Wortlaut

• Qual è stato l’andamento degli affitti dei locali commerciali, in particolare delle superfici di vendita, in Svizzera negli ultimi 25 anni?

• Come valuta il Consiglio federale questo andamento in un contesto difficile per il settore del commercio al dettaglio a causa del franco forte e del cambiamento di abitudini dei consumatori verso lo shopping online?

• Quale percentuale di immobili commerciali è detenuta dai diversi tipi di proprietari indicati nelle statistiche sul parco locativo residenziale (società e fondi, cooperative, singoli proprietari)? Quali sono stati i principali sviluppi negli ultimi 25 anni?

• Come possiamo limitare il rischio che i piccoli esercenti e i commercianti indipendenti siano costretti a lasciare i centri storici a causa degli affitti troppo alti?

• Quali misure può ipotizzare il Consiglio federale per ridurre il fenomeno degli spazi commerciali vuoti e pubblicizzati con canoni di locazione molto elevati nel tentativo di mantenere il valore di bilancio?

• Non si potrebbero estendere alcuni strumenti federali di sostegno all’edilizia abitativa a prezzi accessibili (fideiussioni, garanzie, fondi di rotazione) alla creazione di spazi commerciali anch’essi a prezzi accessibili?

Begründung

Il fenomeno delle vetrine vuote colpisce molte città. In alcuni Cantoni, gli affitti commerciali sono aumentati di oltre il 50 % negli ultimi 15 anni. Diventa quindi sempre più difficile generare il fatturato necessario a coprire l’affitto: ciò porta non solo alla chiusura dei negozi ma anche alla sostituzione dei punti vendita, compresi quelli al piano terra, principalmente con altre attività che offrono servizi.Ovviamente, la politica di rivitalizzazione dei centri storici è in parte di competenza delle autorità locali. Tuttavia, il settore immobiliare rappresenta di fatto, soprattutto attraverso i costi, una leva con un ruolo di primissimo piano.

Stellungnahme des Bundesrates

1. La Confederazione non raccoglie dati di questo tipo. Secondo Wüest Partner, azienda di software e servizi nel settore immobiliare, tra il 2000 e il 2024 gli affitti offerti sul mercato per gli spazi commerciali sono aumentati in termini nominali del 19,4 %, quelli per le superfici di vendita dell’11,6 % e quelli per gli uffici del 17,9 % (cfr. https://www.wuest.io/online_services_classic/angebotspreisindex/index.phtml). Nello stesso periodo, l’inflazione è stata del 15 % (cfr. https://lik-app.bfs.admin.ch/it/lik/rechner). Sono invece aumentati in modo molto più marcato i prezzi delle case unifamiliari (+91,5 %), degli appartamenti di proprietà (+88,5 %) e degli appartamenti in affitto (+49,4 %) (cfr. https://www.wuest.io/online_services_classic/angebotspreisindex/index.phtml).

2. Si può ipotizzare che l’aumento relativamente modesto degli affitti per gli spazi commerciali e le superfici di vendita sia legato al cambiamento delle abitudini dei consumatori e a una domanda tendenzialmente più bassa. Le difficoltà del commercio al dettaglio non sono nuove: anni fa, la Confederazione ha sostenuto la creazione della «Rete centri storici», che ha permesso di affrontare tali problematiche. Quando le sfide a livello locale riguardano soprattutto la rivitalizzazione dei centri e dell’offerta del commercio al dettaglio, i Comuni possono rivolgersi in primis alla consulenza per lo sviluppo insediativo di EspaceSuisse, in cui è integrata la Rete centri storici (cfr. https://www.espacesuisse.ch/de/beratung/siedlungsberatung).

3. Non esistono statistiche ufficiali sui rapporti di proprietà degli immobili commerciali. Secondo una stima elaborata da Wüest Partner nell’ambito del monitoraggio delle pigioni commerciali (cfr. news.admin.ch/it/nsb?id=80620), nel 2020 il valore di mercato degli immobili commerciali in affitto ammontava a circa 650 miliardi di franchi. Gli investitori istituzionali detenevano immobili commerciali per un valore di circa 150 miliardi. La loro quota sul totale delle pigioni di questi immobili era stimata intorno al 20 %.

4. Nel 3° trimestre del 2025 circa il 3,4 % delle superfici di vendita e circa l’8 % degli uffici risultavano sfitti. Per quanto riguarda gli appartamenti, quelli sfitti rappresentavano l’1,00 % (stato: 1° giugno 2025). Nella maggior parte delle località, la pressione competitiva legata agli spazi commerciali e alle superfici di vendita non è quindi particolarmente elevata; la situazione può tuttavia apparire diversa nelle aree urbane. La concorrenza di usi alternativi può essere evitata individuando gli spazi lavorativi e commerciali nel piano di utilizzazione o stabilendo delle quote minime per gli spazi commerciali nelle zone miste o centrali. Ciò contribuirebbe inoltre a invertire l’andamento dei prezzi relativi a tali spazi.

5. I casi di immobili sfitti per mantenere il valore di bilancio dovrebbero essere rari. Il valore di un immobile deve essere rivisto quando quest’ultimo è rimasto sfitto per troppo tempo: solo così è possibile assicurare una valutazione veritiera e corretta.

6. La pressione sui prezzi è significativamente minore per gli spazi commerciali e le superfici di vendita di quanto non lo sia per gli immobili residenziali, che vedono una limitazione degli strumenti di promozione e del relativo finanziamento anche in considerazione dei costi. Il Consiglio federale ritiene pertanto che l’impegno della Confederazione debba concentrarsi sul settore residenziale, dove la carenza dal lato dell’offerta si è particolarmente accentuata negli ultimi anni. Il settore della pianificazione dell’utilizzazione dispone inoltre di strumenti che consentono di proteggere gli spazi commerciali. A questo proposito, la Confederazione sostiene già quattro cooperative di fideiussione per PMI (cfr. https://kmu-buergschaften.ch/).