Wortlaut

Der Bundesrat wird beauftragt, Sofortmassnahmen zu ergreifen oder vorzuschlagen, um ein weiteres Wachstum der Immobilienblase zu verhindern und sicherzustellen, dass die hohen Immobilienpreise nicht auf die derzeitigen und zukünftigen Mieterinnen und Mieter (Wohn- und Geschäftsraum) abgewälzt werden.

Begründung

In Ballungsgebieten sind die Preise für Renditeliegenschaften sehr stark gestiegen, was zu einer Immobilienblase geführt hat. Verschiedene Einrichtungen (Banken, Versicherungen, Immobilienfonds usw.) investierten Beträge, die in der Schweiz noch nie zuvor erreicht worden waren.

Immobilienblasen sind ein grosses wirtschaftliches und soziales Risiko, das es zu verringern und zu verhindern gilt.

Insbesondere soll verhindert werden, dass den Blasen auf Kosten der Mieterinnen und Mieter Luft entweicht und die Lebensbedingungen sowie die wirtschaftliche Lage der Wohnbevölkerung und Unternehmen über Jahre hinweg beeinträchtigt werden.

Gegenwärtig kann der mit der Immobilienblase verbundene rasante Mietanstieg mittels Gesetz nicht wirksam bekämpft werden. Die Artikel 269 des Obligationenrechts und 10 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen bringen zwei Schwierigkeiten mit sich, die es zu beseitigen gilt:

a) Die beiden Regelungen zielen nur auf Extremfälle ("offensichtlich", "erheblich") ab. Sie könnten Fälle, die nicht erheblich vom rasanten Preisanstieg abweichen, ausschliessen;

b) Die beiden Regelungen dienen nicht als antizyklische Massnahme, sondern Mieterinnen und Mieter können sie zu ihrem Schutz gelten machen.

Antrag des Bundesrates

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.

Stellungnahme des Bundesrates

Trotz einer anhaltenden Preisdynamik im Immobilienmarkt einzelner Regionen wie Genfer-, Zürich- und Zugersee sowie Tourismusgebieten gibt es bisher keine Anzeichen einer generellen Überbewertung, die eine Immobilienblase in der Schweiz zur Folge haben könnte. Die Lage kann sich allerdings rasch zuspitzen, insbesondere wegen der weiterhin vergleichsweise tiefen Zinsen.

Jedoch haben gerade diese in letzter Zeit wieder angezogen, was zu höheren Finanzierungskosten und damit zu einer tendenziell schwächeren Nachfrage mit dämpfendem Einfluss auf die Immobilienpreise führen kann. So waren denn auch die Transaktionspreise und die Marktwerte für Renditeliegenschaften in den letzten Monaten rückläufig. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hingegen weiterhin hoch.

Der Bund verfügt nicht über die Kompetenz, um direkt in den Immobilienmarkt einzugreifen, sofern mit der Entwicklung der Preise ein Überhitzungsrisiko einhergeht. Jedoch wurden die von der Schweizerischen Bankiervereinigung erarbeiteten Selbstregulierungsrichtlinien für Renditeobjekte von der FINMA im August 2019 als Mindeststandard anerkannt. Im Januar 2022 hat der Bundesrat zudem dem Antrag der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zugestimmt, den antizyklischen Kapitalpuffer zu reaktivieren. Um den zunehmenden Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt entgegenzuwirken, müssen die Banken seit dem 30. September 2022 zusätzliche Eigenmittel für Wohnbauhypotheken in der Höhe von 2,5 Prozent halten.

Was die Auswirkung von Immobilienpreiserhöhungen auf den Mietwohnungsmarkt anbetrifft, ist hervorzuheben, dass keine uneingeschränkte Überwälzung auf die Mietzinse möglich ist. Gemäss Artikel 269 Obligationenrecht (OR; SR 220) sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Diese Regelung wirkt sich ihrerseits beruhigend auf den Immobilienmarkt aus, indem ein hoher Kaufpreis mit dem Risiko verbunden ist, dass eine Refinanzierung über den Mietertrag nicht möglich ist.

Weiter ist daran zu erinnern, dass der Bund gestützt auf das Wohnraumförderungsgesetz (WFG; SR 842) die Tätigkeiten der Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus fördert, indem er die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) verbürgt und mit Darlehen einen Fonds de roulement der beiden Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus (Wohnen Schweiz und wohnbaugenossenschaften schweiz) speist. Beide Instrumente dienen der Zurverfügungstellung und Erhaltung von gemeinnützigem Wohnraum, der der allgemeinen Preisentwicklung des Immobilienmarktes entzogen bleibt und so dauerhaft zum Angebot an preisgünstigem Wohnraum beiträgt.

Der Bundesrat beantragt die Ablehnung der Motion.