Congés collectifs de locataires en cas de travaux (faciliter les travaux tout en préservant le logement)

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de proposer une modification du chapitre III du titre huitième du Code des obligations (art. 271 et suivants) qui instaure pour les locataires en cas de congés donnés pour effectuer des travaux dans l'immeuble, une protection similaire à celle prévue en cas de licenciements collectifs (art. 335d ss CO), soit :

a. consultation des locataires préalablement aux congés ;

b. possibilité pour les locataires de formuler des propositions sur les moyens d'éviter les congés ou d'en limiter le nombre, ainsi que d'en atténuer les conséquences ;

c. devoir du bailleur de fournir aux locataires, en tout cas par écrit, les renseignements utiles à cette consultation ;

d. devoir du bailleur de notifier par écrit au service communal ou cantonal chargé du logement le projet de résiliations collectives. La notification contiendra le résultat de la consultation des locataires et tous les renseignements utiles concernant les travaux et les congés ;

e. le service communal ou cantonal doit tenter de trouver des solutions pour éviter les congés (conseils sur la manière de mener le chantier (phasage, etc), logements relais, etc), le cas échéant en limiter le nombre, subsidiairement répondre aux problème posés par les congés et garantir le droit au logement des locataires concernés ;

f. pour les immeubles principalement affectés à un usage locatif résidentiel de plus 3 logements, devoir du bailleur de mener des négociations avec locataires en vue d'établir un plan social (obligation de résultat).

En cas d'échec des négociations, l'autorité paritaire de conciliation en matière de bail est saisie et, après tentative de conciliation, statue comme instance arbitrale.

Les droits à l'annulation du congé et à la prolongation du bail, prévus aux art. 271 à 273c CO sont réservés ;

g. les congés donnés en violation de la procédure susmentionnés sont considérés comme inefficaces.

Begründung

Avec les intérêts négatifs de la BNS et les faibles taux d'intérêts pour les investissements obligataires, on assiste à une ruée sur les placements dans le secteur de l'immobilier résidentiel. Les prix des immeubles destinés au logement augmentent rapidement et fortement, avec pour corollaire une baisse des rendements puisque les loyers n'augmentent pas dans la même mesure. Les investisseurs cherchent dès lors à effectuer des investissements dans les immeubles dont ils sont déjà propriétaires. Du fait d'un mécanisme qui les avantage (art. 14 OBLF), les bailleurs peuvent tirer profit de ces investissements sur les locataires en place.

Certains cherchent par ailleurs à substituer à ces derniers de nouveaux locataires, après travaux, pour profiter de la situation actuelle sur le marché locatif et relouer plus cher après travaux. C'est le lieu de relever que le Tribunal fédéral juge que le congé donné en vue d'une rénovation n'est pas abusif, partant annulable, si la présence du locataire complique les travaux et pour autant que le projet soit suffisamment mûr et élaboré lorsque le congé est donné. Le locataire peut éviter la résiliation s'il s'est engagé à quitter les locaux pendant les travaux (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Editions de l'ASLOCA Romande, 2019, p. 965-966).

Ces congés ont un impact social considérable. Des dizaines de locataires, souvent dotés de revenus qui ne leur permettent pas de se reloger dans le parc immobilier privés, se retrouvent privés de leurs toits. Ils doivent alors avoir recours à l'aide des collectivités, alors que les parcs immobiliers en main public sont le plus souvent saturés.

Face au risque que ces congés se multiplient avec la bulle immobilière, il convient de légiférer. Cette proposition de motion souhaite reprendre en droit du bail certaines règles du droit applicable en cas de licenciements collectifs.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral est conscient que les résiliations collectives de baux d'habitations peuvent entraîner des cas difficiles et il est informé du contexte économique actuel. Les mesures proposées sont toutefois lourdes et complexes. Elles n'auraient pas uniquement pour conséquence de limiter la liberté contractuelle des bailleurs vis-à-vis des locataires, mais restreindraient l'exercice même du droit de propriété, alors que le droit en vigueur limite déjà la liberté contractuelle des parties en matière de résiliation.

Un congé est en effet déjà annulable s'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271, al. 1, CO), ce qui est le cas selon la jurisprudence lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier.

Une violation des règles de la bonne foi est également constatée si le congé consacre une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (p. ex. TF 4A_183/2017 Arrêt du 24 janvier 2018 consid. 2. ; TF 4A_703/2016 Arrêt du 24 mai 2017 consid. 4.1.; ATF 140 III 496 consid. 4.1 p. 497). Toutefois, si la présence des locataires serait susceptible d'entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux, la résiliation du bail motivée par des travaux futurs n'est pas contraire aux règles de la bonne foi. L'appréciation dépend des travaux envisagés (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 p. 499). Les résiliations peuvent ainsi déjà être contestées par les locataires concernés. En outre, lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulation du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé (art. 273, al. 5, CO) et peut dans ce cadre prendre en considération les conséquences pénibles pour le locataire. Aucun frais n'est facturé pour les procédures devant les autorités de conciliation en matière de baux à loyer (art. 113, CPC). Selon les statistiques des procédures de conciliation publiées par l'Office fédéral du logement OFL, la majorité des procédures fondées sur une résiliation sont réglées par accord entre les parties. Le droit en vigueur tient donc compte de manière équitable des intérêts en présence.

De plus, le bailleur qui résilie tous les baux de son immeuble supporte les risques de logements vacants et de variation du taux d'intérêt. Lui imposer davantage d'obligations dans un contexte économique incertain, voire dans certains cas l'empêcher de résilier, ne paraît pas opportun. Les cantons ou les communes pourraient en outre aussi être amenés à réorganiser les tâches des offices du logement et augmenter leurs ressources en personnel. Les changements demandés par la motion sont ainsi susceptibles d'engendrer des charges financières et administratives supplémentaires tant pour les bailleurs privés que pour les collectivités publiques.

Si la motion aborde une question qui peut préoccuper les locataires et qui a récemment été soulevée dans les médias, il existe finalement des différences importantes entre le bail à loyer et le contrat de travail, qui font que la transposition au contrat de bail de règles prévues pour le contrat de travail ne peut se faire de manière automatique. De l'avis du Conseil fédéral, le problème de fond, qui réside dans la situation tendue du marché du logement, ne peut pas être résolu par le renforcement proposé de la protection contre les congés. L'évolution de la situation sera néanmoins observée.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.