Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di adeguare le basi legali a livello di legge e/o di ordinanza in modo tale che le temperature interne eccessive negli alloggi in affitto siano chiaramente considerate dei difetti ai sensi del Codice delle obbligazioni (CO).

Begründung

L’aumento delle temperature indotto dal cambiamento climatico influisce sempre di più sulla qualità abitativa. Soprattutto nei nuclei comunali e urbani densamente edificati, gli edifici si riscaldano molto durante l’estate. Senza sistemi di ombreggiamento o inverdimento efficaci, l’irradiazione solare su un edificio non protetto può raggiungere fino a 800 W/m². Questo porta rapidamente a un surriscaldamento e a una limitata fruibilità dell’alloggio e costituisce un rischio per la salute. In Germania uno studio dell’Istituto per la ricerca edilizia (Institut für Bauforschung, Hauser, 2023) ha dimostrato che – senza misure preventive – entro il 2045 gli spazi interni potrebbero registrare temperature oltre i 30 gradi fino a sei volte più spesso rispetto a oggi. Le temperature troppo elevate o troppo basse sono generalmente considerate un difetto ai sensi del diritto di locazione. Tuttavia, mentre esistono chiare disposizioni per una riduzione dell’affitto in caso di limitazioni d’uso dovute, ad esempio, al rumore dei lavori di costruzione (art. 259a CO), manca una norma corrispondente in caso di difetti causati dalla temperatura. Il Tribunale federale ha stabilito che le temperature interne eccessive, vale a dire quelle che superano la temperatura normale di un valore compreso fra i 3 e i 5 gradi, possono essere considerate un difetto. In questo caso si tratta però di un difetto causato da problemi strutturali, come un isolamento insufficiente o la mancanza di schermature solari. È necessario chiarire come qualificare questo difetto a seconda dell’età, dello standard e dell’affitto degli immobili in locazione. Attualmente la situazione giuridica è incerta sia per gli inquilini che per i locatori. Occorre pertanto adeguare le basi giuridiche, definendo la temperatura interna eccessiva negli immobili in locazione come un difetto ai sensi del CO. A questo scopo, si tratta in particolare di fissare dei criteri uniformi per la valutazione del difetto (soglie di temperatura, durata ed entità del surriscaldamento), riduzioni d’affitto standardizzate nonché prescrizioni per misure edili di prevenzione (p. es. schermature solari, inverdimento). In questo modo si provvede a creare una maggiore certezza del diritto per inquilini e locatori e ad adeguare il diritto di locazione al cambiamento climatico.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Se un alloggio in locazione presenta difetti che pregiudicano l’uso a cui è destinato, si applicano gli articoli 259a segg. del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220). Gli inquilini possono in particolare chiedere l’eliminazione del difetto unitamente a una riduzione adeguata del canone di locazione. Questa riduzione è dovuta dal momento in cui il locatore viene a conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione. La nozione di «difetto» presuppone un confronto fra lo stato reale dell’alloggio e lo stato concordato.Quanto alla temperatura dei locali, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale (cfr. 4A_581/2016), il valore normale è di 20–21 gradi (19–20° per gli alloggi con standard Minergie). Una variazione di 3–5 gradi costituisce di norma un difetto che giustifica una riduzione del canone d’affitto.La presenza di un difetto e la misura in cui questo giustifichi una riduzione del canone d’affitto vanno sempre valutate caso per caso. Lo stesso dicasi per gli eventuali provvedimenti da adottare per eliminare il difetto. Queste valutazioni sono solitamente effettuate sulla base di una stima peritale e hanno per oggetto un alloggio ben preciso. A questo riguardo occorre tenere conto anche dell’età dell’edificio: da un edificio di lunga data non ci si può aspettare un isolamento termico paragonabile a quello di un edificio nuovo, cosa che in ultima istanza può anche riflettersi in un canone d’affitto più basso. A ciò si aggiunge che proprio nei centri urbani la situazione spesso non è determinata solo dalle condizioni dell’immobile in locazione, ma dipende anche da altri fattori, quali le dimensioni del comune, la densità edilizia, la ventilazione, la percentuale di vegetazione o la percentuale di superficie impermeabilizzata. Va ricordato, infine, che se si potesse migliorare la protezione termica attraverso norme edili adeguate, le disposizioni corrispondenti non rientrerebbero nella competenza della Confederazione. Infatti, l’articolo 3 della Costituzione federale conferisce ai Cantoni una competenza legislativa generale. Alla luce di queste considerazioni, non sembra necessario né realistico adeguare le disposizioni del CO o intervenire a livello di ordinanza per chiarire in quali casi un aumento della temperatura ambiente costituisca un difetto della cosa locata e se ciò dia diritto a una riduzione del canone d’affitto né tantomeno per stabilire in che modo eliminare il difetto.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.