Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di proporre misure per evitare gli abusi in materia di disdetta del contratto di locazione a causa di lavori. Il contratto deve essere mantenuto se i lavori possono essere effettuati con il locatario presente o se quest’ultimo si impegna a liberare temporaneamente l’abitazione durante i lavori.

Begründung

Il Tribunale federale ha eccessivamente ridotto la portata della protezione accordata al locatario nel caso in cui il locatore intenda effettuare dei lavori (cfr. per maggiori dettagli: TF 4A_247/2021). Il semplice fatto che la presenza del locatario possa comportare delle complicazioni è sufficiente a giustificare la disdetta del contratto da parte del locatore, anche se il locatario accetta di rimanere nonostante i disagi legati al cantiere o, caso ancora più sorprendente, se si impegna a lasciare l’abitazione durante i lavori.

Questa giurisprudenza è una vera manna dal cielo per certi locatori che cercano di liberarsi dei vecchi locatari, che pagano pigioni ancora abbordabili, per riaffittare poi le abitazioni a prezzi molto più elevati.

Così sono sempre più numerose le disdette di contratti, come avvenuto recentemente a Zurigo nella Neugasse o a Ginevra nella Rue des Contamines.

Uno studio del Politecnico federale di Zurigo ha analizzato la situazione degli ultimi cinque anni nel Cantone omonimo, scoprendo che in questo lasso di tempo quasi 12 000 contratti di locazione sono stati disdetti per consentire l’esecuzione di lavori. Dallo studio emerge inoltre che, in seguito, le abitazioni vengono riaffittate a locatari con un reddito in media di 3600 franchi superiore a quello dei locatari precedenti.

Le misure da adottare dovrebbero limitare la disdetta alle situazioni che richiedono l’uscita del locatario dall’abitazione ma quest’ultimo rifiuta di liberarla temporaneamente per consentire lo svolgimento dei lavori. Queste misure sarebbero conformi ai principi di proporzionalità, della buona fede e al mandato costituzionale in base al quale la Confederazione deve adottare provvedimenti per lottare contro gli abusi nel settore della locazione.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Come affermato nel suo parere alla mozione 21.3744, il Consiglio federale è consapevole che le disdette collettive dei contratti di locazione possono comportare casi difficili. Inoltre, le votazioni del 24 novembre 2024 sulla sublocazione e sulla disdetta per bisogno personale hanno mostrato che i temi legati al diritto di locazione sono controversi, come testimonia la maggioranza ottenuta di stretta misura. Il capo del DEFR ha pertanto invitato i vertici delle associazioni dei locatari e dei locatori a partecipare, il 17 dicembre 2024, a uno scambio di vedute sui risultati delle votazioni e sulle possibilità di aggiornamento del diritto di locazione. Un altro incontro è previsto nel corso della sessione estiva 2025. Questo contesto permetterà di discutere in un’ottica globale le questioni urgenti legate al diritto di locazione, anche quelle relative alle disdette collettive.

Il risanamento degli edifici ha un ruolo fondamentale nella Strategia energetica 2050 e negli obiettivi energetici della Confederazione. Nel contempo, in base agli obiettivi sociali sanciti dall’articolo 41 della Costituzione federale, la Confederazione e i Cantoni devono adoperarsi affinché ognuno possa trovare, per sé stesso e per la sua famiglia, un’abitazione adeguata e a condizioni sopportabili. Questo conflitto tra obiettivi energetici e sociali si manifesta in maniera chiara quando si tratta di ampie ristrutturazioni di immobili in locazione.

Per mantenere alloggi a prezzi accessibili è auspicabile che i risanamenti energetici siano effettuati nell’immobile abitato. La Confederazione mette a disposizione vari strumenti per sostenere simili progetti, per esempio il manuale «Risanamenti energetici di immobili abitati: pianificare e progettare in modo partecipativo e socialmente sostenibile» pubblicato nel 2024 dall’Ufficio federale dell’energia (UFE). Il manuale contiene istruzioni, modelli ed esempi e descrive sia le opportunità che i rischi di questi risanamenti.

Non è però sempre possibile seguire alla lettera tali raccomandazioni. Spesso criteri tecnici o economici richiedono una disdetta collettiva. Il diritto di locazione offre comunque una protezione: la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.

Nella sentenza 4A_247/2021 del 4 maggio 2022 il Tribunale federale ha riassunto la sua giurisprudenza relativa alla disdetta del contratto da parte del locatore per lavori di ristrutturazione: le regole della buona fede vengono violate se non c’è la volontà reale di realizzare il progetto di risanamento e se il progetto infrange manifestamente le regole del diritto pubblico o se non è sufficientemente avanzato per appurare che la presenza del locatario durante i lavori è impossibile. La disdetta del contratto può essere abusiva in particolare se il locatario si è impegnato, già prima della disdetta, a lasciare temporaneamente l’abitazione durante i lavori.

Va infine ricordato che, nel caso di una disdetta valida, ai sensi del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) il locatario può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore (art. 272 cpv. 1 CO). La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo (art. 272b cpv. 1 CO).

Riassumendo, si può osservare che sia le disposizioni del CO in materia di locazione sia la relativa giurisprudenza si basano su un’accurata ponderazione degli interessi. Inoltre, i Cantoni hanno la facoltà di emanare regole proprie per proteggere meglio i locatari in caso di risanamento degli edifici, come hanno fatto i Cantoni di Basilea Città e Ginevra. Anche il Cantone di Zurigo sta esaminando questa possibilità a seguito dell’iniziativa per la protezione degli alloggidel 2 febbraio 2024. Al momento non è necessario apportare modifiche al diritto federale.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.