Wortlaut

Lo scorso 4 marzo 2025 il tasso d’interesse di riferimento è sceso dall’1,75 all’1,5 per cento. Gli inquilini che avevano subìto l’aumento all’1,75 per cento o che hanno traslocato da dicembre 2023 in poi avrebbero avuto diritto a una riduzione dei loro affitti, unitamente ad altre economie domestiche in base a determinati fattori di costo. Stando all’indice degli affitti, oltre il 30 per cento dei canoni d’affitto sono saliti dopo l’aumento del tasso d’interesse di riferimento di dicembre 2023. Secondo un calcolo molto approssimativo, un’economia domestica su due avrebbe avuto diritto a una riduzione. In realtà, però, soltanto il 6,3 per cento ne ha effettivamente ottenuta una.

Mai prima d’ora così poche economie domestiche hanno beneficiato di una diminuzione del canone d’affitto nel trimestre successivo a una flessione del tasso d’interesse di riferimento. E nonostante questa riduzione, l’indice degli affitti è complessivamente aumentato dello 0,1 per cento nello scorso trimestre. Questo sviluppo dimostra ancora una volta in modo palese che il vincolo tra affitti e tasso d’interesse di riferimento genera effetti disuguali: gli adeguamenti al rialzo sono molto più frequenti di quelli al ribasso. In questo contesto servono a poco gli appelli, molto cauti, delle associazioni dei locatori, che invitano i loro membri a ridurre gli affitti, ma soltanto per non incorrere nel rischio di realizzare rendimenti abusivi, un criterio che nella pratica non viene quasi mai reso trasparente dai locatori.

1. Come interpreta queste cifre il Consiglio federale?

2. Tiene conto di questa asimmetria nel valutare l’ipotesi di un nuovo modello di pigioni?

3. Quali misure intende adottare il Consiglio federale a breve termine per fare sì che le riduzioni del tasso d’interesse di riferimento siano effettivamente trasmesse agli inquilini?

4. È disposto, in particolare, a lanciare una campagna informativa per sensibilizzare gli inquilini sui loro diritti e i locatori sui loro doveri?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Stando alle rilevazioni degli affitti effettuate dall’Ufficio federale di statistica (UST), nei due trimestri successivi a una riduzione del tasso d’interesse di riferimento nel periodo 2011–2020 una quota complessiva tra il 15,4 e il 19,5 per cento delle economie domestiche ha beneficiato di una riduzione del canone d’affitto. Per contro, nei due trimestri successivi ai due aumenti del suddetto tasso d’interesse, nel 2023, gli affitti sono invece rincarati, rispettivamente, per il 22,6 e il 28,7 per cento delle economie domestiche. Quanto alla diminuzione del 4 marzo 2025, al momento sono disponibili solo i dati di un trimestre. Per questo motivo e anche perché lo scorso 2 settembre il tasso ipotecario ha subito un’ulteriore flessione i cui effetti non sono ancora percepibili, attualmente non si possono trarre conclusioni definitive sulle conseguenze dell’andamento del tasso ipotecario di riferimento nel 2025.

Dopo una variazione del tasso ipotecario di riferimento sono diversi i fattori per cui gli affitti tendono più spesso a salire che a scendere. Secondo l’articolo 12 dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11), ai fini di un rincaro del canone d’affitto sono rilevanti non soltanto gli aumenti del tasso ipotecario, ma anche quelli delle tasse, delle imposte sugli immobili, dei canoni del diritto di superficie, dei premi d’assicurazione nonché delle spese di manutenzione. Inoltre, secondo l’articolo 16 OLAL, la pigione può essere aumentata fino al 40 per cento dell’incremento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo. Infine, secondo l’articolo 14 OLAL, anche le prestazioni suppletive del locatore possono essere trasferite agli inquilini. Questi fattori compensano in molti casi la riduzione del canone d’affitto a cui si ha diritto dopo un calo del tasso ipotecario di riferimento. Oltre a ciò, alcuni contratti d’affitto, come i canoni di locazione scalari o indicizzati, non sono basati sul modello della pigione commisurata ai costi. In entrambi i casi le flessioni del tasso ipotecario di riferimento sono irrilevanti, motivo per cui gli affitti tendono generalmente al rialzo.

2. Il 21 marzo 2025 il Consiglio federale ha incaricato il DEFR (UFAB) di rivedere il modello di pigione vigente, unitamente alle regole per l’adeguamento degli affitti, e di presentargli i risultati entro la fine di settembre 2026. Questo mandato riguarda principalmente i singoli elementi del modello in questione. Non mette però in discussione il principio della pigione commisurata ai costi previsto dal Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) né può modificare il fatto che l’evoluzione dei costi tenda più spesso a far salire i canoni d’affitto piuttosto che a farli scendere. Al momento non si può ancora valutare se le norme per l’adeguamento degli affitti presentino un potenziale di miglioramento.

3. Secondo il Consiglio federale, al momento non è necessario adottare misure a livello federale per fare sì che le riduzioni del tasso d’interesse di riferimento siano effettivamente trasmesse agli inquilini.

4. Il dovere d’informazione dell’UFAB previsto dalla legge e la pubblicazione trimestrale del tasso d’interesse di riferimento garantiscono che l’opinione pubblica sia regolarmente informata sulle possibilità di adeguamento dei canoni di locazione, e questo a prescindere dal fatto che il tasso ipotecario di riferimento abbia subìto una variazione. Le parti contraenti dei contratti di locazione vengono quindi informate regolarmente su eventuali possibilità di adeguamento non ancora sfruttate. Oltre a ciò, il sito Internet della Confederazione www.ch.ch offre informazioni sulla procedura da seguire per chiedere una riduzione dell’affitto. A norma dell’articolo 21 capoverso 2 OLAL, infine, le autorità di conciliazione sono tenute a prestare consulenza a inquilini e locatori, indipendentemente da una procedura di consultazione. Devono in particolare aiutarli a determinare da sé se una pigione è abusiva o meno. Per finire, il Codice di procedura civile svizzero (CPC; RS 272) prevede una procedura di conciliazione gratuita sul diritto di locazione e di affitto. Il Consiglio federale ritiene che queste informazioni e questi strumenti siano sufficienti.