Obbligo di informazione in caso di disdetta per ristrutturazione nel diritto di locazione

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di sottoporre al Parlamento una modifica del Codice delle obbligazioni che imponga ai locatori di informare tempestivamente i propri inquilini dei lavori previsti in caso di probabile disdetta del contratto di locazione dovuta a lavori di ristrutturazione o di trasformazione di ampia portata. La modifica deve disciplinare in particolare:

1. l’obbligo di fornire preventivamente informazioni per iscritto sui principali aspetti dei lavori di ristrutturazione o di trasformazione previsti;

2. un termine minimo adeguato tra la comunicazione e l’eventuale disdetta;

3. un termine adeguato entro il quale gli inquilini possano fornire una garanzia di uscita vincolante per la durata dei lavori di ristrutturazione;

4. i requisiti minimi riguardanti il contenuto e la forma della comunicazione, nonché della garanzia di uscita.

Begründung

La disdetta collettiva di 142 appartamenti a Berna ha acceso nuovamente i riflettori sulla problematica delle disdette per ristrutturazione. Di fronte a queste disdette spesso gli inquilini si trovano in una posizione di impotenza, anche perché in molti casi il carattere abusivo dell’operazione può essere dimostrato solo sulla base di indizi. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, una disdetta per lavori di ristrutturazione è generalmente considerata abusiva se, prima della sua notifica, il locatario fornisce una garanzia di uscita incondizionata e senza riserve per tutta la durata dei lavori.La sentenza del Tribunale cantonale di Zurigo del 13 novembre 2024 evidenzia tuttavia una lacuna nella normativa vigente: una garanzia di uscita fornita dopo la disdetta non rende quest’ultima abusiva a posteriori, anche se il locatario non era stato informato dei lavori. Infatti, in assenza di una base legale, non c’è alcun obbligo di informazione preventivo. Senza tale informazione però non è possibile presentare una garanzia di uscita in tempo utile.Nell’adempimento della mozione occorre tenere conto degli interessi di entrambe le parti: da un lato è inconcepibile chiedere agli inquilini di trovare una nuova sistemazione in tempi record, dall’altro non si può pretendere che i locatori attendano all’infinito una garanzia di uscita. L’obbligo di informazione assicura una maggiore trasparenza e consente agli inquilini di fornire tempestivamente questa garanzia. Inoltre, la fissazione di scadenze vincolanti permette ai locatori di pianificare i progetti edilizi con maggiore sicurezza. Infine, l’obbligo di informazione offre la possibilità di trovare soluzioni preferibili alle disdette collettive, sia per gli inquilini che per i locatori.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale è consapevole del fatto che le disdette collettive possono dare luogo a casi di rigore. Tuttavia, gli inquilini interessati hanno la possibilità di impugnare la disdetta. Quest’ultima, infatti, è valida soltanto se la permanenza dell’inquilino nell’alloggio rischia di causare complicazioni, costi aggiuntivi o un prolungamento della durata dei lavori. In caso contrario, viola i principi di buona fede. La valutazione della situazione dipende dai lavori previsti nell’ambito di un progetto di risanamento concreto e realizzabile (DTF 140 III 496). Quando la disdetta è valida, l’autorità competente valuta d’ufficio se il contratto di locazione può essere prorogato; raramente una proroga del genere viene negata.Se gli inquilini vengono a conoscenza del progetto di ristrutturazione solo al momento della disdetta, non possono proporre al locatore un’uscita temporanea per evitare la disdetta. In questi casi, una comunicazione tempestiva potrebbe rivelarsi utile.L'obbligo di informazione proposto, che prevede un termine minimo e un periodo entro il quale presentare una garanzia di uscita, limiterebbe tuttavia il diritto costitutivo del locatore. Inoltre, tale obbligo potrebbe causare ritardi e ripercuotersi negativamente sulla realizzazione di progetti di ristrutturazione e di risanamento energetico.I Cantoni hanno già la facoltà di emanare norme in materia di risanamento che garantiscano una protezione contro la disdetta maggiore rispetto a quella del Codice delle obbligazioni. Norme del genere sono in vigore a Ginevra e a Basilea Città, mentre nel Cantone di Zurigo il 14 giugno 2026 si voterà su un adeguamento legislativo in tal senso che il Gran Consiglio ha approvato come controproposta alla «Wohnschutz-Initiative» (iniziativa per la protezione degli alloggi). Disposizioni analoghe a favore degli inquilini sarebbero possibili anche con un contratto-quadro di locazione di obbligatorietà generale.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.