devono essere trasferiti ai locatari solo gli investimenti effettivi di valorizzazione.

1. I maggiori costi derivanti dal consumo di energia di un immobile mal isolato o riscaldato in maniera non efficiente rispetto a un edificio che soddisfa i requisiti dello standard Minergie vigente (calcolato per una temperatura ambiente di circa 20 gradi) sono ripartiti in egual misura tra locatari (spese accessorie) e locatori.

2. Se i risanamenti energetici comportano aumenti delle pigioni o disdette del contratto di locazione, la Confederazione controlla le nuove pigioni.

Begründung

Quando l’involucro dell’edificio è mal isolato i maggiori costi vanno a carico dei locatari e non dei locatori. Per i proprietari non vi è dunque alcun incentivo a risanare l’edificio sotto il profilo energetico, dal momento che il rincaro dell’energia si ripercuote interamente sugli inquilini. Poiché l’isolamento dell’edificio spetta al proprietario, gli inquilini possono fare ben poco per migliorare il bilancio energetico e ridurre i costi di riscaldamento.

A causa della guerra di aggressione della Russia, negli ultimi mesi i prezzi dei combustibili fossili hanno di gran lunga superato la media pluriennale, intensificando notevolmente l’effetto di questo incentivo sbagliato.

Trovare un’abitazione con un isolamento adeguato è inoltre molto difficile a causa di un mercato dell’alloggio saturo in molte regioni della Svizzera. Per poter attuare i provvedimenti a favore del clima nel settore degli edifici, i proprietari devono essere maggiormente incentivati: l’obbligo di farli partecipare ai maggiori costi energetici per non aver risanato l’edificio contribuirà a cambiare le mentalità.

Grazie a questo modello di incentivazione, l’isolamento degli edifici sarà interessante anche per i proprietari che non abitano nella propria casa e in tal modo si terrà conto del risparmio energetico e della protezione del clima.

Il controllo delle pigioni nel caso di risanamenti energetici deve assicurare che questi ultimi non vengano utilizzati per aumentare eccessivamente gli affitti, ma che vengano trasferiti agli inquilini soltanto i costi effettivi di valorizzazione.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale condivide l’intento di aumentare l’attrattiva dei risanamenti energetici. Esistono diverse misure di promozione federali e cantonali che creano incentivi finanziari per i proprietari e i locatori che effettuano un risanamento energetico dei loro immobili o che sostituiscono il sistema di riscaldamento a energie fossili. Queste misure hanno consentito negli ultimi anni di aumentare notevolmente il numero di impianti di riscaldamento sostituiti. La legge federale sugli obiettivi in materia di protezione del clima, l’innovazione e il rafforzamento della sicurezza energetica (LOCli), approvata il 18 giugno 2023 dal popolo svizzero, mette a disposizione ulteriori aiuti per la sostituzione dei sistemi di riscaldamento a energie fossili ed elettrici. I proprietari vengono quindi motivati a svolgere risanamenti energetici soprattutto tramite i contributi finanziari.

Come ha spiegato il Consiglio federale nel suo parere del 23 novembre 2022 sulla mozione 22.3985 Klopfenstein Broggini, nel sistema attuale i proprietari non devono aspettarsi alcuna conseguenza finanziaria negativa diretta dal non aver ancora effettuato simili risanamenti, dato che i costi energetici (spese accessorie) sono solitamente a carico dei locatari.

Nel diritto di locazione svizzero vige il principio della pigione commisurata ai costi. La pigione ammessa risulta dai costi per l’immobile a carico del locatore e da un adeguato reddito netto derivante dal capitale proprio investito. Se il contratto di locazione lo prevede, le prestazioni legate all’uso della cosa, quindi in particolare anche i costi per il riscaldamento, possono inoltre essere addebitate agli inquilini come spese accessorie. La ripartizione proposta dei costi energetici supplementari che si vengono a creare negli edifici che non rispondono allo standard Minergie sarebbe in contrasto con il principio della pigione commisurata ai costi; pertanto, la pigione e le spese accessorie non coprirebbero più i costi per l’immobile. Per i prorietari senza sufficienti riserve finanziarie, le perdite che si verrebbero a creare potrebbero portare, nella peggiore delle ipotesi, alla perdita della proprietà dell’immobile.

Per attuare il sistema proposto, i maggiori costi andrebbero rilevati nel singolo caso mediante un’analisi energetica sotto forma di Certificato energetico degli edifici (CECE). Un obbligo di fatto di produrre un CECE non sarebbe tuttavia conciliabile con l’articolo 89 capoverso 4 della Costituzione, secondo il quale le misure concernenti il consumo di energia negli edifici competono in primo luogo ai Cantoni. Va aggiunto che i costi energetici supplementari dipendono fortemente dal comportamento dell’inquilino; anche questo fattore andrebbe quindi considerato. Tutto ciò complicherebbe l’esecuzione e causerebbe incertezza giuridica e un aumento dei contenziosi.

Il fatto che i risanamenti energetici degli edifici non debbano portare ad aumenti eccessivi della pigione ma siano da trasferire all’inquilino soltanto i costi di valorizzazione è un principio ben radicato nel diritto di locazione vigente. L’articolo 14 capoverso 3 dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11) stabilisce esplicitamente che può essere considerata prestazione suppletiva soltanto la parte dei costi eccedente i costi per il ripristino o il mantenimento dello stato preesistente.

I locatari possono già oggi opporsi nell’ambito di una procedura di conciliazione gratuita ad aumenti ingiustificati della pigione. Non sussiste pertanto la necessità di un controllo delle pigioni da parte dello Stato per i risanamenti energetici, come richiesto dalla mozione.