Wortlaut

Dal 2005 le casse pensioni devono valutare i propri immobili secondo il valore venale e non più secondo il valore d’investimento. Inoltre, devono registrarli nei propri libri contabili. Poiché è calcolato in base al valore di reddito, il valore venale dipende dai futuri redditi locativi. L’aumento di questi ultimi implica, sul piano contabile, utili da rivalutazioni di immobili che possono essere anche distribuiti. Ciò ha molteplici ripercussioni sul comportamento dei proprietari di immobili istituzionali. In tale contesto, sorgono diverse domande in relazione alla Cassa pensioni della Confederazione PUBLICA.

1. Con quale frequenza si effettua la valutazione degli investimenti immobiliari di PUBLICA?

2. Quale metodo e quali formule si applicano per questa valutazione? Si prega di fornire indicazioni precise, ad esempio sul tasso di sconto o su correzioni del rischio. Chi effettua tali valutazioni?

3. Le valutazioni immobiliari sottostanno a un obbligo di revisione annuale? Chi effettua tali revisioni?

4. La conformità dei redditi locativi e dei valori di reddito alle norme del diritto di locazione su cui si basano le valutazioni è oggetto delle revisioni?

5. Gli utili da rivalutazioni conseguiti hanno ripercussioni rilevanti ai fini dello stipendio?

6. Quali sono le ripercussioni della valutazione immobiliare secondo il valore di reddito sul calcolo del grado di copertura?

7. In che modo si intende contrastare il rischio, in occasione del cambio di inquilino, di un aumento del reddito locativo al fine di ottenere ricavi superiori al rendimento del capitale proprio consentito dal diritto di locazione allo scopo di conseguire utili da rivalutazione?

8. PUBLICA tiene un conto testimone che espone il rendimento effettivo in base al valore d’investimento? Se no, perché non lo tiene?

9. Cosa pensa PUBLICA degli effetti di questo approccio contabile, adottato nell’ambiente degli investitori di immobili istituzionali, sui prezzi nel mercato delle transazioni? PUBLICA deve quindi orientarsi di più verso l’estero?