24.1057 · Interrogazione · 2024-12-20
Dipartimento dell'economia, della formazione e della ricerca
Liquidato
Wortlaut
Dal 2008 la Svizzera si trova in una fase di tassi d’interesse storicamente bassi, con gravi conseguenze soprattutto per il settore immobiliare. Per i proprietari gli interessi ipotecari rappresentano di solito il maggiore fattore di costo; dal canto loro le pigioni, che devono essere basate sui costi e includere un reddito limitato per legge, sono legate per legge al tasso ipotecario di riferimento. I costi abitativi sarebbero quindi dovuti diminuire drasticamente per tutti. A tale proposito, invito il Consiglio federale a rispondere alle seguenti domande. 1. Di quanto sono diminuiti i costi abitativi per i proprietari tra il 2008 e il 2023? È corretto affermare che in questo periodo i costi abitativi per le persone con un’abitazione di proprietà si sono dimezzati? Chiedo al Consiglio federale di includere anche studi di diverse banche.
2. Qual è stato l’andamento delle pigioni tra il 2008 e il 2023? Come avrebbe dovuto essere se fossero state rispettate le disposizioni di legge sul calcolo per determinare le pigioni?
Stellungnahme des Bundesrates
1. I costi abitativi per i proprietari sono costituiti dalle spese ipotecarie, dalle spese di manutenzione e, nella maggior parte dei casi, dagli ammortamenti richiesti dalla banca, a cui si aggiungono le spese di gestione e le imposte. Tra il 2008 e l’inizio del 2025 il tasso ipotecario di riferimento si è dimezzato, passando dal 3,5 % all’1,75 %. Tuttavia, dal momento che gli altri costi non sono diminuiti nella stessa misura, ciò non significa che si sono dimezzati anche i costi abitativi.Inoltre, nello stesso periodo sono aumentati notevolmente i prezzi degli immobili; anche il momento in cui si è diventati proprietari gioca quindi un ruolo importante. Un proprietario di lunga data gode di condizioni molto più favorevoli rispetto a chi ha acquistato il primo appartamento o la prima casa negli ultimi due anni.Per quanto riguarda il confronto dei costi tra proprietà e locazione, sono disponibili dati calcolati dalle banche. Secondo UBS, dal 2009 i tassi d’interesse negativi hanno reso più conveniente abitare in un immobile di proprietà che vivere in affitto in un immobile paragonabile (differenza anche superiore al 25 % in determinati periodi). Nel 2022 le circostanze sono cambiate: stare in un’abitazione di proprietà è diventato infatti fino al 20 % più costoso. I nuovi tagli ai tassi d’interesse degli ultimi mesi hanno fatto sì che la situazione si invertisse di nuovo; tuttavia, a causa del continuo e forte aumento dei prezzi delle case, se si abita in un immobile acquistato di recente questo vantaggio economico è solo lieve. Questi risultati sono in linea con quelli di Raiffeisen Svizzera.2. Tra il 2008 e il 2024 l’indice degli affitti dell’Ufficio federale di statistica (UST) è aumentato del 20,6 %. Secondo quanto emerso dalla rilevazione strutturale, nel 2010 il prezzo medio delle pigioni in Svizzera era di 1284 franchi; nel 2022 ammontava invece a 1412 franchi. Se si confrontano solo i trilocali, in quel periodo la pigione è passata da 1216 a 1367 franchi. Se si osserva invece solo l’andamento dei prezzi delle abitazioni che hanno mantenuto gli stessi inquilini e si tiene conto del deprezzamento per vetustà, tra il 2008 e il 2024 si ottiene un aumento marginale di circa il 3 %, dovuto probabilmente in gran parte proprio al deprezzamento per vetustà, ovvero alla diminuzione della qualità delle abitazioni in locazione. In generale, i traslochi hanno un’influenza notevole sull’andamento dell’indice degli affitti dell’UST: ai nuovi inquilini viene infatti chiesta una pigione più elevata. Questa differenza può essere talvolta notevole, tanto da essere probabilmente all’origine del calo dei trasferimenti negli ultimi anni.Determinare una pigione è un’operazione complessa e che dipende da molti fattori. Un aspetto importante sono gli accordi di diritto privato stipulati tra proprietari e inquilini, in merito ad esempio a una riserva, una pigione indicizzata o una pigione scalare. La Confederazione non ha accesso ai singoli contratti di locazione. Non è quindi possibile illustrare in modo più dettagliato l’andamento effettivo dei costi abitativi per il periodo 2008–2023: sussistono infatti limiti simili a quelli emersi dallo studio sulle pigioni eccessive richiesto dalla mozione 23.3340.