Pour des contrats hypothécaires équitables. Prévenir le risque d'un effondrement des prix de l'immobilier susceptible de ruiner les propriétaires et de provoquer un krach bancaire

Wortlaut

Le Conseil fédéral modifiera les bases légales de façon à interdire, d'abord, qu'un contrat hypothécaire privé conclu pour financer l'achat d'un logement en propriété puisse être résilié avant l'échéance normale pour cause de couverture insuffisante, ensuite, qu'il puisse être demandé le versement de montants d'amortissement extraordinaires, tant que les intérêts hypothécaires et les montants d'amortissement convenus sont payés rubis sur l'ongle. À l'échéance de l'hypothèque, le contrat qui établit celle-ci est remplacé par un nouveau contrat. Par ailleurs, comme c'est le cas aujourd'hui, il pourra être procédé à la résiliation de l'hypothèque ou à un appel de marge dans les délais convenus.

Enfin, la Finma adaptera les prescriptions applicables aux banques qui proposent des hypothèques de façon à prévoir qu'en cas de couverture hypothécaire insuffisante d'un bien immobilier, la valeur hypothécaire de celui-ci puisse rester inscrite en l'état au bilan de la banque jusqu'à l'échéance du contrat.

Begründung

En 2008, lors de la dernière crise financière, les banques prêteuses ont revu à la baisse les prix des maisons (par exemple aux États-Unis) avant de procéder à un appel de marge. En cas de non-réponse à celui-ci, la banque reprenait et vendait la maison. Ces appels de marge ont entraîné l'arrivée simultanée sur le marché d'un grand nombre de maisons, ce qui a induit une forte baisse des prix de l'immobilier.

La réglementation proposée ne fera que des gagnants : d'une part, les propriétaires auront la garantie que rien ne changera pendant la durée du contrat tant qu'ils honorent les mensualités de leur hypothèque, d'autre part, le montant sur lequel porte l'hypothèque continuera d'être inscrit au bilan des établissements prêteurs et les intérêts continueront d'être payés, à un niveau du reste plus élevé que si la maison avait été réhypothéquée à un taux inférieur.

Rappelons que la banque a pris soin de procéder à une estimation minutieuse du bien immobilier avant de conclure le contrat, et que les règles de la bonne foi interdisent de résilier soudain le contrat au motif d'une évaluation différente. Après tout, l'emprunteur ne peut pas lui non plus résilier le contrat uniquement parce qu'il en a envie. Aussi la présente motion permettra-t-elle d'éviter tout effondrement des prix de l'immobilier avec effet boule de neige et peut-être même des crises bancaires pour cause d'amortissements non versés immédiatement.

En Suisse, où l'endettement hypothécaire est l'un des plus élevés au monde, une telle garantie s'impose pour éviter qu'une chute des prix de l'immobilier n'entraîne la ruine d'une grande partie de la classe moyenne et des banques exposées au risque hypothécaire.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Le Conseil fédéral reconnaît, sur le fond, que la situation décrite par l'auteure de la motion est problématique. Il est déjà arrivé, dans le passé, que des corrections de prix considérables soient entreprises sur le marché de l'immobilier. Le Conseil fédéral est toutefois d'avis que la solution proposée dans la motion va dans la mauvaise direction et pourrait même soulever de nouveaux risques.

Conformément au principe comptable général de l'image fidèle (true and fair view) et aux standards minimaux de Bâle appliqués à l'échelle internationale, la réglementation bancaire suisse exige que les banques, en vue de l'octroi d'un crédit hypothécaire, se fondent sur les conditions effectives pour évaluer la garantie fournie par gage immobilier (l'immeuble). Renoncer au respect de ces règles non seulement irait à l'encontre des principes éprouvés en matière de présentation des comptes en Suisse, mais créerait également de nouveaux risques pour les déposants et les créanciers car, en cas de chute des prix sur le marché de l'immobilier, les risques importants qui en découlent ne seraient pas pris en considération adéquatement dans la comptabilité des banques. De plus, cela ne serait donc pas conforme aux normes internationales.

Le Conseil fédéral estime que, pour atteindre l'objectif visé, il est bien plus opportun que le secteur bancaire renforce sa capacité de résistance et mène une politique prudente en matière d'octroi de crédits. Une banque qui entend accorder un crédit hypothécaire doit, en particulier, s'assurer que l'évaluation de l'immeuble concerné est durable, que la quotité de financement n'est pas trop élevée et que le preneur de crédit présente une capacité de financement suffisante. Elle peut ainsi réduire nettement le risque que le preneur de crédit doive fournir un versement supplémentaire ou effectuer un amortissement et le risque qu'elle-même subisse des pertes. Reconnues par la FINMA comme ayant valeur de normes minimales en matière de surveillance, les directives de l'Association suisse des banquiers prévoient que les fonds propres ne provenant pas de l'avoir du 2e pilier doivent représenter une part minimale de 10 % de la quotité de financement, en cas de prise d'un nouveau crédit ou de l'augmentation d'un crédit hypothécaire destiné au financement d'un objet résidentiel à usage propre. Dans la pratique, la quotité de financement des crédits hypothécaires est généralement inférieure à 90 %. Compte tenu de l'amortissement requis, cette quotité de financement est ramenée peu à peu à une part de deux tiers. C'est pourquoi on peut partir du principe que, en cas de chute des prix sur le marché de l'immobilier, seule une faible partie des crédits hypothécaires en cours donnerait lieu à un problème de couverture et nécessiterait des versements supplémentaires ou un amortissement. Par conséquent, une telle évolution du marché n'entraînerait pas de ventes forcées de biens immobiliers, ni un effondrement des prix.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.