Garanzie degli inquilini. Chiarire le condizioni di remunerazione da parte delle banche e di altre società

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di presentare un rapporto sulla problematica della remunerazione delle garanzie fornite dagli inquilini al momento della stipula di un contratto di locazione, e in particolare sugli interessi pagati dalle banche sui conti di risparmio garanzia affitti. L’Esecutivo dovrà anche formulare proposte volte a garantire una situazione giusta ed equa per gli inquilini nei confronti delle banche o delle società di fideiussione.

Begründung

Per tutelare gli interessi del locatore contro un’eventuale insolvenza dell’inquilino al termine del contratto di locazione, l’articolo 257e del Codice delle obbligazioni (CO) dispone che il locatore possa esigere da quest’ultimo una garanzia al momento di stipulare il contratto di locazione di un’abitazione o di un locale commerciale. Per le abitazioni questa garanzia non può superare l’equivalente di tre pigioni mensili. Nella pratica questo importo massimo è diventato la regola. Benché la legge non prescriva una tipologia specifica, nella maggior parte dei casi queste garanzie sono prestate attraverso il versamento della somma richiesta su un conto bancario bloccato intestato all’inquilino. Secondo i dati dell’Ufficio federale di statistica (UST), il numero delle economie domestiche locatarie in Svizzera raggiunge i 2,4 milioni e l’affitto medio nazionale è di 1451 franchi. Ne consegue che il volume totale delle garanzie supera i 10 miliardi di franchi. Se si considerano i rari contratti stipulati senza una garanzia o con una garanzia di importo inferiore nonché la crescente quota delle società di fideiussione che garantiscono i tre mesi d’affitto, il volume complessivo delle garanzie, sotto forma di conti di risparmio garanzia, dovrebbe attestarsi all’incirca a 8 miliardi di franchi. Gli inquilini non possono scegliere né il tipo di garanzia né l’istituto bancario, il quale viene spesso imposto dal locatore o dall’agenzia immobiliare responsabile. Per la banca queste garanzie costituiscono una risorsa finanziaria straordinariamente stabile: i contratti di locazione si estendono solitamente su molti anni e solo nel 2 per cento dei casi le garanzie vengono effettivamente attivate a favore dei locatori. L’istituto bancario può quindi realizzare proficui investimenti per conto proprio. La remunerazione di queste garanzie da parte delle banche è tuttavia molto bassa e talvolta addirittura nulla. Sull’intera durata di un contratto di locazione la perdita finanziaria ammonta singolarmente a qualche centinaio di franchi, ma nel complesso e in tutta la Svizzera le perdite a discapito degli inquilini – e a tutto vantaggio delle banche – raggiungono diverse centinaia di milioni di franchi. Alla luce di quanto sopra, è lecito effettuare un’analisi a tutto campo che consenta alle autorità di farsi un’idea precisa della situazione e, se del caso, di formulare proposte eque, anche perché l’ultimo rapporto commissionato dall’UST risale al 1999, ossia a oltre 25 anni fa.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

La prestazione di una garanzia ai sensi dell’articolo 257e del Codice delle obbligazioni offre al locatore una sicurezza finanziaria e lo tutela in caso di mancato pagamento da parte del locatario. Questa garanzia, che non può superare l’equivalente di tre pigioni mensili, può anche essere nell’interesse degli inquilini meno facoltosi, perché riduce il rischio che il locatore rifiuti di concedere loro un alloggio ritenendo che il loro potere d’acquisto sia insufficiente. Le economie domestiche a basso reddito hanno così maggiori possibilità di trovare un’abitazione adatta.La procedura di prestazione di una garanzia è ben nota, facilmente comprensibile e molto diffusa sia per le abitazioni che per i locali commerciali. Di norma, le condizioni per una tale garanzia possono essere concordate liberamente. L’importo corrispondente deve tuttavia essere versato su un conto di risparmio o di deposito intestato al locatario. Al termine del contratto di locazione questo importo, comprensivo degli interessi, va restituito al locatario a condizione che questi abbia rispettato gli obblighi contrattuali.Come menzionato dall’autore del postulato, la prassi relativa alle garanzie da fornire e le eventuali alternative sono già state oggetto di un rapporto dell’UST del 1999 (disponibile solo in tedesco). Da allora sono aumentati sia il numero delle economie domestiche locatarie sia i costi degli affitti, il che dovrebbe aver comportato un incremento dell’importo complessivo dei depositi cauzionali corrispondenti presso le banche. Tuttavia, rispetto al totale dei risparmi in Svizzera, la quota di questi depositi cauzionali – che nel 1999 era dello 0,7 per cento – dovrebbe essere tuttora irrilevante.È indubbiamente vero che tali depositi costituiscono un onere economico, specialmente per le famiglie a basso reddito, e che le condizioni offerte dagli istituti bancari risultano poco vantaggiose, in particolare nell’attuale contesto caratterizzato da bassi tassi d’interesse. Considerando i periodi di permanenza medio-lunghi in un appartamento in locazione e il raro utilizzo delle garanzie prestate, i depositi cauzionali rappresentano per le banche valori relativamente stabili che consentono loro di gestirli su un orizzonte temporale esteso. La concorrenza tra gli istituti finanziari e il principio della libera scelta della banca da parte degli inquilini fanno convergere le forze di mercato verso condizioni adeguate. Tuttavia, è essenziale che le parti contraenti concordino sul fatto che il locatario possa, in determinate circostanze, cercare e proporre offerte più vantaggiose. In questo contesto, le associazioni degli inquilini e altri prestatori di servizi possono contribuire a promuovere la trasparenza e, quindi, il corretto funzionamento del mercato, facilitando il confronto delle diverse offerte. Il Consiglio federale ritiene tuttavia che non spetti alle autorità pubbliche fornire servizi di questo tipo né che sia opportuno emanare ulteriori prescrizioni per questo mercato privato. Secondo l’Esecutivo, il dispendio di risorse per l’elaborazione del rapporto richiesto dall’autore del postulato non è giustificato.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.