Gestione immobiliare responsabile. Sottoporre ad autorizzazione preventiva le disdette di massa dei contratti di locazione motivate da progetti di ristrutturazione speculativi

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di provvedere, attraverso una modifica legislativa, affinché le disdette di massa dei contratti di locazione motivate da progetti di ristrutturazione o rinnovo siano subordinate all’autorizzazione del Comune o del Cantone interessato. Le autorità competenti potranno quindi autorizzare queste disdette qualora i progetti siano giustificati dal punto di vista economico, sociale e ambientale e non possano essere realizzati in alcun con la permanenza degli inquilini nelle loro abitazioni né mediante un sistema di rotazione durante i lavori.

Begründung

All’inizio di dicembre 2024 la nuova proprietaria di tre dei dieci edifici alla Neugasse di Zurigo – anche noti come «edifici Sugus» per i loro colori – i cui affitti si situano nettamente al di sotto dei prezzi di mercato, ha disdetto 105 contratti di locazione con effetto dal 31 marzo 2025, adducendo di voler rinnovare e ristrutturare completamente questi immobili. Più di 200 persone rischiano di ritrovarsi senza un alloggio, e questo in una situazione di forte carenza di spazi abitativi. Come sottolineato da diversi esperti che si sono pronunciati al riguardo nei media, l’obiettivo della disdetta di massa è senza dubbio quello di aumentare il rendimento locativo dei tre edifici, riaffittandoli a prezzi di mercato al termine dei lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Oltre a non rispondere a una vera necessità, questi lavori potrebbero anche essere eseguiti senza sfrattare gli inquilini.Questo caso è emblematico della situazione in tutta la Svizzera. Secondo uno studio pubblicato dalla Banca cantonale di Zurigo il 26 novembre 2024, nel quadriennio 2018–2022 sono stati disdetti collettivamente in tutta la Svizzera per svuotare gli edifici corrispondenti ben 10 000 contratti di locazione per un totale di 30 000 inquilini. Pur specificando che gli inquilini in questione sono riusciti a trovare un nuovo alloggio, lo studio non fornisce informazioni né sui maggiori costi locativi che devono sostenere né sul rendimento del capitale investito o sui nuovi canoni di locazione.È risaputo e indiscusso che dopo una disdetta di massa e al termine dei lavori di ristrutturazione e rinnovo, gli affitti sono nettamente superiori rispetto ai precedenti e fruttano al locatore rendimenti molto più elevati, ben al di sopra della soglia di equità stabilita dal Codice delle obbligazioni svizzero.Le disdette di massa hanno conseguenze sociali molto serie: per gli inquilini si traducono in un forte aumento dei costi abitativi e, in generale, comportano la scomparsa di alloggi a prezzi abbordabili, già di per sé molto rari soprattutto nelle aree urbane.Alla luce di questa situazione, ci vuole un meccanismo di verifica preventiva delle disdette di massa per tutelare gli inquilini dalle speculazioni edilizie dei proprietari. Questo meccanismo deve esaminare,da un lato, se il rinnovo è assolutamente necessario, e dall’altro, se i lavori possono ragionevolmente essere realizzati anche senza che gli inquilini debbano abbandonare i loro alloggi, ad esempio istituendo un sistema di rotazione.I Comuni e i Cantoni responsabili del rilascio dei permessi di costruzione sono in grado di valutare la situazione e di decidere in merito alle domande presentate meglio di ogni altra istanza. Una gestione efficiente dei dossier da parte del proprietario o del suo agente eviterà inutili ritardi nell’esecuzione dei lavori.Una tale verifica preventiva impedirebbe l’avvio di progetti di ristrutturazione o di rinnovo con obiettivi e modalità puramente speculativi, oltre a prevenire un gran numero di disdette di massa ingiustificate.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Come già spiegato in risposta alla mozione 21.3744, il Consiglio federale è consapevole che le disdette collettive dei contratti di locazione possono causare gravi disagi. Del resto, le votazioni dello scorso 24 novembre 2024 sulla sublocazione e sulle disdette per bisogno personale hanno dimostrato che le questioni attinenti al diritto di locazione sono controverse e che gli scarti tra maggioranza e minoranza sono spesso molto stretti. In questo contesto, il 17 dicembre 2024 il capo del DEFR ha invitato esponenti di alto rango delle associazioni degli inquilini e dei locatori a uno scambio di opinioni sui risultati delle votazioni e sui possibili sviluppi della legislazione pertinente. Nella la sessione estiva 2025 è previsto un ulteriore scambio di vedute, che permetterà di discutere in un’ottica globale varie questioni del diritto di locazione, compresa quella delle disdette collettive.Nel quadro della Strategia energetica 2050 e degli obiettivi energetici della Confederazione, il risanamento energetico degli edifici riveste un ruolo di primo piano. Allo stesso tempo, gli obiettivi sociali sanciti dall’articolo 41 della Costituzione federale impongono alla Confederazione e ai Cantoni di adoperarsi affinché ognuno possa trovare, per sé stesso e per la sua famiglia, un’abitazione adeguata e a condizioni sostenibili. Questo rapporto di tensione tra obiettivi energetici da una parte e sociali dall’altra si manifesta in modo palese in occasione del risanamento energetico degli immobili in locazione.Per preservare spazi abitativi a prezzi accessibili, sarebbe auspicabile che i risanamenti energetici avvenissero con la permanenza degli inquilini. A sostegno di questo tipo di progetti, la Confederazione mette a disposizione strumenti adeguati, come il manuale del 2024 dell’Ufficio federale dell’energia (UFE) «Risanamenti energetici di immobili abitati: pianificare e progettare in modo partecipativo e socialmente sostenibile». Il testo fornisce istruzioni su come agire passo dopo passo nonché modelli ed esempi pratici e descrive sia le opportunità che i rischi delle ristrutturazioni di immobili abitati.Tuttavia, non sempre è possibile realizzare risanamenti di questo tipo: dal punto di vista edile o economico è spesso necessario che gli edifici siano vuoti. Il diritto di locazione offre però una protezione: una disdetta può essere contestata soprattutto se è contraria alle regole della buona fede.Nella sentenza TF 4A_247/2021 del 4 maggio 2022, il Tribunale federale ha riassunto la propria giurisprudenza in merito alle disdette di alloggi in locazione per lavori di risanamento: sussiste una violazione delle regole della buona fede se non vi è la reale intenzione di realizzare il progetto di risanamento o se il progetto vìola palesemente le norme di diritto pubblico o, ancora, se il progetto non è sufficientemente elaborato da poter dimostrare che non è realizzabile con la permanenza degli inquilini. L’abusività di una disdetta va valutata e decretata caso per caso in base alle circostanze specifiche.Infine, nel caso di una disdetta giuridicamente valida, va ricordato che secondo il Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) la locazione può essere protratta se la fine della medesima produce per l’inquilino o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore (art. 272 cpv. 1 CO). La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo (art. 272b cpv. 1 CO).Se mira a valutare la necessità di un progetto di risanamento, l’esame preliminare chiesto dall’autore della mozione rappresenterebbe un’ingerenza nella libertà di proprietà, garantita dalla Costituzione. Inoltre, il fatto di affidare alle autorità comunali o cantonali competenti la valutazione della fattibilità dei lavori di risanamento con la permanenza degli inquilini farebbe sorgere problemi di competenza, perché secondo il Codice di procedura civile l’impugnazione di una disdetta compete attualmente alle autorità giudiziarie cantonali.In sintesi, occorre ricordare che sia le disposizioni del diritto di locazione previste dal Codice delle obbligazioni sia la giurisprudenza corrispondente operano un’attenta ponderazione degli interessi. I Cantoni, dal canto loro, sono liberi di emanare le proprie norme per una maggiore tutela degli inquilini in caso di ristrutturazioni edilizie, come hanno fatto ad esempio Basilea Città e Ginevra o come sta valutando di fare anche il Cantone di Zurigo a seguito dell’iniziativa per la protezione degli alloggi depositata il 2 febbraio 2024. Attualmente non vi è quindi la necessità di un intervento sul piano del diritto federale.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.