Legge federale sull'imposizione di fondi agricoli e silvicoli (attuazione della mozione 12.3172, Müller Leo)

Avamprogetto per la consultazione concernente la legge federale sull’imposizione di fondi agricoli e silvicoli (attuazione della mozione Müller 12.3172) Rapporto esplicativo

del 5 giugno 2015

Compendio

Con il presente progetto, il Consiglio federale adempie la mozione Müller 12.3172 «Imposizione di fondi agricoli e silvicoli». La mozione chiede di ancorare alla legge la prassi fiscale concernente i fondi agricoli e silvicoli seguita prima del 2011. Que- sto obiettivo è raggiunto mediante la modifica della legge federale sull’imposta fe- derale diretta (LIFD) e della legge federale sull’armonizzazione delle imposte di- rette dei Cantoni e dei Comuni (LAID).

Situazione iniziale I fondi agricoli e silvicoli godono di un trattamento privilegiato ai fini dell’imposta sul reddito. Nel 2011 il Tribunale federale ha limitato l’entità di questi privilegi ai fondi sottoposti alla legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR), allo scopo di conformare quest’ultima al campo di applicazione, alla sfera di protezione e alle re- strizioni del diritto di alienazione risultanti dalla legislazione sul diritto fondiario ru- rale. Da allora, gli utili conseguiti con l’alienazione di altri fondi originati dagli im- mobilizzi di aziende agricole e silvicole sono soggetti a imposizione completa. Questo vale in particolare per gli utili conseguiti con l’alienazione e risultanti da riserve di terreni edificabili e da piccoli fondi. Contenuto del progetto Il progetto posto in consultazione chiede l’imposizione privilegiata per gli utili con- seguiti con l’alienazione di tutti i fondi facenti parte degli immobilizzi di un’azienda agricola o silvicola. Come accadeva prima del 2011, all’imposta federale diretta de- vono essere assoggettati solo gli utili sino a concorrenza delle spese d’investimento, ovvero gli ammortamenti recuperati. Questo significa che in futuro, ai fini dell’impo- sta federale diretta, l’utile derivante dall’aumento di valore dovrà essere esentato dall’imposta. Per quanto riguarda le imposte cantonali e comunali, in tutti i Cantoni i redditi o gli utili devono essere soggetti a imposizione solo sino a concorrenza delle spese d’investimento. L’utile derivante dall’aumento di valore deve essere assogget- tato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Ripercussioni per le finanze Nell’ambito dell’imposta federale diretta, la sentenza del Tribunale federale ha de- terminato a medio e lungo termine maggiori entrate di circa 200 milioni di franchi all’anno. Dal punto di vista finanziario, il ritorno alla prassi fiscale anteriore al 2011 comporta tendenzialmente minori entrate. La stima di queste minori entrate è incerta, tra l’altro a causa dei dati limitati a disposizione e delle svariate disposizioni di dif- ferimento dell’imposizione previste per legge. Le perdite stimate di contributi AVS, AI e IPG ammonterebbero nel medio e lungo termine complessivamente a circa 200 milioni di franchi. Nei nove Cantoni con sistema fiscale monistico non sono attese ripercussioni finanziarie notevoli. Per tutti gli altri Cantoni non è possibile quantifi- care le maggiori o minori entrate a causa di diversi fattori.

Compendio 2

1 Punti essenziali del progetto 4

1.1 Situazione iniziale 4

1.2 Diritto applicabile 4

1.3 La normativa proposta 7

1.4 Motivazione e valutazione della soluzione proposta 7

1.5 Confronto concernente l’imposizione secondo il diritto vigente e

il diritto nuovo 8

2 Commento ai singoli articoli 12

3 Ripercussioni 13

3.1 Ripercussioni per la Confederazione 13

3.1.1 Ripercussioni per le finanze 13

3.1.2 Ripercussioni per il personale 14

3.2 Ripercussioni per i Cantoni 14

3.2.1 Ripercussioni per le finanze 14

3.2.2 Ripercussioni per il personale 15

3.2.3 Adeguamento del diritto cantonale 15

3.3 Ripercussioni per l’economia 15

3.4 Ripercussioni per l’ambiente 16

4 Aspetti giuridici 16

4.1 Costituzionalità 16

4.2 Effetto retroattivo e anticipato 18

Rapporto esplicativo

1 Punti essenziali del progetto

1.1 Situazione iniziale

Nella mozione 12.3172 «Imposizione di fondi agricoli e silvicoli» depositata il 14 marzo 2012, il consigliere nazionale Müller chiede di definire nel diritto fiscale il concetto di «fondi agricoli e silvicoli» in modo da conformarsi alla prassi antecedente alla sentenza del Tribunale federale del 2 dicembre 2011 (DTF 138 II 32). Prima della decisione del Tribunale federale, i fondi edificabili facenti parte degli immobilizzi delle aziende agricole erano soggetti a imposizione privilegiata quali fondi agricoli e silvicoli. La mozione incarica il Consiglio federale di presentare al Parlamento una modifica della legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Co- muni (LAID) e della legge federale sull’imposta federale diretta (LIFD). Con il suo parere del 9 maggio 2012, il Consiglio federale ha proposto di respingere la mozione. Il 16 settembre 2013 il Consiglio nazionale ha accolto la mozione. L’8 dicembre 2014 il Consiglio degli Stati si è allineato al parere del Consiglio na- zionale e ha pertanto trasmesso la mozione al Consiglio federale.

1.2 Diritto applicabile

Gli utili conseguiti con la vendita di fondi agricoli e silvicoli sono soggetti a imposi- zione privilegiata. Ai fini dell’imposta federale diretta, questi rientrano nel reddito imponibile solo sino a concorrenza1 delle spese d’investimento2. L’utile derivante dall’aumento di valore è esente da imposta. In tutti i Cantoni gli ammortamenti recu- perati3 sono soggetti a imposta sul reddito4. L’utile derivante dall’aumento di valore è assoggettato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare5.

Esempio: vendita di un fondo destinato all’agricoltura (9 ha)

Prezzo d’acquisto fr. 0.50 per m2 fr. 0.50 x 90 000 m2 fr. 45 000 Spese volte ad aumentare il valore6 fr. 5 000 Ammortamento annuo 5 % 10 anni al 5 % - fr. 2 500 Prezzo di vendita fr. 4 per m2 fr. 360 000

1 Se le spese d'investimento sono superiori al prezzo di vendita o al valore venale, l'imposi- zione è data – conformemente alla prassi – sino a concorrenza del prezzo di vendita o del va- lore venale inferiori. 2 Art. 18 cpv. 4 della legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD; RS 642.11) 3 Se non sono stati effettuati ammortamenti (ad es. fondo destinato all’agricoltura non edificato e utilizzato come superficie coltiva) non è dovuta alcuna imposta sul reddito. 4 Art. 8 cpv. 1 e art. 12 cpv. 1 della legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14)

5 Art. 12 cpv. 1 LAID

6 Migliorie (ad es. strada d'accesso, costruzione di un sistema di drenaggio ecc.)

Conseguenze fiscali Sugli ammortamenti recuperati, ossia 2500 franchi, è dovuta l’imposta federale di- retta e, in tutti i Cantoni, l’imposta sul reddito. L’utile derivante dall’aumento di va- lore pari a 310 000 franchi resta esente da imposta per la Confederazione. In tutti i Cantoni, sull’utile derivante dall’aumento di valore pari a 310 000 franchi, è dovuta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Imposizione degli utili conseguiti con l’alienazione di fondi agricoli o silvicoli

Confedera- zione Cantoni

Art. 12 cpv. 1 Art. 18 cpv. 4 LAID LIFD

Imposta sugli utili da so- Esenti da impo- stanza immobiliare sta

Art. 8 cpv. 1 Imposta sul reddito LAID Imposta sul reddito

Spese d'investimento

Utile derivante Prezzo d'acquisto Ammortamenti recuperati dall’aumento

Lo statuto particolare degli utili conseguiti con l’alienazione di fondi agricoli e silvi- coli risale all’epoca del decreto del Consiglio federale del 9 dicembre 1940 concer- nente la riscossione di un’imposta federale diretta (DIFD), quando gli agricoltori erano normalmente esentati dall’obbligo di registrarsi e di tenere una contabilità, e

quindi anche dall’imposta sugli utili in capitale. Nella dottrina questo regime dero- gatorio è considerato discutibile dal profilo materiale7. Il Tribunale federale ha per- tanto ritenuto necessario limitare il campo di applicazione di tale normativa e con- formare i privilegi fiscali agli obiettivi comuni del diritto fondiario rurale, della legge sulla pianificazione del territorio e della legge sull’agricoltura. Al contrario, per le altre persone che esercitano un’attività lucrativa indipendente nonché per le persone giuridiche, l’intero utile in capitale conseguito con la vendita di fondi è assoggettato all’imposta federale diretta. Per le imposte cantonali e comu- nali si distingue tra Cantoni con sistema dualistico8 e Cantoni con sistema moni- stico9. Nei Cantoni che applicano il sistema dualistico, l’intero utile in capitale è as- soggettato all’imposta sul reddito, come avviene per l’imposta federale diretta. I Cantoni che applicano il sistema monistico applicano l’imposta sul reddito agli am- mortamenti recuperati. L’utile derivante dall’aumento di valore è invece assogget- tato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Con la sentenza del 2 dicembre 201110, il Tribunale federale ha deciso di confor- mare nel diritto fiscale la definizione di «fondo agricolo e silvicolo» al diritto fon- diario rurale e quindi di limitare l’imposizione privilegiata. Tenendo conto degli obiettivi e degli interessi della LDFR, della LPT e della legge federale sull’agricol- tura, il Tribunale federale ha limitato il concetto di «fondi agricoli e silvicoli» ai fondi che rientrano nel campo di applicazione della legge federale del 4 ottobre 199111 sul diritto fondiario rurale. Non rientrano in questo campo di applicazione in particolare le riserve di terreni edificabili degli immobilizzi di un’azienda agricola o silvicola. In seguito a questa sentenza, gli utili conseguiti con l’alienazione e derivanti dalle riserve di terreni edificabili sono assoggettati completamente all’imposizione, anche se prima della vendita sono stati utilizzati a scopo agricolo o silvicolo. Per l’imposta federale diretta e per i Cantoni con sistema dualistico risulta dunque imponibile come reddito l’intero utile conseguito con l’alienazione. Nei Cantoni con sistema monistico sono considerati reddito imponibile gli ammortamenti recuperati. L’utile

derivante dall’aumento di valore è soggetto all’imposta sugli utili da sostanza immo- biliare. In questi Cantoni, la sentenza del Tribunale federale non ha alcun influsso sull’imposizione cantonale. Sono assoggettati a un’imposizione diversa gli utili conseguiti dalla vendita di pic- coli fondi di meno di15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un’azienda agricola. Questi fondi non sono sottoposti alla LDFR. In alcuni Cantoni sono imponibili come fondi agricoli o silvicoli, in altri come terreni edificabili. Inoltre, dal 1° maggio 2014 gli utili da sostanza immobiliare sono in parte gravati da una tassa sul plusvalore (utile derivante dall’aumento di valore), definita nel diritto sulla pianificazione del territorio. La tassa sul plusvalore ammonta almeno al 20 per cento dei vantaggi derivanti da pianificazioni che risultano dall’assegnazione

7 DTF 138 II 32 consid. 2.1.2 f. con rinvii

8 LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, SG, GR, AG, VD, VS e NE

9 ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG (persone fisiche), TI, JU e GE

10 DTF 138 II 32 11 RS 211.412.11

durevole del terreno a una zona edificabile. La tassa sul plusvalore è dovuta già all’inizio della costruzione o al momento dell’alienazione.

1.3 La normativa proposta

Ai sensi della mozione trasmessa, il disegno di legge prevede un’estensione della definizione di «fondi agricoli e silvicoli». Quest’estensione concettuale consente di applicare l’attuale imposizione privilegiata degli utili conseguiti con l’alienazione non solo ai fondi agricoli e silvicoli, ai sensi della sentenza del Tribunale federale, bensì anche ad altri fondi degli immobilizzi di un’azienda agricola o silvicola. Tra questi ultimi rientrano i terreni edificabili nonché i piccoli fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, detenuti nella sostanza commerciale di un’azienda agricola o silvicola.

1.4 Motivazione e valutazione della soluzione proposta

Secondo il Consiglio federale, con la sentenza del Tribunale federale il principio dell’imposizione privilegiata per i fondi agricoli e silvicoli non è stato abrogato, bensì è stata soltanto precisata la definizione di fondi agricoli e silvicoli. L’imposi- zione privilegiata degli utili conseguiti con l’alienazione di terreni edificabili avvan- taggerebbe ulteriormente gli agricoltori nei confronti degli altri soggetti che eserci- tano un'attività lucrativa indipendente. Per l’imposta federale diretta e l’AVS bisogna inoltre attendersi minori entrate di circa 200 milioni di franchi. Per questi motivi il Consiglio federale aveva proposto di respingere la mozione. Per contro, nel quadro dei dibattiti parlamentari è stato fatto presente che la deci- sione del Tribunale federale genererebbe per gli agricoltori interessati in parte un onere fiscale ingente. Né la LIFD né la LAID contengono una definizione del concetto di «fondi agricoli e silvicoli». Ai fini delle imposte sul reddito e sugli utili, la soluzione proposta defini- sce i «fondi agricoli e silvicoli», affinché tutti i fondi degli immobilizzi di aziende agricole siano assoggettati all’imposta privilegiata, indipendentemente dal fatto che si tratti di terreni edificabili o di piccoli fondi, non sottoposti alla LDFR. Il Consiglio federale ritiene inammissibile la retroattività della normativa, come è stata dibattuta in Parlamento (cfr. motivazioni al n. 4.2). Le modifiche proposte devono essere attuate a livello di legge federale. La richiesta della mozione non è realizzabile a un livello normativo inferiore: secondo il princi- pio di legalità, le autorità incaricate dell’applicazione del diritto sono legate alle leggi vigenti nonché all’interpretazione della giurisprudenza di massima istanza. Una modifica della giurisprudenza del Tribunale federale concernente la disposi- zione di una legge federale non è ammissibile mediante un livello legislativo infe- riore (ordinanza) o addirittura nella mera determinazione della prassi da parte dell’amministrazione (circolare). Inoltre non è necessaria un’ulteriore revisione delle ordinanze. L’allegato disegno di legge costituisce la base legale necessaria all’attuazione di quanto richiesto.

1.5 Confronto concernente l’imposizione secondo il di-

ritto vigente e il diritto nuovo

Fattispecie Diritto vigente Diritto nuovo

1 Vendita di un’azienda Confederazione: l’utile Nessuna modifica

agricola o silvicola o sino a concorrenza delle di parte di essa: spese d’investimento12 o il I fondi sono sottoposti minore utile dall’aliena- alla LDFR zione o il minor valore ve- nale è tassato come reddito. Nessun terreno edifica- L’utile derivante dall’au- bile mento di valore è esente da Nessun piccolo fondo imposta.

Cantoni con sistema Nessuna modifica dualistico: l’utile sino a concorrenza delle spese d’investimento o il minore utile dall’alienazione o il minor valore venale è tas- sato come reddito. L’utile derivante dall’au- mento di valore è assogget- tato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Cantoni con sistema Nessuna modifica monistico: analogamente ai Cantoni con sistema duali- stico

2 Vendita di un’azienda Ai fondi sottoposti alla Ai fondi sottoposti alla

agricola o silvicola o LDFR si applica l’imposi- LDFR si applica l’imposi- di parte di essa: zione indicata all’esempio zione indicata all’esempio Una parcella è terreno 1. Alla parcella che costitui- 1. Alla parcella che costi- edificabile. sce terreno edificabile si ap- tuisce terreno edificabile si plica quanto segue: applica quanto segue: Confederazione: gli am- Confederazione: gli am- mortamenti recuperati e mortamenti recuperati l’utile derivante dall’au- sono tassati come reddito. mento di valore sul terreno edificabile sono soggetti L’utile derivante dall’au- all’imposta sul reddito. mento di valore è esente da imposta.

Cantoni con sistema Cantoni con sistema dualistico: analogamente dualistico: gli ammorta- alla Confederazione menti recuperati sono sog- getti all’imposta sul red- dito.

12 Le spese d'investimento comprendono il prezzo di acquisto più le spese volte ad aumentare il valore.

Fattispecie Diritto vigente Diritto nuovo

L’utile derivante dall’au- mento di valore è assog- gettato all’imposta sugli utili da sostanza immobi- liare. Cantoni con sistema Cantoni con sistema monistico: gli ammorta- monistico: analogamente menti recuperati sono sog- ai Cantoni con sistema getti all’imposta sul reddito. dualistico L’utile derivante dall’au- mento di valore è assogget- tato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

3 Vendita di una par- Confederazione: è con- Confederazione: è con-

cella di terreno edifi- cesso un differimento cesso un differimento cabile facente parte dell’imposizione (art. 30 dell’imposizione per gli degli immobilizzi di LIFD). L’imposta è dovuta ammortamenti recuperati un’azienda agricola o solo quando il fondo sosti- (art. 30 LIFD). L’imposta silvicola. tutivo è alienato: in questo sul reddito è dovuta solo Acquisto di un fondo caso gli ammortamenti re- quando il fondo sostitutivo sostitutivo entro un cuperati e l’utile derivante è alienato. L’utile deri- congruo termine o uti- dall’aumento di valore sono vante dall’aumento di va- lizzazione del prodotto soggetti all’imposta sul red- lore resta esente da impo- della vendita per il mi- dito. ste e pertanto non necessita glioramento di fondi di differimento. agricoli o silvicoli ap- partenenti al contri- buente e sfruttati Cantoni con sistema Cantoni con sistema dallo stesso (immobi- dualistico: analogamente dualistico: è concesso un lizzi necessari alla Confederazione differimento dell’imposi- all’azienda). zione per gli ammorta- menti recuperati e l’utile derivante dall’aumento di valore. L’imposta è dovuta solo quando il fondo sosti- tutivo è alienato: per le conseguenze fiscali vedi l’esempio 2 (cfr. art. 12 cpv. 3 lett. d LAID) Cantoni con sistema Cantoni con sistema monistico: è concesso un monistico: analogamente differimento dell’imposi- ai Cantoni con sistema zione. L’imposta è dovuta dualistico solo quando è alienato il fondo sostitutivo: per le conseguenze fiscali vedere l’esempio 2 (art. 8 cpv. 4 LAID) 4 Vendita di un’azienda Se il discendente continua a Se il discendente continua agricola o silvicola a gestire l’azienda nell’am- a gestire l’azienda nell’am- un discendente. bito della sostanza commer- bito della sostanza com- Una parcella è stata ciale, è concesso un differi- merciale, è concesso un trasformata in zona mento dell’imposizione differimento dell’imposi- edificabile prima della mediante prosecuzione del zione mediante prosecu- valore contabile. In caso di zione del valore contabile.

Fattispecie Diritto vigente Diritto nuovo

ripresa. Dopo la ri- successiva vendita a terzi In caso di successiva ven- presa, la parcella è della parcella di terreno edi- dita a terzi della parcella di venduta a terzi. ficabile si applica quanto terreno edificabile si ap- segue: plica quanto segue: Confederazione: gli am- Confederazione: gli am- mortamenti recuperati e mortamenti recuperati l’utile derivante dall’au- sono tassati come reddito. mento di valore sul terreno L’utile derivante dall’au- edificabile sono soggetti mento di valore è esente da all’imposta sul reddito. imposta.

Cantoni con sistema Cantoni con sistema dualistico: analogamente dualistico: gli ammorta- alla Confederazione menti recuperati sono as- soggettati all’imposta sul reddito. L’utile derivante dall’aumento di valore è soggetto all’imposta sugli utili da sostanza immobi- liare. Cantoni con sistema Cantoni con sistema monistico: gli ammorta- monistico: analogamente menti recuperati sono sog- ai Cantoni con sistema getti all’imposta sul reddito. dualistico L’utile derivante dall’au- mento di valore è assogget- tato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

5 Vendita di una par- Confederazione: gli am- Nessuna modifica

cella di terreno edifi- mortamenti recuperati e cabile degli immobi- l’utile derivante dall’au- lizzi di un mento di valore sul terreno commerciante di be- edificabile sono soggetti stiame. all’imposta sul reddito.

Cantoni con sistema Nessuna modifica dualistico: analogamente alla Confederazione Cantoni con sistema monistico: gli ammorta- menti recuperati sono sog- getti all’imposta sul reddito. L’utile derivante dall’au- mento di valore è assogget- tato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

6 Cessazione dell’atti- In linea di massima la so- Nessuna modifica

vità lucrativa senza stanza commerciale deve vendita dell’azienda. essere trasferita nella so- Negli immobilizzi stanza privata. Possibilità di dell’azienda si trova differimento dell’imposi- zione:

Fattispecie Diritto vigente Diritto nuovo

una parcella di ter- a) per affitto: il terreno edi- reno edificabile. ficabile resta sostanza com- merciale. L’imposizione av- viene solo quando l’affitto termina o il fondo è trasfe- rito nella sostanza privata (per le conseguenze fiscali vedi lett. b qui sotto) o quando il terreno edificabile è alienato (per le conse- guenze fiscali vedi es. 3). b) per trasferimento nella sostanza privata: differi- mento dell’utile derivante dall’aumento di valore sul terreno edificabile e imposi- zione degli ammortamenti recuperati. L’imposizione dell’utile derivante dall’au- mento di valore avviene solo al momento dell’alie- nazione del terreno edifica-

7 Vendita di una par- Confederazione: la legge Confederazione: l’utile

cella di meno di 15 are sull’agricoltura e la legge sino a concorrenza delle se si tratta di vigne e sulla pianificazione del ter- spese d’investimento o il di meno di 25 are se si ritorio sono a favore di minore utile dall’aliena- tratta di altri terreni un’imposizione privilegiata zione o il minor valore ve- (piccoli fondi): come nella fattispecie 1. nale è tassato come red- il fondo non è sottopo- dito. L’utile derivante sto alla LDFR dall’aumento di valore è esente da imposta.

Cantoni con sistema duali- Cantoni con sistema stico: esistono interpreta- dualistico: l’utile sino a zioni diverse dell’imposi- concorrenza delle spese zione. In alcuni Cantoni i d’investimento o il minore piccoli fondi sono tassati utile dall’alienazione o il come i fondi agricoli o sil- minor valore venale è tas- vicoli (vedere la fattispecie sato come reddito. 1). In altri Cantoni questi L’utile derivante dall’au- fondi sono tassati come ter- mento di valore è assog- reno edificabile (vedi fatti- gettato all’imposta sugli specie 2) utili da sostanza immobi- liare. Cantoni con sistema Cantoni con sistema monistico: analogamente ai monistico: analogamente Cantoni con sistema duali- ai Cantoni con sistema stico dualistico

8 L’azienda agricola è L’acquirente può Nessuna modifica

venduta al discen- a) mantenere gli immobili sulla base dei valori deter- minanti ai fini dell’imposta sul reddito e delle spese

Fattispecie Diritto vigente Diritto nuovo

dente al valore di red- d’investimento al momento dito13. Il valore ai fini della ripresa14 o dell’imposta sul red- b) iscrivere a bilancio il dito degli immobili è prezzo d’acquisto come superiore al valore di nuovo valore ai fini dell’im- reddito e inoltre sono posta sul reddito nonché le presenti riserve oc- nuove spese d’investimento. culte.

2 Commento ai singoli articoli

Articolo 18 capoverso 4 secondo periodo LIFD L’articolo 18 capoverso 4 LIFD disciplina l’imposizione degli utili conseguiti con l’alienazione di fondi agricoli e silvicoli. Questi ultimi devono ora essere ridefiniti. Sono considerati fondi agricoli e silvicoli i fondi sottoposti alla legge federale sul di- ritto fondiario rurale (LDFR; nuovo art. 18 cpv. 4 lett. a LIFD)15 e i fondi non sotto- posti alla LDFR che tuttavia rientrano negli immobilizzi di un’azienda agricola o sil- vicola (nuovo art. 18 cpv. 4 lett. b LIFD). Conformemente all’articolo 2 LDFR sono considerati fondi agricoli in prima linea i fondi agricoli ubicati fuori di una zona edificabile e di cui sia lecita un’utilizzazione agricola (cpv. 1). Secondo il capoverso 2 sono equiparati ad essi: (a.) i fondi e le parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un’adeguata area cir- costante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un’azienda agricola; (b.) le selve facenti parte di un’azienda agricola; (c.) i fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione; (d.) i fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola. Non sono sottoposti alla LDFR i fondi di immobilizzi di un’azienda agricola o silvi- cola quali:  il terreno edificabile;  i piccoli fondi citati all’articolo 2 capoverso 3 LDFR di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni (ad es. Stöckli, pic- cola abitazione adiacente alla fattoria, destinata ai genitori del contadino);  i fondi esonerati dalla LDFR.

13 Art. 42 segg. LDFR

14 Circolare 6 della Conferenza svizzera delle imposte «Einkommenssteuerliche Folgen der Hofübergabe zum Ertragswert gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 15.06.1995» 15 RS 642.11

Qualora questi fondi, non sottoposti alla LDFR, siano parte degli immobilizzi di un’azienda agricola o silvicola, devono beneficiare di un’imposizione privilegiata (nuovo art. 8 cpv. 1 lett. b). L’azienda agricola e silvicola è definita secondo la legge federale del 29 aprile 198216 sull’agricoltura (Legge sull’agricoltura; LAgr). Nell’ordinanza del 7 dicembre 199817 sulla terminologia agricola e sul riconoscimento delle forme di azienda (ordinanza sulla terminologia agricola; OTerm) sono stabilite le condizioni per il riconoscimento di un’azienda agricola (art. 6, 29a e 30 OTerm). Le aziende agricole con fondi forestali conformemente alla legge forestale sono considerate aziende agricole e silvicole. Se oltre all’azienda agricola e silvicola esistono altre aziende, la qualificazione dell’azienda è determinata dal reddito predominante. Articoli 8 capoverso 1 terzo periodo e 12 capoverso 1 secondo periodo LAID L’articolo 8 capoverso 1 concretizza i proventi imponibili da attività lucrativa indi- pendente. Sono esclusi gli utili derivanti dall’aumento di valore che risultano dall’alienazione di fondi agricoli o silvicoli. Questi sono assoggettati all’imposta su- gli utili da sostanza immobiliare, conformemente all’articolo 12 capoverso 1. Inoltre si rimanda alle spiegazioni concernenti l’articolo 18 capoverso 4 LIFD.

3 Ripercussioni

3.1 Ripercussioni per la Confederazione

3.1.1 Ripercussioni per le finanze

Le seguenti stime delle minori entrate si basano sul presupposto che la sentenza del Tribunale federale del 2 dicembre 2011 abbia generato maggiori entrate per l’impo- sta federale diretta, che verrebbero nuovamente meno con la prevista modifica di legge. Considerate le fattispecie che prevedono un differimento dell’imposizione se- condo il diritto vigente, ciò non è necessariamente vero.

Se l’azienda agricola esegue un’acquisizione sostitutiva, può richiedere un differi- mento dell’imposizione. In tal caso l’imposta è differita ed è dovuta solo al mo- mento della vendita dell’oggetto acquistato in sostituzione (onere fiscale latente). Tale procedura annulla tuttavia il potenziale di ammortamento (ammortamento im- mediato).
In caso di trasferimento di un immobile della zona edificabile dalla sostanza com- merciale alla sostanza privata, è possibile su richiesta differire l’utile derivante dall’aumento di valore fino all’alienazione. Al momento del trasferimento sono tas- sati soltanto gli ammortamenti recuperati. Le conseguenze finanziarie sono difficilmente stimabili anche per un altro motivo. Sulla base dei dati fiscali disponibili non è possibile quantificare le maggiori entrate correlate alla modifica della prassi nell’anno 2011 e quindi neppure le minori entrate attese con il ritorno previsto alla prassi fiscale antecedente al 2011. Nonostante la mancanza dei dati fiscali, le conseguenze finanziarie possono essere stimate ricorrendo ad altre statistiche e a varie supposizioni. Rinnovando l’imposi- zione privilegiata degli utili da alienazione, nel medio e nel lungo termine le entrate

16 RS 910.1 17 RS 910.9

dell’imposta federale diretta potrebbero diminuire di circa 200 milioni di franchi l’anno (di cui ca. 34 mio. di fr. per quanto riguarda la quota dei Cantoni)18. Come illustrato, questi conteggi ignorano le fattispecie che prevedono un differi- mento dell’imposizione. Queste potrebbero essere attualmente significative, poiché a seguito dell’adeguamento del diritto tributario atteso, taluni potrebbero decidere di posticipare l’alienazione. Di conseguenza i conteggi sono puramente indicativi e da intendersi come minori entrate nel medio e nel lungo termine rispetto al diritto vi- gente. Non corrispondono dunque alle minori entrate che incidono effettivamente sulle finanze nel breve termine. Poiché nell’ambito dell’imposta federale diretta gli utili derivanti dall’aumento di valore sono tassati come reddito, su di essi si riscuotono i contributi AVS. Questi contributi, riscossi sugli utili derivanti dall’aumento di valore, verrebbero meno rin- novando l’imposizione privilegiata concernente l’imposta federale diretta. L’am- manco dei contributi AVS ammonterebbe anch’esso, secondo le stime, a quasi 200 milioni di franchi rispetto al potenziale nel medio e lungo termine dello status quo.

3.1.2 Ripercussioni per il personale

Il progetto non ha ripercussioni a livello di personale per la Confederazione.

3.2 Ripercussioni per i Cantoni

3.2.1 Ripercussioni per le finanze

Per quanto riguarda le ripercussioni finanziarie occorre distinguere tra i Cantoni con imposizione monistica e quelli con imposizione dualistica. Solo per i Cantoni con si- stema dualistico la riforma di legge implicherebbe un cambiamento del sistema: Cantoni con sistema monistico: per i nove Cantoni con un’imposta monistica sugli utili da sostanza immobiliare (BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR e ZH) la modifica della legge non implica alcun cambiamento del sistema tributario. Poiché i contributi AVS, AI e IPG diminuiscono leggermente, aumentano leggermente gli introiti dell’imposta cantonale sul reddito. Complessivamente si può tuttavia ritenere che la modifica della legge non avrà conseguenze finanziarie di rilievo per i Cantoni con sistema monistico. Cantoni con sistema dualistico: per i Cantoni con sistema dualistico, in una prima fase occorre distinguere se l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare risulterà su- periore o inferiore rispetto all’imposta sul reddito. Questa valutazione dipende a sua volta in modo determinante dalla durata di possesso del fondo. Per l’imposta sugli

18 Nel periodo 2003–2013, secondo la statistica della superficie dell'Ufficio federale di stati- stica (UST), la superficie utilizzabile per l'agricoltura è diminuita in media di 1713 ha l'anno. Circa l'80 % di questa superficie è stata trasformata in superfici d'insediamento. Il resto è confluito nell'aumento della foresta e delle altre superfici boscate. Si suppone inol- tre che circa il 50 % di queste superfici d'insediamento derivi dalla trasformazione d'im- piego di fondi agricoli della sostanza commerciale (l'altra parte è stata affittata fino al cambiamento di destinazione o è stata assegnata alla sostanza privata). Per un utile da so- stanza immobiliare medio ipotizzato in 250 fr. per m2, rispetto al diritto vigente si ottiene una riduzione della base di calcolo fiscale leggermente superiore a 1700 mio. fr. l'anno. Pertanto, con un'aliquota fiscale dell'11,5 % per l'imposta federale diretta si calcolano mi- nori entrate annue per circa 200 mio. fr. A seguito dell'aumento dei prezzi dei terreni edi- ficabili si attendono entrate più contenute nel medio e nel lungo termine.

utili da sostanza immobiliare, tutti i Cantoni prevedono, per una durata di possesso lunga, agevolazioni sull’importo fiscale o sull’utile da sostanza immobiliare. Le se- guenti stime si basano su una durata di possesso media di 15 anni e oltre. Secondo questa supposizione, sul piano qualitativo si traggono le seguenti conclusioni.

Nei Cantoni con sistema dualistico, con una combinazione di aliquote elevate dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e aliquote più basse dell’imposta sul reddito (AI, AR, GR, LU, OW, SG e ZG), la modifica della legge dovrebbe produrre maggiori entrate.
Nei Cantoni FR, GL, NE, SH e SO dovrebbero invece risultare minori entrate. A causa delle grandi incertezze sull’entità dei privilegi fiscali oggi concessi per quanto concerne l’imposta federale diretta, è inoltre possibile che alcuni di questi Cantoni raggiungano il pareggio.
Negli altri Cantoni con sistema dualistico (AG, GE, VD e VS) si devono prevedere entrate molto più contenute, a meno che i Cantoni interessati non aumentino le im- poste sugli utili da sostanza immobiliare. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare spetta in parte esclusivamente ai Co- muni (ad es. ZG, ZH). In questi Cantoni il gettito fiscale dovrà essere ridistribuito tra Comuni e Cantoni. Le maggiori o le minori entrate prodotte dalla modifica di legge non possono essere quantificate per i Cantoni. Nel complesso, ossia per tutta la Svizzera, si dovrebbero verificare minori entrate dalle imposte cantonali e comunali. L’Amministrazione fe- derale delle contribuzioni non conosce l’entità degli utili da sostanza immobiliare né l’effettiva durata di possesso dei singoli fondi nei singoli Cantoni, parametri che in- fluenzano l’importo delle entrate fiscali.

3.2.2 Ripercussioni per il personale

Il progetto non ha ripercussioni a livello di personale per le autorità fiscali cantonali.

3.2.3 Adeguamento del diritto cantonale

I Cantoni dovranno disporre di un termine adeguato per poter adeguare le loro basi legali. In tal modo la disarmonizzazione tra il diritto federale e quello cantonale po- trà essere evitata.

3.3 Ripercussioni per l’economia

Non si prevede che il progetto abbia ripercussioni sull’offerta di terreni. È possibile che, nel breve termine, ossia tra l’approvazione e l’attuazione della legge, si verifichi una carenza dell’offerta, perché i potenziali venditori possono decidere di aspettare l’entrata in vigore della modifica di legge prima di procedere all’alienazione, benefi- ciando così dell’imposizione privilegiata. Nemmeno per il settore agricolo e il cam- biamento strutturale sono attese conseguenze. Tramite la modifica prevista della legge sarebbe ricreata la condizione antecedente alla decisione del Tribunale federale del 2011. Prendendo questa «vecchia condi- zione» come parametro di paragone, la riforma di legge non ha alcuna conseguenza sulla crescita economica. In generale si può tuttavia affermare che il sistema fiscale antecedente al 2011 era inefficiente dal punto di vista economico. L’imposizione privilegiata dei fondi agricoli ha portato a un’imposizione troppo bassa del terreno. Per un dato bilancio delle finanze statali, un’imposizione bassa del terreno implica

un’imposizione superiore del lavoro e/o del capitale. Mentre l’imposizione del la- voro e del capitale genera effetti negativi riducendo l’occupazione e frenando gli in- centivi a risparmiare e investire, l’imposizione del terreno non favorisce simili rea- zioni. A differenza delle imposte sul terreno, le imposte sul lavoro e sul capitale tendono dunque a influenzare negativamente la crescita economica.

3.4 Ripercussioni per l’ambiente

Non si prevede che il progetto abbia ripercussioni sull’ambiente. In particolare l’im- posizione privilegiata del terreno edificabile già azzonato non contrasta con le pre- scrizioni più severe concernenti la conservazione delle terre coltive della seconda fase della revisione della legge federale del 22 giugno 197919 sulla pianificazione del territorio (LPT)20. Questa mira tra l’altro a proteggere meglio le superfici per l’avvicendamento delle colture, ovvero i terreni coltivi. Tali superfici sono protette nella propria situazione di fatto; l’azzonamento (trasformazione in terreno edifica- bile) è autorizzato soltanto se sono rispettate severe condizioni (art. 13b del disegno di legge LPT). Se azzonate oppure sfruttate per un’utilizzazione non agricola, le su- perfici per l’avvicendamento delle colture devono essere compensate (art. 13c dise- gno di legge LPT).

4 Aspetti giuridici

4.1 Costituzionalità

Nell’ambito delle imposte dirette, l’articolo 128 della Costituzione federale (Cost.) conferisce alla Confederazione il potere di riscuotere un’imposta federale diretta sul reddito delle persone fisiche.

La Confederazione sancisce nella LAID i principi sull’armonizzazione delle imposte dirette della Confederazione, dei Cantoni e dei Comuni. L’armonizzazione si estende all’assoggettamento, all’oggetto e al periodo di calcolo delle imposte, alla procedura e alle disposizioni penali. Rimangono escluse dall’armonizzazione in par- ticolare le tariffe, le aliquote fiscali e gli importi esenti da imposta (art. 129 Cost.). Quali entrate siano soggette all’imposta sul reddito è una questione concernente l’oggetto delle imposte dirette della Confederazione, dei Cantoni e dei Comuni.

Pertanto la Confederazione ha la competenza per stabilire in modo vincolante nella LIFD e nella LAID quali entrate, risultanti dalla vendita di terreni edificabili, siano imponibili o esenti da imposte.

Il principio costituzionale dell’uguaglianza giuridica di cui all’articolo 8 Cost. è con- cretizzato nel diritto tributario tramite i principi della generalità e dell’uniformità dell’imposizione e il principio dell’imposizione secondo la capacità economica (art. 127 cpv. 2 Cost.). Il principio dell’uguaglianza giuridica deve essere rispettato anche nella legislazione. Tale principio è violato da un atto legislativo che introduca distinzioni giuridiche senza un motivo ragionevole e opportuno.

19 RS 700

20 Il termine delle consultazioni scade il 15 maggio 2015.

La modifica legislativa proposta esenterebbe dall’imposta federale diretta l’utile de- rivante dall’aumento di valore a seguito della vendita, da parte degli agricoltori, di terreno edificabile, di fondi esonerati dalla LDFR o di piccoli fondi (prassi antece- dente al 2011). Parallelamente, per gli altri lavoratori indipendenti tale utile sarebbe tassato come reddito. A livello federale ne conseguirebbe nuovamente una disparità di trattamento fiscale ingiustificata a scapito dei restanti lavoratori indipendenti.

Per i Cantoni con sistema dualistico, gli ammortamenti recuperati in caso di vendita di terreno edificabile sono assoggettati all’imposta sul reddito sia per gli agricoltori sia per gli altri lavoratori indipendenti. Con la modifica di legge, per gli agricoltori l’utile derivante dall’aumento di valore rientrerebbe sotto l’imposta sugli utili da so- stanza immobiliare. Per gli altri lavoratori indipendenti tale utile resterebbe imponi- bile come parte del reddito. Poiché l’onere fiscale dell’imposizione mediante impo- sta sugli utili da sostanza immobiliare non sarebbe alto quanto quello dell’imposta sul reddito, la modifica di legge genererebbe una disparità di trattamento fiscale tra gli agricoltori e i restanti lavoratori indipendenti. A seconda che sia più alta l’impo- sta sul reddito o l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la disparità di tratta- mento può essere sfavorevole o favorevole ai restanti lavoratori indipendenti.

Nei Cantoni con sistema monistico, gli agricoltori e gli altri lavoratori indipendenti sono tassati ugualmente per la vendita di terreno edificabile nell’ambito della so- stanza commerciale: gli ammortamenti recuperati sono soggetti all’imposta sul red- dito. L’utile derivante dall’aumento di valore è assoggettato all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Nei Cantoni con sistema monistico, il regime proposto non genera pertanto alcuna disparità d’imposizione.

È violato il principio costituzionale dell’imposizione secondo la capacità econo- mica21. Secondo tale principio, l’imposizione deve orientarsi ai beni economici a di- sposizione del contribuente e alla sua situazione personale, tenendo conto del reddito come barometro. La vendita di una parcella di terreno edificabile rappresenta un in- cremento del reddito (che in singoli casi può ammontare a svariati milioni di fran- chi) che aumenta la capacità economica di chi aliena il fondo. Pertanto, dal punto di vista della parità di trattamento questo reddito dovrebbe essere tassato come reddito da lavoro o da capitale. I privilegi fiscali, dal punto di vista della parità di tratta- mento (rispetto agli altri lavoratori indipendenti), devono essere valutati criticamente anche per questo motivo, poiché l’utile da sostanza immobiliare risultante dall’azienda agricola è stato solitamente preceduto da un azzonamento. Gli azzona- menti sono riconducibili a una decisione meramente politica. L’utile da sostanza im- mobiliare rappresenta pertanto un utile inaspettato («windfall gain») che l’alienante percepisce senza una prestazione corrispondente. Tuttavia, dal 1° maggio 2014 gli utili da sostanza immobiliare sono in parte gravati da una tassa sul plusvalore.

21 Art. 127 cpv. 2 Cost.

4.2 Effetto retroattivo e anticipato

Durante la procedura parlamentare, prima che la mozione da adottare fosse accolta è stata sollevata la questione del potenziale effetto retroattivo e anticipato delle dispo- sizioni di legge proposte. La retroattività propria delle leggi – indipendentemente dal fatto che favoriscano o sfavoriscano i loro destinatari – è in linea di principio inammissibile22. Ciò significa che il nuovo diritto non può essere applicato alle fattispecie che si sono prodotte e si sono concluse prima della sua entrata in vigore. Il divieto di retroattività risulta dal principio costituzionale della certezza del diritto, derivante dal principio dello stato di diritto (art. 5 Cost.). Al divieto della retroattività sono collegati anche il principio dell’uguaglianza giuridica e il principio della tutela della fiducia. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la retroattività propria è consentita solo se sono soddisfatti complessivamente i seguenti requisiti: (a) la retroattività deve essere espressamente ordinata o chiaramente voluta in base al senso dell’atto giuridico; (b) la retroattività deve essere ragionevolmente limitata nel tempo. Sono decisive le condizioni particolari del regime in oggetto. In particolare la prevedibilità della modifica di legge svolge un ruolo significativo; (c) la retroattività deve essere giustificata da validi motivi. I motivi fiscali non sono generalmente sufficienti, a meno che non siano in pericolo le finanze pubbliche; (d) la retroattività non deve comportare diseguaglianze giuridiche importanti; (e) la retroattività deve essere giu- stificata da interessi pubblici preponderanti e (f) la retroattività non deve costituire un’ingerenza nei diritti acquisiti. Al contrario, la retroattività impropria è ammissibile quando il nuovo diritto non co- stituisce un’ingerenza nei diritti acquisiti e non viola il principio della tutela della fi- ducia. La retroattività impropria implica che il nuovo diritto è applicato a fattispecie iniziate durante la validità del diritto previgente, ma che si protraggono al momento dell’entrata in vigore del nuovo diritto (fattispecie permanente). È inammissibile anche l’effetto anticipato, ossia l’applicazione di un diritto non an- cora entrato in vigore23. Il regime attualmente proposto, corrispondente alla prassi precedente, concerne l’im-

posizione dell’utile derivante dall’aumento di valore sul terreno edificabile facente parte degli immobilizzi di un’azienda agricola. L’utile derivante dall’aumento di va- lore sarebbe esente dall’imposta federale diretta. Nei Cantoni con sistema dualistico, l’utile derivante dall’aumento di valore non sarebbe più assoggettato all’imposta sul reddito, bensì all’imposta sull’utile da sostanza immobiliare. Per i Cantoni con si- stema monistico non vi è alcun cambiamento. Resta quindi da verificare l’ammissibilità di una retroattività propria dell’imposi- zione privilegiata. Come mostrato qui di seguito, la risposta alla domanda è nega- tiva, sulla base dei requisiti citati. Sarebbe possibile ordinare espressamente la retroattività propria. Tuttavia deve es- sere anche ragionevolmente limitata nel tempo. La decisione del Tribunale federale, che ha portato alla modifica della prassi fiscale, è stata emanata a fine 2011.

22 DTF 119 Ib 103, consid. 5

23 Sull'intero argomento: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6a edi- zione, Zurigo 2010, cifra a margine 329 e segg. con rinvii

Nell’ambito di una tempistica estremamente rigorosa e possibile solo con il con- senso del Parlamento, la presente modifica di legge potrebbe essere approvata dalle Camere federali nella sessione estiva 2016. Tenendo conto di un arco temporale molto breve per l’attuazione da parte dei legislatori cantonali, l’entrata in vigore non avverrebbe prima del 1° gennaio 2017, quindi circa cinque anni dopo la decisione del Tribunale federale. Un periodo di cinque anni non soddisfa il criterio del limite temporale ragionevole24. È dubbio che la retroattività possa fondarsi su validi motivi, tanto più che gli agri- coltori, per la vendita di terreni edificabili della sostanza commerciale dell’azienda agricola, conseguono di solito un utile non indifferente. Hanno pertanto la prece- denza soprattutto gli interessi privati nei confronti di un’imposizione privilegiata. Non si rilevano interessi pubblici preponderanti a favore di una retroattività. L’im- posizione privilegiata genera una diseguaglianza nel trattamento giuridico degli agri- coltori rispetto agli altri lavoratori indipendenti. Per concludere, la retroattività non costituirebbe alcuna ingerenza nei diritti acquisiti. Secondo quanto illustrato, non sono soddisfatti nel loro complesso i requisiti neces- sari per una retroattività, ragion per cui quest’ultima non è ammissibile. Il progetto non concerne alcuna fattispecie permanente, pertanto non sono soddisfatti i requisiti per una retroattività impropria. Casi di applicazione di una retroattività impropria possono presentarsi, a certe condizioni, per le fattispecie che prevedono un differimento dell’imposizione: se le conseguenze fiscali sono rinviate, ad esem- pio a causa di un acquisto sostitutivo, le conseguenze fiscali al momento della ven- dita del fondo sostitutivo si orientano al (nuovo) diritto vigente in tal momento. L’applicabilità del diritto di volta in volta vigente deriva dal principio della legalità (art. 5 cpv. 1 Cost.). In proposito non è necessaria alcuna normativa esplicita. L’effetto anticipato non è ammissibile. Tuttavia si deve prevedere che, a seguito della modifica di legge in corso, gli agricoltori attenderanno l’entrata in vigore dell’imposizione privilegiata prima di vendere le parcelle edificabili.

24 Müller Georg, perizia sull'iniziativa popolare per la riforma dell'imposta sulle successioni e divieto di retroattività, cifra 5.2.1

Allegato Sistemi dell’imposizione degli utili da sostanza immobiliare in Svizzera L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è un’imposta sull’utile, ossia sull’au- mento di valore realizzato sui fondi. Il momento della realizzazione corrisponde a quello dell’alienazione dell’immobile. L’oggetto dell’imposta, a differenza dell’im- posta sul trapasso di proprietà, non è l’alienazione, bensì l’utile con essa conseguito (utile derivante dall’aumento di valore). L’imposizione degli utili da sostanza immo- biliare è effettuata contestualmente a quella delle altre entrate nel quadro dell’impo- sta sul reddito o dell’imposta sugli utili o come imposta sugli utili da sostanza im- mobiliare: Diritto applicabile Confederazione Fondo nella sostanza privata Esente da imposta Fondo nella sostanza commerciale Imposizione dell’utile derivante dall’aumento di valore e degli ammortamenti recuperati come reddito o utile

Fondi agricoli e silvicoli Imposizione degli ammortamenti (Persone fisiche che esercitano un’attività recuperati come reddito o utile lucrativa indipendente) Nessuna tassazione dell’utile de- rivante dall’aumento di valore (art. 18 cpv. 4 LIFD) Cantoni con sistema monistico Fondo nella sostanza privata Imposta sugli utili da sostanza immobiliare sull’utile derivante dall’aumento di valore Fondo nella sostanza commerciale (vale an- Imposta sugli utili da sostanza che per i fondi agricoli e silvicoli) immobiliare sull’utile derivante dall’aumento di valore Imposizione degli ammortamenti recuperati come reddito o utile Cantoni con sistema dualistico Fondo nella sostanza privata Imposta sugli utili da sostanza immobiliare sull’utile derivante dall’aumento di valore Fondo nella sostanza commerciale Imposizione dell’utile derivante dall’aumento di valore e degli ammortamenti recuperati come reddito o utile Fondi agricoli e silvicoli di persone fisiche Imposizione degli ammortamenti recuperati come reddito o utile e imposizione dell’utile derivante dall’aumento di valore assogget- tato all’imposta sugli utili da so- stanza immobiliare

L’utile da sostanza immobiliare imponibile risulta dalla differenza tra il ricavato dall’alienazione e le spese d’investimento, meno le deduzioni previste dalla legge. Fanno parte del ricavo, oltre al prezzo di vendita, tutte le prestazioni che percepisce l’alienante a seguito della vendita. Le spese d’investimento comprendono il prezzo d’acquisto e le spese volte a incrementare il valore. Dall’utile lordo possono essere dedotte le spese di conseguimento del reddito, in particolare i costi del trapasso di proprietà e le usuali commissioni di mediazione.