Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di presentare all’Assemblea federale le basi legali necessarie per abolire il criterio del rispetto delle pigioni in uso nella località o nel quartiere per il calcolo degli affitti, o almeno per consentire ai Cantoni di non applicare tale criterio in caso di carenza di alloggi.

Begründung

L’attuale prassi di allineare i canoni di locazione a quelli in uso nella località e nel quartiere sta generando un surriscaldamento del mercato immobiliare e gli affitti non fanno che aumentare. Canoni troppo elevati nei dintorni comportano generalmente un aumento degli affitti in tutto il quartiere.Il criterio del rispetto delle pigioni in uso nella località e nel quartiere ha ripercussioni negative che creano seri problemi allo sviluppo urbano. 1. Aumento dei prezzi: l’allineamento alle pigioni in uso nella località e nel quartiere determina un aumento costante dei canoni di locazione, rendendo difficile trovare un alloggio a prezzi accessibili. 2. Distorsione del mercato: i canoni elevati in un quartiere vengono utilizzati come parametro di riferimento per chiedere affitti ancora più elevati nei quartieri vicini, contribuendo a un’evoluzione malsana dei prezzi sul mercato. 3 Ingiustizia sociale: l’aumento dei canoni di locazione colpisce soprattutto le famiglie a basso reddito, creando disuguaglianze sociali ed esclusione. Per questi motivi, è opportuno abolire l’applicazione di tale criterio in caso di carenza di alloggi. Se la Confederazione non intende legiferare in modo uniforme in tutta la Svizzera, potrebbe almeno dare ai Cantoni la facoltà di abolire l’applicazione di tale criterio in caso di carenza di alloggi.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Secondo l’articolo 269a lettera a del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220), di regola le pigioni non sono abusive se, tra le altre cose, rientrano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Questo criterio fa parte di un sistema che permette di valutare il carattere abusivo delle pigioni. Secondo la giurisprudenza della Tribunale federale, negli edifici di recente costruzione il criterio del reddito netto prevale su quello delle pigioni in uso nella località o nel quartiere. Se invece la costruzione o l’ultimo acquisto dell’edificio risalgono ad almeno 30 anni prima della stipula del contratto di locazione, la gerarchia dei criteri è invertita (cfr. DTF 148 III 209 consid. 3.1 pag. 212).Se il criterio delle pigioni in uso nella località o nel quartiere venisse applicato solo in periodi di equilibrio del mercato immobiliare, le regole per combattere gli abusi cambierebbero e si complicherebbero. Secondo la giurisprudenza citata, la mozione riguarderebbe in pratica solo gli immobili più vecchi. L’attuazione della mozione solleverebbe anche complesse questioni pratiche sia a livello federale che cantonale, ad esempio nei casi in cui vi è un lungo intervallo tra la firma del contratto e la consegna dell’alloggio in affitto. Si rimanda inoltre all’iniziativa parlamentare Egloff 17.493 «Criteri comprovabili per determinare le pigioni in uso in una località o in un quartiere», alla cui attuazione sta lavorando la Commissione degli affari giuridici del Consiglio nazionale.Le basi giuridiche e la giurisprudenza impongono requisiti rigorosi per l’attestazione delle pigioni in uso nella località o nel quartiere. Non è quindi sicuro che questo criterio comporti effettivamente un aumento costante delle pigioni; in determinate circostanze un canone comparativo può anche frenare l’aumento degli affitti. Nei mercati immobiliari problematici l’incremento dei canoni di locazione è dovuto in gran parte a un’attività di costruzione insufficiente, a sua volta attribuibile ad altri fattori.In uno studio sull’eventuale necessità di intervenire nell’ambito del diritto di locazione («Handlungsbedarf im Mietrecht?»), redatto da gfs.bern per conto dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) e pubblicato nel giugno 2021, si auspica una migliore base statistica per quanto riguarda i canoni di locazione usuali a livello locale e di quartiere, mantenendo tuttavia la pigione di riferimento (sezione 4.2, pagina 73).Alla luce della crescente carenza di alloggi, il Consiglio federale ritiene che le misure relative all’offerta siano prioritarie rispetto a modifiche selettive della struttura degli affitti. A tal fine, la Confederazione ha elaborato insieme ai rappresentanti dei Cantoni, delle città e dei Comuni, nonché dell’industria edilizia e immobiliare, un apposito piano d’intervento contro la penuria di abitazioni, che sta attuando per la parte di sua competenza.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.