Conséquences du changement de système d'imposition de la valeur locative du logement habité par le propriétaire sur les prix immobiliers et les recettes fiscales

Wortlaut

Plusieurs économistes se sont exprimés publiquement sur les conséquences du changement de système d'imposition de la valeur locative du logement habité par le propriétaire. Leurs avis sont parfois contradictoires. Les questions suivantes doivent permettre de se faire une image plus précise de la situation.

1. Quelles conséquences le changement de système aura-t-il sur les prix immobiliers ? Si, en cas de nouvelle acquisition, la valeur locative est plus basse que les frais d'intérêt déductibles et s'il n'y a donc au final pas d'allègement fiscal, le changement de système fera-t-il monter ou baisser les prix immobiliers ?

2. Quelles seront les conséquences sur les prix immobiliers du changement de système partiel prévu (frais d'intérêt déductibles pendant dix ans pour les premiers acheteurs)? La déduction temporaire des frais d'intérêts ne tirerait-elle pas les prix vers le haut ?

3. Pour l'instant, la Confédération n'a publié des estimations que pour les pertes que subiraient les recettes de l'impôt fédéral direct. Dispose-t-elle à présent de chiffres pour les impôts cantonaux et communaux ? Le Conseil fédéral est prié de fournir des informations détaillées.

4. Quels seraient les effets du changement de système sur les prix immobiliers et les recettes fiscales d'un point de vue dynamique (taux, déductions particulières)?

5. Quels seraient les effets sur l'imposition selon la capacité économique (différence entre les propriétaires riches et les propriétaires pauvres, à savoir ceux qui après le changement pourront rembourser entièrement leur hypothèque et ceux qui ne le pourront pas)? Je prie le Conseil fédéral de fournir des exemples de calculs détaillés selon les différents types de propriétaires (même hypothèque, même revenu, même valeur immobilière, mais capacités de rembourser différentes).

6. Le Conseil fédéral compte-t-il remédier à l'énorme désavantage qu'entraînera le changement de système pour les locataires, lesquels resteront imposés sur le revenu de leurs valeurs mobilières ?

Stellungnahme des Bundesrates

1. En admettant que la valeur locative brute soit inférieure aux intérêts (et frais d'entretien) déductibles, un changement de système aurait un effet modérateur sur les prix du marché immobilier. Cependant, dans la situation actuelle, la valeur locative brute est plus élevée que les intérêts (et frais d'entretien) déductibles pour la grande majorité des propriétaires immobiliers. Actuellement, en raison du niveau historiquement bas des taux d'intérêt, il faudrait par conséquent plutôt s'attendre à ce qu'un changement de système entraîne une hausse des prix. En revanche, si l'on table sur des taux d'intérêt se situant durablement entre 3 et 4 %, un changement complet de système se révélerait neutre sur le plan des recettes pour l'impôt fédéral direct (IFD), si bien qu'à long terme il n'entraînerait pas de hausse des prix sur le marché des immeubles d'habitation.

2. Cela tend à être le cas. Cependant, considérée isolément, une déduction pour l'achat du premier logement, telle qu'elle est prévue dans le cadre de l'initiative parlementaire 17.400, pourrait déployer un effet trop limité pour se répercuter sur les prix de l'immobilier.

3. En ce qui concerne les conséquences financières, les données disponibles qui se rapportent aux impôts cantonaux et communaux sont moins consistantes que celles qui se rapportent à l'IFD. Compte tenu des paramètres définis par la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des États, le projet mis en consultation devra également comporter des estimations des effets sur les recettes des impôts cantonaux, étant entendu que la marge d'erreur sera plus importante que pour l'IFD.

4. En principe, la suppression de l'imposition de la valeur locative peut influencer la décision d'acquérir un logement conformément à la réponse donnée à la question 1. Outre ces adaptations d'ordre économique, qui concernent l'ampleur et la structure de la demande d'immeubles d'habitation à usage propre, des changements sont aussi possibles sur le plan financier. Après le changement de système, il sera avantageux pour les ménages dont la fortune est élevée d'amortir leur dette hypothécaire en réduisant leurs liquidités. Dans de tels cas de figure, la totalité ou une partie des revenus imposables du capital sera caduque, car les actifs liquides auront servi à l'amortissement. On peut également supposer que les ménages économiseront davantage pour pouvoir amortir au plus vite leur dette hypothécaire. Ces évolutions essentiellement financières sont vraisemblables, mais aussi souhaitables, car elles entraîneront une diminution de l'endettement des ménages privés. Finalement, des effets indirects ou induits sont possibles. Ceux-ci impliquent une diminution des recettes fiscales provenant des entreprises artisanales et des banques. Cette diminution sera compensée par une augmentation des recettes de l'impôt sur le bénéfice dans d'autres secteurs susceptibles d'enregistrer une hausse de la demande (par exemple les chaînes de magasins spécialisés dans le domaine de la construction).

5. Après le changement de système, il vaudra la peine d'amortir au plus vite sa dette hypothécaire. Si deux ménages ne se distinguent l'un de l'autre que par le montant de leur fortune, c'est - toutes choses égales par ailleurs - celui qui dispose de la fortune la plus élevée qui va amortir le plus rapidement. Une telle comparaison est cependant trompeuse : dans le nouveau régime, le ménage fortuné amortit plus rapidement à des fins de planification fiscale, mais, dans le système actuel de l'imposition de la valeur locative, il dispose également d'un plus grand nombre de possibilités de planification fiscale. Pour cette raison, il y a lieu d'admettre que, dans le système actuel, les ménages disposant de gros revenus ou d'une fortune importante ont une dette brute plus élevée et qu'ils la consacrent (en partie) à acquérir des valeurs patrimoniales générant des gains en capital exonérés d'impôt, valeurs patrimoniales qui, après un changement de système, seraient aliénées afin de réduire la dette.

6. Sous l'angle du principe de l'égalité inscrit à l'article 8 de la Constituion, le Tribunal fédéral a décidé que des solutions autres que l'imposition actuelle de la propriété du logement ne sont pas exclues (ATF 123 II 9 E. 3b). Il s'est contenté de déclarer non conforme à la Constitution la suppression pure et simple de l'imposition de la valeur locative sans autres mesures compensatoires, c'est-à-dire sans adaptations des déductions restantes.

En outre, le fait que les locataires réalisent de préférence des revenus du capital imposables ou des gains en capital exonérés d'impôt joue un rôle déterminant du point de vue de l'équité fiscale horizontale. Dans la première hypothèse, ils sont désavantagés par rapport aux propriétaires qui financent leur logement par leurs propres moyens. Cependant, si les locataires investissent dans des papiers-valeurs générant en majeure partie un gain en capital exonéré d'impôt, un changement de système est à même de maintenir l'équité fiscale horizontale par rapport aux propriétaires finançant leur logement par leurs propres moyens.

Réponse du Conseil fédéral.