Wortlaut

Mit dieser parlamentarischen Initiative sollen die Artikel 253 und folgende des Obligationenrechts (OR) ergänzt werden: Artikel 255 erhält die vier neuen Absätze 2bis-2quinquines, Artikel 266 Absatz 2 wird geändert und Artikel 270 erhält einen neuen Absatz 1bis.

Art. 255 Abs. 2bis-2quinquines

2bis Bei Mietverhältnissen, für die der Kanton nach Artikel 270 Absatz 2 die Verwendung des offiziellen Formulars für den Abschluss eines neuen Mietvertrags für obligatorisch erklärt hat und die für eine befristete Dauer abgeschlossen werden, muss der Vermieter dem Mieter bis spätestens eine Woche nach der Schlüsselübergabe ein Formular zustellen, das vom Kanton genehmigt ist und auf dem das Ende des Mietverhältnisses und der Grund der Befristung angegeben sind.

2ter Kommt der Vermieter den Pflichten nach Absatz 2bis nicht nach, so wird vermutet, dass der Vertrag unbefristet abgeschlossen wurde, es sei denn, der Vermieter beweist, dass ihm ohne sein Verschulden die Anforderung der Zustellung via offiziellem Formular nicht bekannt war.

2quater Erfolgt die Befristung rechtsmissbräuchlich, um zwingendes Recht zugunsten der Mieter zu umgehen, wie die Anfechtung des Anfangsmietzinses, die Forderung einer Herabsetzung des Mietzinses oder der Anspruch auf die Durchführung von Unterhaltsarbeiten, so kann der Mieter jederzeit die Schlichtungsbehörde anrufen, um feststellen zu lassen, dass der Mietvertrag unbefristet ist.

2quinquies Auf dem genannten offiziellen Formular muss stehen, dass das Mietverhältnis befristet ist, sich nach Ablauf der Vertragsdauer nicht erneuern und folglich ohne Kündigung enden wird. Es muss zudem Felder für das Enddatum des Mietverhältnisses und für den Grund der Befristung enthalten und den Vermieter auf die Verpflichtung, diese Felder auszufüllen, und auf die Konsequenzen nach Absatz 2ter hinweisen. Schliesslich muss es die Rechte nennen, die dem Mieter nach den Artikeln 255 Absatz 2quater und 273 Absatz 2 Buchstabe b gewährt werden.

Art. 266 Abs. 2:

2 Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort oder einigen sie sich darauf, das Mietverhältnis zu verlängern oder zu erneuern oder die befristete Vertragsdauer aufzuheben, so wird vermutet, dass ein neuer Vertrag abgeschlossen wurde, der am Tag beginnt, an dem der andere Vertrag endet; die Artikel 255 und 270 sind namentlich auf dieses neue Vertragsverhältnis anwendbar.

Art. 270 Abs. 1bis:

1bis Im Falle eines befristeten Mietvertrags kann der Mieter den Anfangsmietzins von Wohnräumen jederzeit bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn:

a. der Vermieter schuldhaft den Pflichten nach Artikel 255 Absatz 2bis nicht nachgekommen ist; oder

b. die Befristung nur deshalb vereinbart wurde, um die zwingenden Bestimmungen des Mieterschutzes zu umgehen.

Begründung

Das Mietrecht sieht Mechanismen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter vor, z. B. in Artikel 270 OR; diese Bestimmung erlaubt es der Mieterin oder dem Mieter, den Anfangsmietzins anzufechten. Macht die Mieterin oder der Mieter von diesem Recht nicht Gebrauch, kann sie oder er während dem Mietverhältnis nicht mehr verlangen, dass ein missbräuchlicher Mietzins angepasst wird.

Zu den stärksten Mietzinserhöhungen kommt es bei einem Mieterwechsel, vor allem wenn ein Wohnungsmangel herrscht. Die meisten Mieten sind zu hoch und schaden den grundlegenden Interessen eines grossen Teils der Bewohnerinnen und Bewohner. Eine kürzlich veröffentlichte Studie des Büros für arbeits- und sozialpolitische Studien BASS AG mit dem Titel "Entwicklung und Renditen auf dem Mietwohnungsmarkt 2006-2021" erklärt an einer Reihe von Zahlen, wie es sehr vielen Mieterinnen und Mietern ergeht: Die durchschnittlichen Mieten sind zwischen 2005 und 2021 um 22,1 Prozent gestiegen; laut der Studie sind dies 18 Prozent mehr als der Landesindex der Konsumentenpreise (Mieten +22,1 Prozent, LIK +3,8 Prozent).

In diesem Zusammenhang darf es nicht sein, dass die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch missbräuchliche Manöver wie den Abschluss von befristeten Mietverhältnissen verhindert wird. Das Bundesgericht hat mehrere Fälle behandelt, die es ihm erlaubt haben, daran zu erinnern, dass der Rechtsmissbrauch nicht geschützt ist (BGE 4A_598/2018 vom 12. April 2019). Dieser willkommene Hinweis hindert gewisse skrupellose Vermieterinnen und Vermieter jedoch nicht daran, auf diese Praxis zurückzugreifen. Der Grund ist deren grosse Wirksamkeit. Die Mieterinnen und Mieter, denen befristete Mietverhältnisse aufgezwungen werden, zögern in den meisten Fällen, rechtliche Schritte zu unternehmen aus Angst vor den Risiken, die ein Gerichtsverfahren birgt. Sie warten lieber das Ende des Vertrags ab und hoffen, dass die Zusicherungen, die beim Vertragsabschluss - im Allgemeinen mündlich - gemacht wurden, eingehalten werden.

Die Mieterinnen und Mieter werden so nicht nur daran gehindert, ihren Anfangsmietzins anzufechten; sie werden de facto davon abgeschreckt, ihre legitimen Ansprüche während eines Mietverhältnisses geltend zu machen (das Recht auf Unterhaltsarbeiten, die Untermiete oder die Herabsetzung des Mietzinses) aus Angst davor, dass es ihnen am Ende des Mietverhältnisses nicht gelingt, eine Verlängerung des Vertrags auszuhandeln.

Es ist daher nötig, in Bezug auf diese Frage entsprechende Vorschriften erlassen und das Gesetz an diese Situation anzupassen. Mit dieser parlamentarischen Initiative wird eine Lösung vorgeschlagen, die nicht den Abschluss von befristeten Mietverhältnissen verbietet, die auf ein legitimes Interesse zurückzuführen sind; vielmehr zielt sie darauf ab sicherzustellen, dass die Mieterinnen und Mieter ihre zwingenden Rechte wahrnehmen können. Der Vorschlag greift auf den bewährten Mechanismus des offiziellen Formulars zurück und stellt sicher, dass die Mieterinnen und Mieter informiert sind und die Vermieterinnen und Vermieter zur Rechtstreue verpflichtet werden, indem sie begründen müssen, was sie veranlasst hat, einen befristeten Mietvertrag vorzusehen.

Eine Zustellung auf dem offiziellen Formular ist die einfachste und effektivste Lösung, um diese Ziele zu erreichen, und stellt gleichzeitig für die Vermieterin oder den Vermieter keinen grossen Nachteil dar. Das Mietrecht sieht übrigens bereits in ähnlichen Situationen die Verwendung solcher Formulare vor, z. B. bei der Zustellung einer Kündigung, einer Mieterhöhung oder einer Vertragsänderung oder auch (im Falle von Wohnungsmangel) beim Abschluss des Mietvertrags, um die Mieterin oder den Mieter über ihre oder seine Rechte zu informieren.

Der Vorschlag sieht auch die Sanktionierung eines Verstosses gegen diese Pflicht zur Rechtstreue und zur Transparenz vor: die Nichtigkeit der Befristung (Änderung des Vertrags in einen unbefristeten Vertrag) und die Verlängerung der Frist zur Anfechtung des Anfangsmietzinses. Auch die folgenden Fälle sollten mit einbezogen werden: Fälle, in denen die Vermieterin oder der Vermieter der Mieterin oder dem Mieter beim Ablauf des befristeten Vertrags vorschlägt, einen Zusatzvertrag zu unterzeichnen, in dem steht, dass die Befristung aufgehoben oder das Mietverhältnis verlängert wird. Auf diese Weise hoffen diese Vermieterinnen und Vermieter, eine Anfechtung des Anfangsmietzinses für diese neue Vertragsperiode zu vermeiden. Bis heute besteht eine Rechtsunsicherheit über die Art dieses Zusatzvertrags: Handelt es sich um ein neues Mietverhältnis? Um die Frage mit Ja beantworten zu können, braucht es eine Anpassung von Artikel 266 Absatz 2 OR. Damit wird eine Regelung geschaffen für Situationen, in denen die Vermieterin oder der Vermieter das Gesetz rechtsmissbräuchlich zu umgehen beabsichtigt, ohne dass dies Auswirkungen auf die anderen Fälle hat.