Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di valutare la situazione degli inquilini dei locali commerciali in caso di trasferimento della locazione legata alla cessione di un fondo di commercio e di adottare misure idonee per garantire il proseguimento dell’attività aziendale o, quantomeno, il mantenimento del suo valore patrimoniale per i proprietari, se necessario modificando l’articolo 263 CO o qualsivoglia altra disposizione di legge.

Begründung

Stando al monitoraggio dell’Ufficio federale delle abitazioni realizzato nell’ottobre 2020, i contratti locativi commerciali sono 390 000; questa cifra corrisponde a più della metà delle PMI.La prosecuzione dello sfruttamento dell’attività aziendale e il mantenimento del suo valore patrimoniale sono legati al mantenimento del contratto relativo ai locali. D’altra parte, spesso la previdenza professionale delle piccole e medie imprese dipende in maniera preponderante dalla vendita del fondo di commercio. Tuttavia, quando le PMI sono in affitto, la vendita del fondo di commercio può avvenire solamente con il trasferimento della locazione.A tenore di legge, il locatore deve dare il proprio consenso, che non può essere rifiutato, salvo per motivi gravi.In pratica però, capita spesso che il locatore rifiuti e dia la disdetta per poter locare il bene a un prezzo maggiore al futuro acquirente o a terzi. Non è neppure così raro che un acquirente che intenda riprendere il fondo di commercio a un prezzo fortemente ribassato contatti il proprietario dei locali per spingerlo a dare la disdetta.Già solamente per questo – e anche se la disdetta fosse annullabile – il locatore dispone di un diritto di veto. Quale acquirente prenderà il rischio di rilevare un’impresa il cui contratto di locazione è stato disdetto, con l’incertezza di un processo in corso, spesso lungo e costoso? Quale imprenditore continuerà a fare gli investimenti necessari per mantenere il valore dell’impresa se il contratto di locazione è stato disdetto? In questo modo il commerciante perde la maggior parte del suo capitale pensionistico, senza tenere conto del fatto che questa situazione può portare a licenziamenti.Si tratta quindi di preservare gli interessi economici di queste imprese di fronte al rischio di una disdetta.Potrebbero essere trovate soluzioni in base all’esperienza, per esempio prevedendo periodi durante i quali non è possibile dare la disdetta, salvo per giustificati motivi, e permettere così la conclusione delle negoziazioni. Un’altra soluzione potrebbe essere quella di agevolare le pratiche dell’imprenditore-locatario, per ridurre il danno provocato dal locatore.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

La mozione non tratta solamente del diritto di locazione, ma anche del diritto societario, del diritto fiscale e della previdenza per la vecchiaia. Come riportato nella mozione, nei casi in cui la previdenza per la vecchiaia è integrata nell’impresa, gli investimenti realizzati dal conduttore nei locali e il trasferimento previsto del contratto di locazione commerciale generano situazioni complesse. Il legislatore ha previsto delle misure per queste situazioni all’articolo 263 del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220). L’articolo 263 capoverso 1 CO prevede che il conduttore di un locale commerciale possa trasferire la locazione a un terzo con il consenso scritto del locatore. Nel suo messaggio il Consiglio federale partiva dal presupposto che il conduttore potesse avere interesse a imporre al locatore un nuovo conduttore se, oltre alla locazione, intendesse trasferire al subentrante anche il plusvalore apportato alla cosa locata (Messaggio del 27 marzo 1985, Foglio federale 1985I 1201, 1254). Il locatore può negare il consenso solo per motivi gravi, conformemente a quanto sancito dall’articolo 263 capoverso 2 CO, per esempio se la terza parte non può offrire le stesse garanzie di solvibilità. Se il consenso è negato senza giustificazione, il conduttore può far valere i propri diritti in virtù dell’articolo 263 CO davanti all’autorità giudiziaria. Le regole in vigore relative al trasferimento del contratto di locazione commerciale possono sempre essere applicate conformemente all’obiettivo iniziale del legislatore, e all’origine di tale diritto vi sono precisamente i problemi descritti nella mozione. La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede (art. 271 cpv. 1 CO). La giurisprudenza ha analizzato in modo approfondito le disdette e ha elaborato criteri differenziati. In base alle circostanze concrete, può essere utile per il conduttore contestare una disdetta. Usufruendo appieno del diritto in vigore e con il sostegno delle associazioni che rappresentano gli interessi dei conduttori, dei locatari o del settore commerciale, è possibile porre rimedio alle situazioni descritte. La problematica non può essere risolta con una modifica dell’articolo 263 CO o una disposizione sulla protezione contro la disdetta, dato che implica anche aspetti relativi ad altri settori giuridici e fattori economici. È anche importante sensibilizzare gli interessati sulla necessità di trovare soluzioni alternative di previdenza per la vecchiaia, dato che vincolare quest’ultima all’attività commerciale può generare problemi non solamente al momento del previsto trasferimento del contratto di locazione, ma anche in una fase anteriore. Il Consiglio federale condivide il parere dell’autore della mozione: i risparmi per la vecchiaia vanno protetti. Tuttavia, quest’obiettivo non può essere perseguito con una revisione del diritto di locazione.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.